小产权房558一、已经租住公租房能否申购共有产权房？
9月4日，福州市房管局答复：“经协调银行，共有产权房首付比例为不低于房产总价的30%。此次供应的共有产权房既有现房又有期房。其中金山鹏宇地块为共有产权期房、仓山新榕金城湾项目为现房，已经租住公共租赁住房的不能申请共有产权住房。共有产权房户型、面积信息请向居住地区级行政服务中心的区房管（住建）窗口咨询。”
因此，上述答复明确，已经租住公租房的不能再申请共有产权房。
那么，已经承租公租房的市民，如果想要购买共有产权房怎么办呢？
福州市房管局答复：“申请人或共同申请家庭成员承租公有住房、公租房（含原廉租房）的，在提交申请共有产权房时应书面承诺在参加选房前退出原承租住房。”
二、共有产权房要交多少首付
而关于共有产权房首付问题，福州市房管局给出的答复是：“首付比例为不低于房产总价的30%。”那么，如何理解这个房产总价呢？
根据8月31日福州市房管局发布的《关于2018年福州市共有产权住房申请受理有关事项的公告》，其中对于共有产权房销售价格的表述是：“仓山区金城湾393套，销售均价为29200元/㎡，购买人购买60%产权份额，市新榕建设公司持有剩余40%产权份额。仓山区钱隆府500套，销售均价为28100元/㎡，购买人购买60%产权份额，市国有房产管理中心持有剩余40%产权份额。”
因此，房产总价指的是以29200元/㎡、28100元/㎡销售均价计算的总价。例如：福晟钱隆府一套60㎡两房户型，按28100元/㎡均价计算，总价为168.6万元，30%首付是50.58万元；一套90㎡三房户型，总价为252.9万元，30%首付是75.87万元。
应当说当前的政策执行标准会让许多意向申购人望而却步，会打算申购共有产权房的，大部分是在当前福州的高房价下无力负担普通商品房的刚需家庭。然而，按照当前的政策解释，共有产权房也需要付出和普通商品房一样的首付，更何况本次共有产权房的销售均价要高于同地段普通商品房，实际付出的首付要比买普通商品房更多。虽然月供压力会小很多，但是光是首付门槛就可以将相当多的一批刚需家庭挡在门外。而能够拿出这笔首付款的购房人，又有多少会去购买共有产权房呢？
那么为什么不能降低首付门槛呢？市房管局在答复时提到了“经协调银行”五个字。由此可见，上述问题有关部门在政策制定时已经考虑到了，当前要求按照房产总价（100%产权部分）的30%来计算首付，是福州住房保障部门已经与银行协调过的结果。
另外，根据市房管局在12345平台上另一份诉求件的答复：“共有产权住房贷款按照商品房按揭贷款规定执行，目前共有产权住房项目建设单位已对接建设银行提供按揭贷款服务，具体规则将由建设银行会同开发建设单位于近日公布。”
三、关于共有产权房上市交易问题
福州市房管局答复：“根据《福州市人民政府办公厅关于印发开展共有产权住房试点工作实施方案的通知》（榕政办[2017]313号），共有产权住房购房人取得不动产权证满5年的，可以上市出售。由购房人向市国有房产管理中心提出上市转让申请，经获准后，由购房人出资购买政府所占份额的产权（40%），房屋产权性质转为完全产权商品住房后，方可上市出售。已购共有产权住房的家庭（购房人和配偶及未成年子女），再次购买商品住房时，应退出已购共有产权住房。”
根据该答复，当前福州市在政策上处理共有产权房上市转让跟经济适用房是一个思路，需要产权证满5年并转为（买断）完全产权后方可上市。已购共有产权房的家庭（购房人和配偶及未成年子女），如以后要购买其他商品房，则需退出共有产权房（由政府回购）。
教授建议：
其实在政策制定时，我们可以借鉴其他城市的经验和较为成熟的做法。例如，同省的厦门市推出了保障性商品房并执行多年，其本质上也是一种共有产权房。根据《厦门市保障性商品房住房管理办法》：“保障性商品房销售价格按每批次房源的市场评估价测算，并给予一定优惠，原则上优惠55%。”如此一来，购房人实际上只需要购买45%的产权份额便可以拥有整套房屋使用权。
而在政策表述上，保障性商品房的销售价格是评估价优惠55%，因此房产总价为评估价的45%，购房时也只需按45%产权部分的30%来计算首付。例如，新店保障房社区一套70㎡的三房，其评估价30724元/㎡，优惠后销售均价为13826元/㎡，这套房的总价为96.78万元，30%首付便只要29万元。如此一来便大大减轻了购房人的负担，真正发挥了共有产权房保障民生的作用。
参阅：
福州第一批共有产权房性价比分析，售价不低是否值得购买？
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