小产权房558最先在市场上引发关注的，是御成府这个新盘。
该新盘位于南山区南山街道，在12月7日获批预售许可证，共推出295套单身公寓，建面约37-54平，备案均价约8.9万/平。
这些都不是重点，重点的是御成府号称打破常规，成为深圳首个限贷不限购的住宅项目。
总结就是：御随便买，不占用你的住房名额，但是限贷。
有媒体求证后，表示这个项目属于特批。
但没想到，二手市场也热闹了。
与御城府同样产品性质的赛格公寓、阁林网苑、现代之窗B栋和君悦阁等小区的中介得到回复都是：也不需要名额。
典型如八卦岭一天内成交了4、5套小户型。
同时咨询住建局，表示：目前还没有文件公布，但政策落地后，此类房产，将不再需要审核购房资格。
据不完全统计，整个深圳住宅属性的单身公寓和单身宿舍目前现有共有43万套左右，其中单独在福田就有40个小区之多。
这类房产广泛分布在开发较早的莲塘、上步、八卦岭、车公庙、科技园、南头及南油等片区。
比如2020年曾引发深高南学区风波的8个小区：泰康轩、泰安轩、泰然公寓、财富广场、杭钢大厦、中国有色大厦、竹园小区、安华小区。
新房如南山的御城府、福田的深物业金领、西丽片区的丹华公馆和玖裕茗院等。
它们的名称让人以为是商务公寓、写字楼。
但在购买资格、纳税标准等流程上，却是严格按照住宅来走，连价格也是住宅价。
而这场学区风波的症结在于，“单身公寓”到底是不是“住宅”？
国土局也曾表示，这是历史遗留问题。
2018年福田阁林网苑业主向相关部门提出疑问，深圳市规土委福田管理局的回复是：“该项目用地上的‘单身公寓’非‘商务公寓’，属于‘居住性房屋建筑’。”
罗湖也曾出现类似的例子，当时，罗湖区教育局的回复是：
产权证明“用途”为“单身公寓”、“单身宿舍”的，可提供市产权登记中心出具的《不动产权资产电脑查询结果表》，如查询结果显示房屋“用途”为“住宅”，申请学位时视为住宅类商品房。《不动产权资料电脑查询结果表》显示房屋用途为“住宅”、“居住”或“商住”，且使用年限为70年的，申请学位时视为住宅类商品房。单看放开限购，首付依然最低三成，并且可以贷满30年，且交易税费均维持原状，相比商务公寓，的确更吃香。
但对于买房人而言，这类房子还是不太值得买。
首先，产品普遍是小面积、高容积率，而且很多单价也不低。
其次是虽然区位不错，但产品设计普遍跟不上时代，部分产品并不适合居住，体验感较差。
比如御成府，这是一个多业态的垂直综合体项目，包括商业、酒店、住宅和服务式公寓。
一栋楼的业态过于杂乱，不同渠道的业主混居，小到沟通，大到生活，长久的矛盾也会越来越不受控，整体居住体验不高。
尤其是在行情不好，换房更是艰难，在需要占据首贷名额的背景下，类似此类的单身公寓还是比较难受到刚需的青睐。
当然，最大的风险在于学位的不确定。
目前住建局并未给出确切的方案，到底是按住宅积分，还是按公寓积分，依旧是个未知数。
何况“深高南”事件中，8个小区被当时的校方认定为第三类特殊房产类别，后者入学积分较第一类住宅低，而业主理由则是小区按住宅限购，积分理应按住宅计算。
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