小产权房与拆迁安置房，对购买回迁安置房的几点看法-小产权房558

一、要提前掌握所在安置房项目的过户政策。因安置房房产交易受政策影响较大，在购房前，首先一定要对目标安置房所在项目具体、详细的过户政策及交易条件有清晰的了解。

购买尚未取得产权证书的回迁房可能面临极大的风险，回迁手续更不能取代房屋产权证书。《城市房地产管理法》第38条第6项“未依法登记领取权属证书”的房屋不得转让的规定，系对房屋交易过程中为维护交易安全而制定的一种原则意义上的管理性规定。其旨在规范房屋交易中的行政管理，而非禁止交易关系。违反上述规定并不必然导致交易行为及缔约合同的无效，但对房屋过户，有较大影响。就法院判例而言，目前法院对未取得拆迁安置房房产证前签订的买卖合同效力一般认定为有效，但当事人要求五年内过户的，不予支持。而且安置房交易买卖，除定性要求住满5年外，还需要向国家交完土地出让金。

二、要谨慎选择交易对象。在确定选择购买安置房时，要注意核实房屋性质、现状、权属等关键信息，特别要注意核查房屋不动产登记证或者其拟申请资料是否齐全，同时，要查看并复印房东的拆迁安置补偿协议，向有权机构查明该房产权属问题的相关凭证，保证其真实性。同时要严格核实该房屋之上的全部共有人，是否设定抵押权、是否属于危改回迁等，对卖家的身份（包括是否有权处分、存在的共有人信息等）进行全面核实，以防卖家故意隐瞒或者遗漏共有人，以及其它可能存在的权益人或者潜在纠纷。

三、若决心购买回迁安置房，建议选择中介机构进行买卖和过户操作，保障交易安全。

按照目前的政策，业主手中只有发展商的回迁协议的，取证前就做二手交易时是不能在房管部门过户和改名的。因为该回迁协议只是业主与发展商之间的商业协议，此协议并没有得到房管局的认可。交易时间与取得房本真正过户时间战线拉得太长，不确定因素增多。