小产权房558转自：厦门市思明区法院
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本期主笔：郭泽喆
厦门市思明区人民法院一级法官
厦门大学法律硕士
所获荣誉：福建省爱国拥军模范，厦门市法院优秀法官，厦门市法院优秀调研人才，曾获全国法院学术讨论会二等奖2次、优秀奖1次。
学区房交易中的学位保证义务及学位占用减价规则
【裁判要旨】
学区房买卖中交易标的包含房屋附着的学位权益，出卖人应当履行将未占用学位的房屋交付并过户给买受人的学位保证义务。学位保证义务兼具默示契约约定义务和瑕疵担保法定义务的双重特征，违反该义务产生瑕疵担保责任与普通违约责任竞合的后果，守约买受人有权选择继续履行合同并主张减少价款。减价金额无法通过司法鉴定明确的，人民法院可酌情认定。应当注意把握“房住不炒”定位与诚实信用原则的衡平，审慎合理认定减价金额，充分救济守约方，有效惩戒违约方，传递反对学区房炒作的信号，使判决结果为大众理解与接受。
【案情】
2020年4月，秦先生（出售人）与梁先生（买受人）就厦门市思明区某房屋签订房屋买卖合同，约定交易总价940万元（71876.43元/㎡），出售人保证户口不被占用，合同未约定学位事宜。2020年5月，秦先生将其子户口迁入该房屋并报名入学片区内某小学。2020年9月，秦先生将其子户口迁出房屋。之后，梁先生起诉秦先生，主张继续履行合同，过户房屋、调减总价至860万元（减价80万元）、赔付违约金40万元。审理中，法院委托鉴定机构对该房屋学位未占用与学位已占用两种状态下的差价进行评估，鉴定机构以“无法对学位价值进行准确量化”“市场上类似案例较少”为由退回鉴定。
【裁判】
福建省厦门市思明区人民法院审理后认为，户口和学位占用情况直接影响存量房市场交易价格。根据合同中的户口条款以及学区房交易习惯，应当认为双方约定的标的物为未占用学位的房屋、约定的价款为未占用学位状态的价格。秦先生迁入户口并占用学位，根据当地招生政策，房屋6年内不再附着学位权益，客观上产生市场价值贬损。秦先生无法交付并过户符合合同约定权益内涵的房屋，应当承担瑕疵履行责任，故对梁先生的过户和减价诉求予以支持。综合考虑各种因素，酌情认定减价金额为成交总价的4%即37.6万元。宣判后，双方均未上诉，判决已生效。
【评析】
在我国，住房不仅是居住权、生存权等基本权利的物理寄托，还附着户籍及衍生的受教育、福利分配等无形资源，具有民生保障功能。这主要因为，住房交易与户籍制度密切关联，而户籍不仅是国家对家庭和人口进行登记管理的行政手段，还是居民福利分配和公共资源配置的依据。在大部分城市，居民通常将户口落在自己名下的住房，才能使子女获得片内学校义务教育资格，这种获得就学资格的权利群众称之为“学位”，附着学位的住房则被称为“学区房”。学区房学位具有以下特点：一是附属性，通常与户口捆绑、附着于住房，不可脱离住房单独转让；二是身份性，通常严格限定使用主体范围，一般限于住房所有权人的直系后代；三是排他性，通常在一个完整义务教育周期内仅可由一位生源使用，一旦占用便在周期内排斥其他主体享有权利。
人民群众对美好生活的向往必然包括对子女接受优良教育的期许，由于稀缺的学位资源附着于住房不可单独转让，希望子女得到更佳教育机会的家长愿意通过购买学区房满足需求，社会普遍存在学区房交易习惯。有研究指出，将基础教育资源与住房产权挂钩的制度安排，是城市居民偏好住房自有的重要原因。近年来部分房地产热点城市出现了“以学区房等名义炒作房价”的不良风气，在此畸形市场氛围下，学区房价格非理性上涨，二手房买卖中关于学区和学位的欺诈、占用、虚假宣传纠纷多发，围绕和聚焦学位权益展开的民事案件成为司法实践的新课题。本案争议焦点在于学区房交易中的学位保证义务的认定，以及学位占用情况下如何确定减价。
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学位保证的约定义务面向：默示契约。
学区房买卖中，合同未就学位进行约定时，当事人容易对房屋是否包含学位权益、出卖人是否负有学位保证义务产生争议。此时可根据民法典第六百一十六条，引致适用该法第五百一十条，按照合同相关条款或者交易习惯加以认定。具体而言，在住房交易市场，买受人愿意为学位未占用的住房支付更高对价，与之相应，出卖人则以带学位作为提高售价的砝码，户口和学位占用情况直接影响买家的购买意愿以及住房的市场价值，学位权利客观上具有市场价值，能够用货币价格衡量。因此学区房买卖的标的物不但包括作为物理实体的房屋，还包括附着于房屋之上的户口以及由此衍生的学位等无形资源和权益。学区房交易中出卖人负有学位保证义务，此为合同主义务的组成部分，若出卖人违反该义务，则买受人可视具体情况主张违约损害赔偿、违约金、定金等违约责任。
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学位保证的法定义务面向：瑕疵担保。
买卖合同语境下，作为标的物的商品功能与合同目的息息相关，标的物的质量内涵必须结合合同目的、交易观念加以判定。若标的物的“实际性能”按照合同目的低于“应有性能”，甚至不能实现合同目的，则应认定存在质量瑕疵。学区房的买受人期待一并受让房屋附着的学位功能并为之支付相应对价，能够正常使用学位、实现就学权益，是学区房质量的重要范畴和应有之义。故出卖人无法给付带学位权益的房屋的，买受人可依据民法典第六百一十七条规定，主张该法第五百八十二条至第五百八十四条规定的包括减价权在内的质量瑕疵担保责任。
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酌定减价金额的价值衡量与利益衡平。
“继续履行+减少价款”是学位占用情形下学区房买受人的一种诉求选择，有利于促使合同恢复等价有偿、实现当事人利益平衡、保障交易安全和促进房屋流转。该类案件的争议焦点和审判难点通常在于因学位占用减少价款的金额如何确定。对此，可首选委托专业机构进行评估鉴定，若无法评估鉴定，则由法院酌情认定。学区房过热市场环境下，酌定减价金额面临两难：倘若遵循市场过热现状，通常酌减金额较高，易传导、放大学位价值，甚至助长学区房炒作。倘若撇开市场行情认定价格，则酌减金额可能偏低，诚信守约的买受人权利无法获得充分救济，失信违约的出卖人反而因责任较轻而得利，这有悖于诚信、公平的民法基本原则。
酌情认定学位差价，应尽量克服认知局限，在调查取证、价值取向、表述形式等方面审慎思考，在此基础上作出客观公允的判断。在调查取证上，应发挥主观能动性，拓宽信息来源，掌握市场动态，中介人员的证言、网上公开的成交数据以及有影响力的专业媒体、论坛、公众号文章等是获取相关价格信息的常见渠道。在价值取向上，注意把握“房住不炒”定位与诚信履约之间的衡平。对非理性的成交案例、从业人员的不合理价格认知、鼓吹学区房价格的消息等不可照单全收，不对学位价值过度渲染和拔高。同时，也要正视学区房交易习惯，不宜无视或过度贬抑学位价值。既充分救济守约方，又有效惩戒违约方，并向社会传递反对学区房炒作的明确信号。在表述形式上，宜采用占总价款百分比的相对值与绝对值相结合的方式表述价款减少，便于当事人一目了然地识别学位价值在房价中的占比，直观感知价款减少的程度。
【法官后语】
2021年7月，中共中央办公厅、国务院办公厅印发《关于进一步减轻义务教育阶段学生作业负担和校外培训负担的意见》，力图驱散弥漫社会的基础教育焦虑。可以预见，未来义务教育资源的分配将弱化学区因素，学区房热将进一步降温。购房者不宜跟风炒作涨幅明显过高、偏离合理价值的学区房，确有购房需要的应当做好政策变动的心理准备和风险应对。在理性购房的基础上，笔者建议采取以下措施规避学位占用风险：
1.要求出卖人及其配偶出示户口簿核实交易房屋的落户情况，若有适龄儿童落户，则进一步核实该儿童就读学校的情况。
2.要求出卖人书面承诺学位未占用，并在房屋买卖合同中明确约定学位占用的违约责任，例如减少价款、赔偿损失、违约金、定金等。
3.可一并约定学位占用是合同解除的条件。
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