八十年代东莞小产权房，东莞三限房政策解读-小产权房558

文件解读

方案目的

共有产权房在北京、南京、上海等大型城市早已开始实施，东莞此次推出的“三限房”政策旨在解决在莞稳定就业无房群众的居住刚需和后顾之忧。让那些在东莞打拼且现状买不起商品房，但又不满足租房的人能够有自己的房住，提升东莞对人才的吸引力。

哪些人会买？

真正刚需中的刚需，投资者买的可能性不大。

限价还买不起的人群，先让你用15%的首付去获取住房的居住享受。但受限于产品面积，70-80㎡的二或三房一卫，只能满足小家庭的居住需求。

投资者买的可能性不大，资格受限、无法通过该房产再融资、回报周期长，且在享受三限房的福利时，没有资格购买其他商品房。

“三限房”产权转让及完整产权获得方式

一方面，因在未取得完全产权前，承购人不得以任何形式对三限房设立抵押登记及居住权。这意味着，“三限房”缺少了金融属性，承购人在取得完全产权前，无法通过房产再抵押获得融资，也无法通过合法出租获得应有的租赁收益。

另一方面，“三限房”也折损了房地产的投资属性。在拥有50%产权的情况下，虽转让双方自行定价，但只能向指定群体出让，客户群体受限且多为低购买力人群，叫价能力有限。

另外，回报周期长，至少5年后可出售50%产权，7年后可买入该房产其余份额，上市自由交易时间还有待确定。因此，有投资局限性和回报的可见性不高。

对房地产市场的预期影响

①稳定市场预期。“三限房”政策是“房住不炒”和“分类调控”指导思想的深化，表明了政府对房地产调控的决心和执行力，客户对房价上涨预期会更有保留。

②是否会对商品房的刚需市场有所打击，需要结合东莞后续“三限房”的整体供应量及覆盖区域范围判断。如供应量较小，受限购买人群资格及分配要求，能享受到的共有产权房福利人群仍是少数。另外，即使是刚需，“三限房”的客群跟商品房刚需的客群还是有较大差别，购买力水平和对居住品质的追求不在一个层面。

③对市场价格的影响，还是取决于供求关系，虽东莞尚未有“三限房”用地供应计划公开，但在宅地本就紧缺的东莞，共有产权房的供应量难抱希望，目前在广州、上海共有产权房项目对同区域房价影响也不大。

④在人们对房子的属性定位及生活品质追求下，有品质的商品房才是客户更长远的选择。

普遍购房者心中，房子不仅有居住单一属性，其金融及投资属性也是其重要的购房考虑因素，而“三限房”这两个属性都是较为缺失的。

另外，对于收入有增长潜力的人群来说，小两房、小三房仅是过渡选择，追求二胎、三胎及家庭居住品质的客群，更高品质的商品房才是更长久的选择。

⑤未来产品供应结构上，特别在“三限房”试点区域70-80㎡的小户型产品供应会有所减少，开发商也会在产品力、居住品质方面做提升，即使面对“三限房”的竞争，也无惧压力。

⑥预计接下来的土地出让，商品房项目要求或竞“三限房”配建的土地或会有所增加。

文件重点Q&A

从购房者的视角，梳理了几个大家比较关心的问题。

Q:什么是三限房？

“三限房”，即限房价、限地价、限销售对象的住房。简单理解，就是你和政府（指定的代持机构）合伙买房子，分别拥有50%的产权，共同拥有这套房屋。

Q:会卖什么价格？

会根据区域市场一手商品房房价水平，由政府在土地出让前确定最高销售均价。

因为个人仅占50%的产权，所以即使总房价与市场持平，承购人也只需付50%的房款即可，并且可与普通商品房一样，享受银行按揭、住房公积金待遇。

举个例子，一套市场总价200万的房子，你承担的总价是100万，加上银行按揭，首付你只需要掏30万，就可以在东莞成功上楼，月供也是正常的一半。

Q:首批试点会在哪些镇街？

虎门、长安、凤岗、塘厦、大朗5个镇

Q:都有什么户型？

70～80平方米，户型为两房两厅一卫或三房两厅一卫，实施基本装修交付。

Q:三限房业主可享受跟普通商品房同样的公共服务吗？

是的，购买三限房享有与普通商品住房同等的教育、医疗、户政、养老、住房公积金等公共服务权益。这意味着三限房业主可直接落户到房子，并且享受房子学区分配、医疗等社会公共服务。

Q:这么笋的房子，什么人有资格买？

购买人需同时满足以下基本条件，才能获得购买资格：

1．有配偶或共同生活子女，承购人及其配偶、共同生活子女在我市均无自有产权住房，且申购前3年内在东莞市没有住房转移登记记录；

2．东莞户籍且在莞缴纳养老保险满3年，或非东莞户籍但在莞缴纳养老保险满5年；

3．与三限房销售区域用人单位签订劳动合同并逐月缴纳养老保险满1年；

4．具备以下条件之一：大专或以上学历，中级工或以上职业技能，助理级或以上职称。

相关对象不能同时享受《东莞市人才安居办法（试行）》（东府〔2020〕49号）以及其他政策性住房优惠。

Q:满足了基本条件，就都能买到吗？

满足基本条件后，还要参与分配、抽签。

三限房分配按照两个阶段进行，第一阶段定向分配，第二阶段公开抽签。

1．第一阶段定向分配。向所属园区、镇街同时符合以下条件的对象定向分配：

（1）符合销售对象基本条件。

（2）具备以下条件之一：本科或以上学历，高级工或以上职业技能，助理级或以上职称。

（3）符合以下两项条件之一：一是当前工作单位为国家级高新技术企业、省级高成长中小企业、市级或以上“专精特新”中小企业、市级倍增企业、市级百强创新企业、市级瞪羚企业，或市委、市政府有关文件明确的其他重点扶持或奖励的经济贡献突出企业。二是获得以下荣誉之一：获得发明专利或实用新型专利，东莞市技术能手（由市人力资源社会保障局认定），东莞市职工技术标兵（由市总工会认定），东莞市级或以上党委政府颁发的奖项，广东省级或以上职能部门颁发的奖项。

符合条件的申请人不超过房源总数的，抽签确定选房次序；符合条件的申请人超过房源总数的，抽签确定入围申请人及选房次序。

2．第二阶段公开抽签。定向分配结束后仍有剩余房源的，接受本园区、镇街符合销售对象基本条件的人员申请，并抽签分配。