北京买小产权房自住，北京新房究竟如何买？-小产权房558

北京新房差异化比二手房明显很多，入手选择也比二手房有更大难度

买不好新房站岗时间更长，一般的新房从买入到变现需要5年的时间，新型共有产权房和限竟房更是持有周期超过8年以上（北京大部分新型共有产权房都是高位接盘侠），北京楼市基本上每三年一轮行情，8年错过两轮行情的很难在通过楼市翻身，所以新房买不好最容易让你躺平，今天整理北京热门的78个项目和大家分享一下北京到底该如何买？

朝阳区：

新房供应量最大，但能买的最少，不同总价逻辑对应的板块完全不一样，1000万以上不要买长安街以南，王四营和十八里店都不适合买大户型，十八里店买入逻辑几乎找不到，下图也看到十八里店地价从5.5万卖到4.5万，ZF都没信心的地方你去凑什么热闹？降价或者躺平是十八里店唯一的出路，要不然就等着市场放出天量。最近新开盘的项目普遍降价销售，说明开发商基于整个市场存量降价跑路才是唯一的出路，按照朝阳区现在网签量来看，剩余房源两年内卖不完，差的只会更差。

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海淀：

大家一直在探讨永丰能不能买，可以明确告诉你是没有问题的，海淀未来的发展空间有两个方向

其一：西三旗的东升产业园，整个产业园区规模大，未来主要利好昌平南

其二：永丰产业基地的发展带动海淀北部新城整体发展，因为海淀整体地貌的原因，未来有大批量的供地都会集中在永丰板块加上永丰低容积率，新小区所以在二手房市场站得住脚的，另外教育均衡大背景下永丰教育资源预期是变好的，对于海淀未来购房群体是有明确的购买力和流动性，土拍和项目销售情况也能印证永丰未来的预期，除了海淀你还见过那个地块土拍有开发商竞争，地价越拍越贵

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昌平：

昌平这些年大家更愿意聊的板块是昌平南也就是回龙观板块，最近这几年随着海淀产业升级导入，是大量购房者来到昌平南置业，近两年也直接拉升25%以上板块涨幅，新房方面首选回龙观，预算低一点看看北七家的楼盘，但北七家基本上以自住为主，另外回龙观不建议买大户型，特别是140以上板块改善人群毕竟是少数，真正的养老去通州比回龙观舒服多了，而且房价上通州还便宜，新房可以关注北清橡树湾和建发二期，至于朱辛庄当然是更好的地块，什么时候放出来未知，能不能买到未知，价格合适的话龙湖云璟和万象悦府就是例子，上车求稳和与预期更好的不确定性要有取舍，预算高的可以等等，毕竟错过的话还可以买二手。

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大兴：

大兴应该是南城发展重点照顾的对象，不如城六区的丰台，但明显好于房山，毕竟四号线沿线的房价还是有一些涨幅的，不像房山和五年钱一样，虽然南城计划大兴综合开发也不错，但南边一直都是弱势的产业带，基本上靠主城区的通勤过度，再加上土地存量过高，次新二手房又比较多，大兴买房逻辑要越靠近市区越好，有地铁是硬性指标。但大兴的城市界面和居住舒适度还是不错的。

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通州：

过去五年完全让中产资产又贬值了一次，虽然规划很好，但产业形态一直不明确，准入门槛又高，运河CBD到目前为止没有像样的企业，像样的企业通常指（具备规模性，造福能力强，行业发展有前景）而并不是传统行业央企或者某国企的总部，这些企业达带来的人流量有限，规模性突破很难，所以留给通州的未来任重道远，但通州整体城市界面，医疗配套，商业配套还是照五年前进步很多的，继续期待等待吧，展望短周期不宜上车通州。

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丰台：

火车站，菜市场是丰台绕不过去两个发展屏障，近几年的丰台科技园和总部基地也导入了不少产业，特别是丰台科技园附近城市界面和配套整体还是不错的，丽泽发展这些年已经入驻了900多家企业，但整个产业量级和规模没有办法和朝阳海淀比，所以1000万以上高总价项目选择丰台还是要慎重，丽泽周边新盘扎堆但真正能选的就一两个，丰台比较有潜力的是小瓦窑，其余的项目不要看指导价。

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亦庄：

过去两年除了东西海涨幅最凶的板块,亦庄河西短周期内的利好全部兑现，教育和商业都配齐，所以阶段性选亦庄河西的二手房是要赌几个学校未来出成绩的情况，另外虽然亦庄涨幅很高，但产业预期还是比较强势和明确的了，亦庄购房的朋友更应该关注河东区和路东区

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石景山：

从2016年到现在石景山房价也随着冬奥会的改造，提升了古城和首钢的城市界面,作为长安的向西的延长线，以前只有远洋山水和沁山水以及融景城还算不错，但随着中海以及几大开发商的项目陆续交付，未来二手房的库存量明显见高，所以首钢东南园区的房子销售结果不理想，也迎来阶段性的调整。如果确需有西边的购买需求，降价后的项目可以关注一下，衙门口板块可预见的发展周期偏长。

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顺义：

后沙峪是买来小资的，如果后沙峪来一个好一点的学校对板块的提升还是比较明显的，京密高架快速路提升去望京通行效率是比较明显的利好，但15号线整体的利用率不高，长周期还是比较看好后沙峪的发展的

马坡顺义本地改善的首选，环境配套都不错，适合顺义本地客群，但不适合城区通勤距离太远

仁和解决了东北部刚需上车的问题，未来持续的是刚需购买为主力，在这买别墅无异于自S

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房山：

临铁小户型，不要买远，长阳和良乡是首选