小产权房558（拆除重建类）
1、深圳城市更新路径方向
1）政府主导：整体统筹。
整个模式就是由政府主导，整体统筹，整体统筹包括政策的制定，计划和规划的审批。
2）市场运作：政策吸引。
政府通过各种优惠政策吸引外部资金参与，也就是市场运作的模式。
3）三种模式：绿色规划。
第一种是综合整治，之前的城中村比较多，后续旧住宅区基本上是以综合整治为主。
第二种是拆除重建；
第三种是改变功能，改变功能主要涉及到旧工业厂房，原关外的几个大区基本上是以工业厂房产业升级为主。
4）公益优先：保障配建。
从旧改新措施18稿到现在的21稿，19稿也有相关媒体报了一下，现在已经是21稿了，保障房配建这一块争议比较大，其实就是利益的争议。
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、4种实施模式
自行改造：鼓励原权利人自行实施；（单一主体、多转一）
市场运作：优惠政策吸引社会力量参与；
合作改造：城中村改造项目；法人型、合同型；
政府组织实施：危房集中，基础设施落后；单元规划批准两年后未能确认实施主体，可以优先征收；
3、更新流程
1）、更新意愿征集；
2）、更新单元计划申报和制定；
3）、土地建筑物信息核查汇总；
4）、更新单元规划的编制和审批；
5）、拆迁补偿安置协议的签订（专题）；
6）、实施主体确认；
7）、建筑物拆除；
8）、房地产权属证书注销；
9）、更新项目用地审批；
10）、签订土地使用权出让合同；
11）、项目重建；
12）、回迁安置。
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二元计划申报
1、意愿征集
意愿征集是入场券，城市更新项目申报条件中经常出现两个三分之二，其实这个数字就是我国物权法第七十六条规定。
入场券：
我国《物权法》第七十六条规定：改建、重建建筑物及其附属设施，应该经专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意。
①主体单一：单个主体同意;
②权利共有：按份共有人或全体共有人达2/3;
③建筑区分（住宅小区类）：两个2/3;
④多个地块：总用地面/拆除用地范围>=4/5;
2、谈“双100%”
双100%：100%意愿，100%签约；
关键词：旧住宅区；
两个90%：拆/总建面>=90%，90%权利主体同意，剩下的10%的部分，实施主体可以申请政府组织实施，过于原则和抽象，没有成功案例；
意愿征集区政府主导：市场主体不得私自在旧住宅区展开现状调研、单元拟订、意愿征集、可行性分析等工作；
95%：‘强拆’和‘强制售卖’，正当性?可操作性?
解读：
“双100%”主要针对旧住宅小区，大前提谈的是旧住宅，“双100%”的概念就是100%的意愿和100%的签约，传得最多的有三个比例，从小到大是90%、95%、100%。之前传得最多的是什么样的前款条件可以由政府组织实施，比如它的条件是拆除用地面积占总建面90%以上，90%权利主体同意，剩下10%的部分，在拆不动、推不动的情况下，可以由实施主体申请政府组织实施。其实这个概念过于原则和抽象，没有成功案例，这个模式也是借助于香港的。
意愿征集必须由政府主导前期调研，市场主体不得私自在旧住宅区展开现状调研、单元、拟定、意愿征集、可行性分析等工作。
95%：这是个人意愿和开发商的意愿而已，说达到95%可以实现强拆和强制售卖，其实这也不现实，它的正当性都是值得商榷的，可操作性不强。
3、小结意愿征集建立在《物权法》基础之上；
强拆和强制性售卖可操作性不强；
意愿公示仅释放改造信号，很前期；
对权利人主体资格认定有求真实有效；
介入机会相对大，但要有风险防范意识。
4、更新元形成条件
政府前款条件和要求：
公益优先：基础设施，公共服务（土地贡献率和保障性住房）；
安全角度：环境恶劣或重大安全隐患；
用途、功能、资源、规划等不符，产业升级。
从安全角度来讲，项目涉及到环境恶劣或存在重大安全隐患，旧住宅这一块如木头龙、宝安碧海花园。用途、功能、资源、规划等不符要求，必须进行产业升级。
更新单元划原则和技术要求：
原则：符合规划指引；
拆除范围用地面积>10000㎡（整村划定可以＜）；特例：老地方酒店
不得违反：基本生态控制线、一级水源保护区、控制性区域；
否定情况：政府土地整备区、国有已征转、基本农田保护区、社团用地等；
未建设用地：原则上不划入，属于国有未出让的边角地，夹心地，插花地，（总面积：10%拆除用地面积<S<3000㎡）可以一并出让给实施主体。
解读：
更新单元划定原则和技术要求，基本原则是符合规划，以规划为主，“十三五”规划核心区域，城市更新专项规划，拆除范围用地面积必须大于1万平米，如果整村划定可以小于1万平米。
现在要求以统筹的方式进行改造，特别是零散型旧住宅小区，比如小于6000平米该怎么处理，以罗湖区为例，罗湖酒店改造区域，天虹那一块已经拆掉了，其实它是罗湖酒店统筹区的小地块，里面也涉及到旧住宅区，以这种方式并入整体旧改区改造。
不得违反基本生态控制线，最近公示的福田村旧改，为什么福田村和田面村部分地块没有划入进来？因为涉及到生态控制线的问题。国有已征转土地、基本农田保护区，社团用地涉及到行政划拨土地比较多。
棚户区改造的概念，这一块主要涉及到罗湖和布吉，罗湖区棚户区改造划了三个村，玉龙新村、布心和港鹏，基本上是罗湖和布吉交界的位置，属于国有未出让的边角地、夹心地和插花地，拆除用地面积的10%，大于3000平米，可以一并出让给实施主体。
城市更新单元的面积及建设量要求，现在城市更新协会相关开发商大佬也在跟市领导说要求把公益配建比例降下来，现在城市更新这一块整体方向和措施都会发生改变，其实政府在20稿的时候定的是要求公益配建比例高达40%。
5、申报方式和体确认程序
权力主体自行申报；
委托单一市场主体申报；
市、区政府相关部门申报。（通常是区重建局或旧改办）
解读：
一种是权利主体自行申报，这个涉及到权利主体比较单一的，他想自己改造，如果投资的话，有些人想把工业厂房包装成产业园，其实也就是工改工项目。
第二种是委托单一市场主体申报，这种套路比较多，通过各种公司，如不具有开发资格的投资公司，还有有开发资质的公司，如海岸集团现在公示的福田村的旧改都是以海岸集团作为主体申报立项的。
第三种是市、区政府相关部门申报（通常是区重建局或旧改办）。
有四个流程：
1）辖区街道办：申报主体（权利人）向街道办提出申请；主要审核意愿和土地权属；街道办向区旧改办阐述意见。
2）区旧改办：审核意愿和权属并报区国土更新科。（意愿公示15天）
3）区城市更新办：审核建筑物产权和土地权属、法定图则，无异议转呈市规土委更新科。
4）市规土委更新科：总审并确认申报主体。大约10日的草案公示报市政府审批形成计划公示。
三、单元计划实1、项目实施主体形成的方式
合作：作价入股成立公司或签订合作协议（城中村）；
收购：直接被收购（旧工业区）；
公开招标：旧住宅区改造（下步庙）；
解读：
实施主体选择基本上比较乱，误导性比较强。
实施主体形成的方式一是合作，涉及到原村集体组织较多。城中村项目基本上是以合作方式开发，之前的比例大概是3比7，现在要求的比例越来越高。
举例：
旧住宅改造，下步庙，那一块区域位置比较好，如果有意愿买来博拆迁还是不错的。那一带的旧住宅现状基本上是比较落后的，符合改造要求，福田南也通了地铁，交通设施也起来了。还涉及到福田城中村的改造，虽然改造周期可能比较长，如果真正实施下来，对整个区域会是相当大的利好。
2、大致核发核查流程10个工作日资料审核，不少于7天的公示，5天异议处理，5个工作日内签订项目实施监管协议，核发实施主体确认文件。
3、实施监管内容约定
益贡献移交；
搬迁补偿安置义务；
实施进度安排和完成时限；
设立资金监管账户或其他监管措施等。
4、案例分析看博拆迁
些案例是在实际跑盘中，包括调研过程中，跟相关权利主体业主沟通的。
（一）旧住宅区：
黎明大院；（否定型，更新单元范围尚需完善）
罗湖广场北街小区、南油AB区；（概念型）
龙溪花园、南苑新村；（计划型）
水湾B区、红荔村；（预期型）
某区文体旅游局宿舍；（意愿型）
海乐花园、新乐花园；（政府主导实施型）
解读：
▲黎明大院：
去年12月份直接被政府否定了，因为更新单元的范围需要完善，面积不符合要求。
▲罗湖广场北街小区：
这是概念型，有恒大的旧改办公室，有建设集团，之前有招商，还有粤海置地，粤海置地也是罗湖金威啤酒厂改造实施主体，几家开发商前期都有介入广场北街小区，但是这个小区参与旧改的概率不大，虽然位置挺好的，但是相对其他很多旧小区而言，广场北街小区的条件比较好，完全符合居住要求。
▲南油AB区：
前期南油大厦被拆，现在正在建双子星楼，这其实都是概念，A区现在拉出很大的条幅说要改造，签约率已经达到95%，在实际过程中不要被这种横幅给蒙到。
▲龙溪花园、南苑新村：
龙溪已经公示很久了。南苑新村之前公示说是万科的项目，现在是政府的棚户区改造，很多项目都划到棚户区的概念，政府想借国家棚户区的大前框，包括优惠政策、资金支持，去推动深圳的城市更新项目。如果真正想投资旧改物业或旧改相关资产，可以去相关片区以及已公示的项目去看一下。龙溪花园如果能改下来当然好了。
▲水湾B区：
预期型，水湾B区十栋小低层，还有几套别墅，现在别墅好像招商在拍卖，虽然拍卖活动尚未启动，但已经走上程序了。水湾1979就是原来的水湾村和水湾工业区的改造，基本已实施完成，水湾1979都放出来好久了。水湾B区地铁口零距离物业，那一块的拆迁预期比较强，如果买这种区域，博拆迁概念的话，水湾B区可以考虑一下。
▲红荔村：
学位的属性比较强，这种就是预期过高型，不一定能拆下来。
▲某区文体旅游局宿舍：
旅游局宿舍只有20套，有20个业主，只剩下4户还在坚守，其他的基本上已经搬空了。前期桃源村三期的时候，政府已经跟他们协调，说安排到桃源村三期，他们觉得桃源村有点偏，没有答应，后来鹿丹村旧改的时候，也说把他们统一协调安排到鹿丹村去，鹿丹村（中海天钻）就是因为各种利益分配问题，深圳房价涨那么高，现在中海天钻已接近10万单价，所以也是没有协调好。
其实政府还是站在全局的观念，基本上涉及到这种利益的时候，会有一定的协调安排。还有一种措施是政府安排到一个保障房项目，没有红本给他们，可以住，也不用交租金，交一点管理费和其他杂费就可以了，但他们不答应，事情陷入僵局。
▲海乐花园、新乐花园：
是宝安区旧改办和深圳市政府明确要推进的，前期已进行了草案公示，利益协调以及是不是红本值得商榷。
▲建议：
如果要介入这种旧住宅小区的话应该不是很合适，像黎明大院这种直接就被否定了，现在很多中介也在炒拆迁概念，不要轻易相信，有的项目传的概念比较大，像广场北街，但没有什么实质性推动，还是要结合自己的需求去买。
如果有学位要求，对周边环境、生活品质要求不高的话，龙溪花园可以选择。水湾B的学位属性比较强，业主的意愿偏高。某区文体旅游局宿舍和海乐花园比较接近，文体旅游局后期是置换问题，海乐花园是建新保障房。
▲小结：
老旧住宅改造审慎推进，原则上不纳入计划。建议正确区分拆迁概念炒作和辨别交易预期，根据自己实际需要可以把投资标的锁定在项目周边，享受利好。
笋岗是原关内城市更新推进最快的，包括招商、华润、深业、宝能，原仓储用地改高端公寓。二手楼，像嘉宝田，其实那边的二手产品比较少，嘉宝田可以稍微留意一下。
（二）小产权
布吉某小建独栋；
村委统建楼；
金凤凰豪苑、福轩大厦；
白石洲；
青年公寓（整体包租）。
解读：
▲布吉某小建面独栋：总建面430平米，100平米商业，300多平米住宿，当初业主放盘的时候，6月份是430万总价，后来没有谈好，没买下来，过了一段时间成交了，总价是360万。
有人把它买下来，想改成公寓，外墙刷了一下，也没有说一定要博拆迁，过了一个多月就有开发商约他谈拆迁，顺利签了拆迁协议。拆迁协议是有法律保障的，等于他现在已经过渡到独栋的权利主体。
按照实际折算，那一栋360万，拆赔下来，即便按0.9也有大概接近300平米的物业，还有商业部分，商业部分折算下来，按1比1同类赔偿，收益较大。
▲村委统建楼：
在光明自己建的统建楼，其实是和村委合建的，以外部资本的方式进入，104平米才30几万，现在放出来的价格接近1.4万，从投资角度来讲，保障性比较高，基本上买的时候是绿本，不保障后续交易，如果从原来的买家手中去买，过户现在比较有难度，因为村委不会给你办更名。
▲金凤凰豪苑和福轩大厦：
位置比较好，在地铁口附近，从4月份到现在，政府层面在龙华、龙岗区强拆的违法建筑很多，宝安到现在已经拆了190万平米，体量相当大，其实都是在为旧改做铺垫。
▲白石洲案例：
虽然沙河五村这边没有实质性拆，但局部还是有拆，现在白石洲有小产权过出来，之前原住民比较穷，外来人实力比较强，合作建房较多，现在不是从原村民手上买，而是跟他合作建房者，手上留下来几套，放出来的价格是35000多，这个价格还是有点高。
▲青年公寓：
有个朋友的青年公寓跟人家签了20年，基本上没有拆迁的概念在里面，后来那个人改建成青年公寓整体包租，投资客如果资金实力比较强的话，也可以考虑这一块。
▲小结：
市场热、历史遗留问题多、确权难；信息误导性强、交易方式手段存在欺骗性。
（三）旧工业区
产业升级，鼓励工改工”；
“工改工”公寓：TATA公寓、百分百创意广场、光明峰荟.创智特区；
旧工业厂房（宿舍）包装公寓：十一号线塘尾站某项目、布吉地铁口项目。
解读：
政府鼓励这一块产业升级鼓励“工改工”，如果有资金实力，如投资公司、资管公司，工改方向可以考虑一下。
“工改工”公寓是现在市面上见得比较多的，特别像TATA公寓，主要是为了孩子上学需求。百分百创意广场，基本以出租的方式，签15年，这是一个以租代售的方式。
工改工厂房这一块有要求30%宿舍的配建，他把宿舍配建部分做成公寓产品，土地性质还是工业用地。
旧工业厂房（宿舍）包装公寓，前段时间政府提出鼓励把其他用途性质的物业改为居住物业，商业改工业、旧工业厂房改公寓的比较多。
布吉地铁口项目，面积很小，只有几平米，配置就是一张床、一个柜，其他的电器都没有，上洗手间还有一个好几十公分的台阶，居住体验很差，但是租金很高，最低档次也达到2000元以上，如果资金实力考虑一下，按照自己的签约年限和改建套数，计算一下投资收益，只要消防相关手续能办下来，这一块也是可以考虑投资的。
小结：
“工改工”公寓或成常态化供，自住基本不错，投资考虑租金收益，物业增值看重产权条件和配套属性；旧厂房包装依签约年限计算投资回报。
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四、旧改“十三五规划”和总结
1、划图
总体目标：更新用地规模30平方公里，拆除重建类12.5，其他类17.5
按照这个图示，红色部分基本上是优先拆除
的，“十三五”规划要求城市更新用地的规模达到30万平米，拆除重建占的比例比综合整治和升级少一些，其实城市更新总的方向还是体现在综合整治和更新方面。可以优先关注拆除重建。
2、统筹片区分布图（2016-2020）
这也是可以参照的，是重点城市更新统筹地区，政府规划打造的重新和功能区。
3、规划方向指引
城中村：
原特区内建筑量
好年代较新，以综合整治为主；原特区外副中心、组团中心以及轨道站点500米范围内，以拆除重建为主。
旧工业区：
城市中心、副中心、组团中心及轨道站点500米范围内以拆除重建为主；其余鼓励复合式更新。
旧城区：
各级中心及轨道站点周边、建筑年限较久、基础设施落后的，在政府组织下适当进行拆除重建类更新；质量较好的旧住宅区以综合整治为主。
4、旧改组团中心和重点更新区域
组团中心：
龙华心、龙岗中心、空港中心、光明中心、坪山新城中心、盐田中心等副中心及组团中心。
重点区域：
蛇口自贸区、福田保税区、笋岗—清水河片区、高新北片区、大空港新城、宝安中心区、坂雪岗科技城、北站商务中心区、坪山中心区、光明凤凰城。
轨道沿线：
轨道6号线、7号线、8号线、9号线、10号线、11号线、3号线北延段和南延段、4号线北延段、5号线南延段等周边区域。
5、总结
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