小产权房558南庄镇湾区智造港迎来了首个10亿元的战略性新兴产业项目——氢燃料电池工业车辆发动机生产基地。
这是南庄发起“工改工”攻势一年的最新成果，也让南庄招商引资更有底气。目前已有至少6家企业达成落户湾区智造港的意向，预计出租面积达7.2万㎡。
去年3月以来，南庄集全镇之力，全面推进以“工改工”为主的村镇工业园区改造。如今，5000亩园区改造如火如荼、3000亩产业用地收储快马加鞭，3个“工改工”园区和首个千亩产业园加速崛起。
这是禅城这座佛山万亿城市中心城区的一次空间大突围。面积占据了一半的南庄，决心要以中心城区“最大空间”，支撑产业高质量发展。
面对村镇工业园改造是块难啃的“硬骨头”，南庄怎样攻坚克难、重整乾坤？又如何腾出一片新空间，改出一片新天地？
敢啃“硬骨头”
中心城区工业重镇突围
打开佛山地图，地处禅城西部的南庄，正好位于这座万亿城市的几何中心上。
77平方公里的南庄占禅城面积的一半，现有可开发潜力地块约3700亩，政府储备土地存量总面积约4158亩。可以说是佛山中心城区的“最大空间”，也是支撑禅城今后发展的底牌。
南庄谋划了3000亩工业用地的收储，连片打造3个千亩智造产业园。
但对南庄而言，相对广阔的土地空间之下，既带来过荣耀，也直面着隐忧。
改革开放之初，佛山依靠乡镇企业、民营企业“村村点火，户户冒烟”的模式，率先开启了工业化的浪潮。南庄正是抓住这一机遇，通过大举建设村镇工业园，大力发展陶瓷、五金等产业，从岭南水乡小镇一跃成为中国建陶工业重镇。
某种程度上，村镇工业园就是南庄建陶工业崛起的“产床”。据统计，最高峰时全镇18个行政村，有多达70个村镇工业园，占地近3万亩。
然而，地处佛山中心城区，随着禅城城市化步伐加快，村镇工业园低端落后的形态，占地大、产出低，安全隐患多、环境污染突出，不仅跟不上时代发展的步伐，更成为产业和城市高质量发展的障碍。
不破则不立。南庄深知，对村镇工业园的改造升级，决定了全镇乃至禅城下一步发展空间。
知易行难。这是一块难啃的“硬骨头”：土地权属复杂，租期不统一，村民、业主、企业诉求多元，“两规”不符、“两违”案件多等历史问题以及政策瓶颈难以突破，都成为推进村镇工业园改造的“拦路虎”。
“村里早就想动了，但一直达不成协议。”梧村村党委书记谭文杰说，一直以来，村民迫切希望对村镇工业园进行改造以提高收益，但租户因历史遗留问题，物业产权存在争议，且租期即将到期，租户不敢追加投资。
越是艰难越向前，自上而下的合力攻坚，困局开始破冰。
去年年初，佛山吹响发起村改总攻坚的号角，力争在2023年底前总体完成村改任务。紧接着禅城又召开全区性大会，发布村改路线图，并发布一系列政策。
南庄出台系列政策举措鼓励村镇工业园区改造。
根据市区的任务安排，未来3年，南庄将全面改造村镇工业园5000亩，加快贺丰、杏头、村尾、河滘等千亩“工改工”项目建设。
锚定目标，乘势而上。南庄马上召开全镇村改总攻坚工作动员会议，部署落实任务。同时摸清全镇村镇工业园区底数，梳理出一批条件成熟、发展意愿较强的项目，为村镇工业园改造攻坚提供了重要方向和目标。
战鼓擂响，南庄放开手脚，誓要突围而出。
连片大整合
主攻“工改工”打造千亩园
结合自身特色，南庄村改坚持“工改工”为主攻方向，并根据全镇“一轴两片区”的发展规划，将南片区作为主战场。
为了扫除改造的障碍，南庄明确，构建“政府主导、市场主体、公资撬动、村组参与、利益共享”的区、镇、村、企多方联动机制，依靠机制创新破题。
“政府负责产业规划导入，引导村集体、社会资本主动参与园区改造，探索利益补偿机制，形成全镇上下参与的良好氛围。”南庄村改办相关负责人说。
村镇工业园改造投入大、回报期长，一般市场力量难以推动。为此，南庄镇政府主动介入，由镇公资企业投入20亿元，积极参与到贺丰、杏头、村尾三个村镇工业园的“工改工”改造项目中。
与常规的“工改工”不同，这三个项目由通过“托管”方式整体出租给镇公资，以确保为村集体带来显著提升和长期稳定的租金收入。镇公资运营期间，通过招商引资使企业获得较好经营条件，取得的收益反哺村镇工业园的发展，租期届满后厂房等资产将返还给村集体，由此大大增加土地附加值，满足村集体长远发展需求，形成镇、村、企共建共享格局。
除了政府主导，集中连片推动土地集约化、规模化利用，也是此次南庄改造的重点。
在全区统筹和支持下，南庄谋划了3000亩工业用地的收储，将杏头、贺丰、河滘、村尾、梧村等村的土地化零为整，连片打造3个千亩智造产业园。
其中，首个千亩产业园项目位于贺丰杏头工业区，收储面积约1452亩，原来是一片低矮厂房、仓库和鱼塘，以陶瓷、五金、塑料生产加工为主，环境卫生差、业态低端。
改造势如破竹。杏头村同意率99.4%，贺丰村同意率97.15%，去年8月，项目涉及的两个村均高票通过表决；9月、10月，分别签订收储框架协议和征地协议；12月，工业区全面动工清拆，收储工作取得了阶段性成果。
多条腿走路
镇村合力寻求共赢破局
要打赢这场攻坚战，离不开村组的支持和作为。
结合各村、园区的实际，南庄坚持“多条腿走路”的原则，让各村因地制宜、各显神通。
对于集体经济实力较强的村，南庄结合实际，鼓励有条件的村自行投入进行改造，推动村的物业和产业全面提升。
最近，南庄村正在谋划一系列大动作：由村集体出资，南庄村小组出地，计划打造一个五星级的农贸市场、南庄三中新校区；靠近禅港西路，计划统一规划工业用地，新建一个全新的工业园区，临近镇政府的地块则由村集体投入改造，主要满足本土中小企业的发展需求。
“这些项目的投入达1.3亿元，主要由村集体出资、村小组出地，收益五五分成，大家都有‘着数’。”谈及自己的大计，企业家出身的南庄村党委书记罗炎邦底气十足，成竹在胸。
不仅在南庄村，如今由村集体自行改造的模式，已经在溶洲东星陶瓷商贸城、龙津汽配城、龙津朝阳市场等项目上取得显著成效。
相比之下，集体经济实力相对较弱的梧村村，则采取村集体引导、鼓励企业自改的模式。
在区、镇两级相关部门的协助下，梧村村确定了对西围工业区租户统一续租35年、租户筹集资金自行改造的方案。
制定方案不难，难在达成各方共识。
刚开始，租户对方案比较抵触。一家化工企业的租期还有10年才到期，现在要找地方搬迁，还要投入资金拆除新建，他觉得自己利益受损。
村民对方案也有疑虑：租期为何要35年这么长？是否不利于村集体收入持续增长，影响分红？
为了取得各方的理解，村中的党员、村民代表轮流上门宣讲政策，镇村改办的工作人员进村入户，帮村民、租户算好“经济账”。
一场场宣讲动员，一户户交心访谈，政府和村“两委”的诚恳、务实，打动了租户，也打消了村民顾虑。他们发自内心地相信：“政府和村是真心为我们谋利益的”。
终于，在镇村合力推动下，约150亩“工改工”改造方案仅用了2个月，就在村党员、村民代表大会上高票表决通过。
按照方案，改造后，西围工业区的租户不仅可以解决困扰多年的用地手续等历史难题，厂房容积率还提升至2.0，可用空间翻倍。投资回本后，租户至少还有一半以上的租期可以盈利。
“对于村民来说，无论短期还是长远，收益都非常可观。”谭文杰向记者算了一笔账：村改以后，租金从平均1.5万元/亩·年涨至6.3万元/亩·年，而且租户投资建设的物业35年后也将归村集体所有。“为村里的可持续发展打下坚实基础。”
租户有利可图、村民收益可观、村集体手持物业，各方互惠共赢，是南庄“工改工”初战告捷的致胜关键。
改出新天地
“3+3+N”格局支撑产业发展
区、镇、村、企形成合力、强势推进、攻坚克难，短短一年时间，南庄战绩累累。
今年一季度，禅城区重点项目签约活动上，湾区智造港首次亮相便引起各方关注。不久后，南庄招商推介会上，湾区智造港再次作为重点项目全面推介。
目前已有超6家企业达成落户湾区智造港的意向，预计出租面积达7.2万㎡。
湾区智造港作为南庄“工改工”项目的最新成果，总面积500亩，其中贺丰园一期已投产运营，杏头园、吉利园也在火热建设中。
经改造升级后的湾区智造港，最长可租赁20年以上，提供厂房个性化定制服务，并与银行合作为入驻企业提供最高500万元的免抵押担保贷款，符合条件的还可获装修免租期及最高至8.5折租金减免优惠。
此外，作为都市型的产业社区，湾区智造港还设有智慧云平台、智慧园区环境监测管理、人脸识别等，全面实现园区大数据综合管理，让企业实现“拎包入住”。
南庄招商推介会上，湾区智造港作为重点项目全面推介。
焕然一新的园区让企业颇为心动。短短一个月时间，已有超6家企业达成落户意向，预计出租面积达7.2万平方米，还吸引了总投资超10亿元的氢燃料电池工业车辆发动机生产基地项目，彰显了南庄招商的速度和力度。
不远处，全区首个千亩智造产业园项目，也正在如火如荼地推进中，力争上半年达到供地条件。第二个千亩产业园项目也即将启动。
踏平坎坷成大道，斗罢艰险又出发。未来，南庄还计划将工业用地规模由11平方公里提升至约13平方公里。
“南庄将为奋力打造佛山中心城区最优厚、优质的产业空间。”南庄镇委副书记、镇长宋颖彪表示，接下来，南庄将坚持“工改工”为主攻方向，继续紧抓村镇工业园改造及土地收储，加快推进湾区智造港建设和项目引进，推出3个“工改工”园区、3个千亩产业园区以及若干个综合整治提升的园区，构建起“3+3+N”的产业空间主体格局。
在佛山重构优化产业空间发展格局下，南庄“3+3+N”产业空间的横空出世，对禅城乃至佛山都具有战略意义。
南庄“3+3+N”产业空间的横空出世，对禅城乃至佛山都具有战略意义。
过去十年，禅城的传统优势产业生产环节逐步外移，有关产业空心化的论调不绝于耳。对于禅城缺乏有力载体、平台的现状，佛山市委书记郑轲勉励其要敢于“无中生有”，通过打造大载体平台、大项目来支撑全市的高质量发展。
此时，南庄挺身而出，主动谋划连片产业空间，构建优质载体，既为市、区重大项目落户提供有力的支撑，也彰显了助力中心城区制造业高质量发展的担当。
“产业空间优势是当前南庄最大的发展优势。”南庄镇委书记叶华表示，将以更快的速度腾挪空间、推进产业升级，进一步凝聚更强大的产业后劲，为建设禅西智造高地而不懈努力，为禅城这座万亿城市市中心的高质量发展贡献南庄力量。
【南方日报记者】罗湛贤
通讯员供图
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