小产权房558■本文作者：邵一宸北京在明律师事务所
导读：国有土地上房屋征收补偿程序中，被征收人对征收相关事项具有广泛知情权，并有权参与到征收补偿方案制定、房屋价值评估、征收补偿协议签署及其他法定程序中，区县级政府也应严格依照相关法律法规以及地方性法规的程序规定推进征收拆迁工作。如果被征收人与征收部门因各种原因未能达成一致，未签订安置补偿协议，区县级政府便应作出《征收补偿决定书》。
本文，看北京在明律师事务所的杨在明、吕静律师如何揭开《征收补偿决定书》的违法面纱，保护委托人的法定权利。
2017年8月28日，广州市荔湾区人民政府作出了荔府征房〔2017〕9号《广州市荔湾区人民政府关于征收国有土地上房屋的决定》，作为侨房的太和街一号房屋便位于上述征收范围内。
2018年6月，太和街一号房屋部分产权人向广州市荔湾区土地开发所、拆迁办公室发出《给拆迁办的告知函》，载明涉案房屋经法院判决确认该房屋产权的按份共有份额。
2018年11月21日，区政府仅在《广州日报》上对分户评估报告进行公告。
2018年11月27日，区政府对于该房屋产权人作出荔府征房补字〔2018〕15号《广州市荔湾区人民政府房屋征收补偿决定书》，将房屋按照登记认定为837.5267平方米的非住宅房屋，决定采产权置换方式补偿。但征收补偿决定的内容该房屋的众多产权人竟无一人知晓。
至2018年12月28日，产权人之一的杨耀华发现涉案房屋竟被部分拆除，遂立即报警。次日，荔湾区土地开发中心工作人员才告知其征收补偿决定的实际内容。
问及区政府为何不经过告知协商程序，擅自采取公告送达方式送达文书，擅自指定房地产评估机构、擅自公布征收补偿决定，荔湾区政府的理由是，虽然查阅涉案房屋的广州市不动产登记查册表，知悉房屋产权人情况，但由于该房屋产权人人数较多，并存在部分产权人去世继承人不明的情况，故该区人民政府最终按照产权人不明确的情形，未予协商，直接做出了征收补偿决定。
以杨女士为首的众多房屋产权人经过商量与谨慎思考后，委托杨在明、吕静律师作为本案代理律师。在律师指导之下，部分产权人于2019年3月25日以荔湾区人民政府为被告，向广州铁路运输中级法院提起行政诉讼，其余产权人以第三人身份参与诉讼。
本案两位律师在对案情进行专业分析判断后，指出了程序中存在的大量违法点：
1.被告违反《国有土地上房屋征收与补偿条例》（后文简称《条例》）第二十条第一款、《广州市国有土地上房屋征收与补偿实施办法》，在房屋价值评估程序上剥夺了被征收人对评估机构的选择权。
2.被告违反《条例》第十九条第一款、《国有土地上房屋征收评估办法》第十六条、第十七条规定在当事人明确的情况下违法采取公告送达方式，评估报告送达程序严重违法，损害当事人申请复核、专家委员会鉴定的权利。
3.征收补偿决定书作出程序和送达程序严重违法
①被告违反《广州市国有土地上房屋征收与补偿实施办法》第二十六条、第四十条的规定，在评估报告公告期未满法定期限，评估报告未完成送达的情形下迳行作出征收补偿决定，程序严重违法。
②被告违反《行政诉讼法》第一百零一条、《民事诉讼法》第九十二条规定，采取公告送达方式送达案涉征收补偿决定本身缺乏事实根据，该送达程序严重违法。
不仅如此，杨在明、吕静律师发现征收补偿决定本身同样存在众多实体违法点：
1.以房屋产权人不明确为由作出征收补偿决定，属于认定事实错误。
《广州市不动产登记查册表》清楚记载了涉案房屋产权人；2018年6月，房屋部分产权人发出的《给拆迁办的告知函》，明确记载了涉案房屋经法院判决确认的产权共有份额分配；
同时，产权人又去到征收部门现场提交书面材料；该部门工作人员也在书面材料上签字确认，荔湾区政府亦明确其曾经对上述登记查册表进行了核查，且在开庭审理中，区政府承认其与产权人有协商。其仅以主观判断认定案涉房屋产权人不明确，显然不符合实际情况。
2.征收补偿决定违反《条例》第二十一条，剥夺了被征收人对于补偿方式的选择权。
3.被征收房屋面积、性质认定错误
被征收房屋系经管房，后落实华侨政策予以了发还。
①在房屋性质上，区政府及评估公司仅根据产权证认定案涉房屋为非住宅用地，但其本身权属来自宅地是住宅房。登记与实际不符，被告及评估公司未进行调查，该事实认定不清。
②在被征收房屋面积上，被征收人的房屋分为三个部分：全部发还的砖木楼房、部分归还的框架部分、无证房及空院部分。其实际面积远远大于登记面积837.5267平方米，区政府并未进行实地调查。
③区政府违反《条例》第十五条、第二十四条第二款、《国有土地上房屋征收评估办法》第九条规定，对于产权人未登记建筑，未履行调查、处理和评估职责。
4.被告没有依据补偿方案对原告作出关于房屋的附属物、侨房等安置补偿方案涉及的补偿，补偿决定遗漏了该部分。
最终，广州市铁路运输中级人民法院对涉案征收补偿决定的合法性做出以下认定：
一、被告“所有人不明确”的理由不成立。
“被告在涉案房屋部分产权人明确并能够取得联系的情况下，以涉案房屋产权人不明确为由……亦未将被诉房屋征收补偿决定送达给上述部分产权人，程序违法。”
二、被告在房屋价值评估程序上剥夺了被征收人的参与权。
《条例》第十九条第二款赋予被征收人对评估结果复核权与向专家委员会申请鉴定权。第二十条第一款赋予被征收人与征收方协商选定评估机构的权利。
而本案中，区政府同样仅以不能成立的“房屋所有权人不明确”为由，完全剥夺了房屋产权人在房屋价值评估之中所拥有的权利，未曾告知上述部分产权人有协商选定房地产价格评估机构的权利与对评估结果申请复核和鉴定的权利，属于重大程序违法。
三、评估过程违反了《广东省拆迁城镇华侨房屋规定》第七条与征收补偿方案的程序性要求，使得产权人难以提出侨屋认定申请，降低了产权人可获得的补偿款。
区政府在可以跟部分产权人取得联系的前提下，并未及时告知房屋产权人，使得案涉房屋产权人未能行使法定权利，涉案房屋未被依法确认为侨屋，区政府的决定属于事实不清，证据不足。
经过杨在明、吕静律师的努力，杨女士等9人诉广州市荔湾区人民政府撤销征收补偿决定一案终获胜诉。
广州铁路运输中级法院经审理于2020年3月20日作出一审判决，撤销被告广州市荔湾区人民政府做出的荔府征房补字〔2018〕15号《广州市荔湾区人民政府房屋征收补偿决定书》，并责令被告自判决生效之日起九十日内对涉案被征收房屋重新做出房屋征收补偿决定。当事人的合法权益得到了维护，向着最终获取公平、合理的补偿迈进了一大步。
通过本案，在明律师希望提醒广大被征收人，房屋征收过程中，被拆迁人的地位并非绝对被动，法律法规赋予了我们多种权利救济途径。被拆迁人应该警惕征收方违反依法行政原则，片面认定事实、跨越法定程序做出征收补偿决定的行为。如果发生类似情况，请主动采取法律手段来维护自己的权利，切勿因消极等待、观望而错过起诉期限。相关的法律难题，要及时咨询专业征地拆迁律师，将专业的事交给专业的人去办。
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