小产权房558案号：（2017）皖01民终5994号
上诉人（原审原告）：甲女
被上诉人（原审被告）：乙男
上诉人诉称
甲女上诉请求撤销合肥市包河区人民法院(2017)皖0111民初3617号民事判决，改判甲女与乙男平均分割合肥市滨湖新区××小区××室的房屋，并由乙男承担本案一审及二审诉讼费用。事实和理由：一、一审判决认定甲女与乙男同居开始时间为2014年8月属于认定事实错误。甲女与乙男于2013年7月在工作期间认识，2013年12月确定恋爱关系并同居生活，双方父母见面同意两人的婚事，并协商共同出资为两人购买婚房。二、一审判决认定涉案房屋系乙男支付首付款，双方结束同居关系后房屋应当归乙男所有属于认定事实错误。甲女与乙男同居期间，双方共同出资购买合肥市滨湖新区××小区××室的房屋，并且对房屋产权比例明确约定为共同共有，并非乙男个人所有。1、房屋的首付款系甲女与乙男共同出资。房屋总价款638526元，首付款192526元系双方分期支付，用共同财产支付了部分首付款，另一部分系乙男的父母赠与的财产支付。2、甲女与乙男共同向银行贷款446000元用于支付剩余购房款，相对于开发商而言，已全额支付了购房款。甲女与乙男所欠银行贷款属于双方的共同债务，同居期间双方一直是共同偿还按揭贷款。3、甲女在房屋交付后个人出资办理房地产权证，并共同出资对房屋进行装修、购买家具家电。4、甲女与乙男共同签订明码标价书、商品房买卖合同、个人住房借款合同，并且在合肥市商品房网上认购备案确认单、房地产权证上对房屋产权约定为共同共有。三、一审判决对涉案房屋的分割方式和计算方法上存在错误。1、涉案房产的房地产权证明确登记的共有权人是甲女与乙男，涉案房产应当属于甲女与乙男的共有财产。2、甲女与乙男已明确约定涉案房产为共同共有，应当按照等分的原则分割共同共有的房产，不能仅按照首付款的出资比例进行分割。3、涉案首付款数额仅占房屋总价款的30%，双方共同向银行贷款的数额占房屋总价的70%，甲女不但是银行贷款的共同借款人，还是共同抵押人，对银行债务承担共同清偿责任，同时也应当共同享有尚未偿还贷款及其相对应财产增值部分。4、一审判决处理涉案房屋的分割方式错误，并显失公正。5、若涉案房屋判决归乙男所有，剩余银行贷款由乙男偿还，则乙男应当支付财产补偿款435000元[（1300000元-430000元）÷2]；如涉案房屋被认定为乙男出资，乙男购房时帮助甲女垫付的首付款可以从上述补偿款中予以扣除。四、一审判决适用案由错误，并遗漏了主要法律依据。本案系甲女与乙男对共同共有的房产分割产生的纠纷，案由应当为共有物分割纠纷，除适用婚姻法及相关司法解释外，还应当适用物权法相关规定。
被上诉人辩称
乙男辩称：一、乙男与甲女之间不存在同居事实，即使存在，也应当界定为2014年8月取得房产证后开始同居。二、甲女的工资不足以支付购房的首付款，支付能力和水平有限。三、乙男分别于2014年7月7日支付定金20000元、7月24日支付44821元、12月29日支付67705元，2015年6月底支付剩余首付款，甲女未出资支付首付款。四、房产共同共有的前提是家庭关系，家庭关系的本质是夫妻关系，甲女与乙男存在同居关系，但同居关系不具备共同共有的前提和基础，因此该房产应当按照双方实际出资比例分配。五、对甲女关于尚未偿还贷款以及增值部分也要参与分配的诉请，乙男认为尚未偿还贷款以及增值部分属于市场因素，价格增高或者降低是不可预见的，其要求尚未偿还贷款的增值部分缺乏事实依据。
甲女向一审法院起诉请求判令依法分割合肥市滨湖新区××小区××室，并由乙男承担本案诉讼费。
一审法院查明事实
甲女与乙男原系同事关系，双方于2013年7月在工作期间相识，2013年12月确立恋爱关系，××××年××月××日按习俗在双方老家举行了婚礼，但因故未办理结婚登记。2017年3月初，乙男要求与甲女解除同居关系。
2014年8月，甲女与乙男共同签订购房合同，购买位于合肥市滨湖新区××小区××室，购买价格为630000元，其中首付款196000元，剩余购房款由两人共同在中国农业银行办理按揭贷款，并通过乙男名下的银行账户从2014年11月1日起开始还本付息，截止双方结束同居关系的2017年3月初，还款本息共计72013.15元。在庭审中双方共同陈述，现尚有贷款本金430000元未还。
乙男在庭审中陈述首付款系由其个人支付，即2014年7月17日付定金20000元，7月24日付44821元，12月29日付67705元，以上均通过其个人名下的工商银行借记卡账户支付，剩余首付款乙男陈述于2015年6月底用其父母所汇款项支付。甲女在庭审中对2015年6月底所付款项系用乙男父母汇款支付并无异议，但认为乙男2014年7月17日的20000元，7月24日的44821元，12月29日的67705元，因双方在同居期间甲女的收入用于生活及日常开支，乙男的收入用以节余以支付首付款，故以上三笔款项应视为二人共同支付。
该房产现登记为乙男与甲女共同共有，（房地权证：合产字第**、合产字第××号）。在庭审中双方共同确认，该房产当前市场价值为1300000元。
庭审中，甲女陈述其2014年工资收入为3000－4000元，乙男提出异议，认为甲女当时工资收入为2500元左右；乙男陈述其2014年工资收入为6000元，甲女提出异议，认为乙男当时工资收入为4000元。双方对于以上陈述均未提供相关证据。
一审法院认为
根据法律规定，同居生活期间双方共同所得的收入和购置的财产，按一般共有财产处理。
通过甲女、乙男的陈述并根据双方举行了婚礼这一事实，双方存在同居关系足以认定，但对于同居开始的时间双方有较大争议。甲女主张双方同居开始的时间为2014年初，乙男主张为2016年9月。由于双方均未提供证据加以证明，一审法院结合双方的陈述，认为2014年8月双方签订购房合同、共同购置财产的行为，能够表明双方已具有共同生活的意思表示，故确定同居开始时间应以2014年8月确定较为合理。
对于涉案房屋首付款的来源，从乙男提供的证据及双方的陈述来看，双方争议的三笔首付款均从乙男名下银行账户支出，在无相反证据的情况下，应当视为由乙男的出资。甲女认为系双方在同居生活期间共同节余的财产支付，明显与事实不符，因为从双方确立恋爱关系到购房，时间仅为一年左右，在此期间内，从双方陈述的收入水平来看，即便双方收入存在一定节余，其数额也远不足以支付首付款，故一审法院对甲女的主张不予采信。
关于涉案房屋的处理，因该房屋系乙男支付首付款，故双方在结束同居关系后应当归乙男所有。对于双方同居期间共同还贷款项系用双方同居期间的收入支付，故该房屋还贷及增值部分应作为共同财产处理。该部分价值为共同还贷72013.15元／（乙男个人支付部分196000元+已还本息72013.15元）×（当前房屋市场价1300000元－未还贷部分430000元）＝233763元，对于该部分乙男应给予甲女相应的补偿。同居关系析产，一般应考虑双方收入对所取得财产的贡献进行分割，但一审法院亦认为，双方分手的原因在于乙男在同居期间感情产生变化，乙男对双方未能缔结婚姻关系存在一定的过错，一审法院从保护妇女的合法权益出发，酌情确定乙男应就共同还贷及增殖部分补偿甲女1200**元。据此，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（二）》第一条，《最高人民法院关于人民法院审理未办结婚登记而以夫妻名义同居生活案件的若干意见》第八条、第十条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，
一审法院判决
一、登记为乙男与甲女共同共有的位于合肥市滨湖新区××小区××室（房房地权证：合产字第**、产字第××号）归乙男所有，该房屋的剩余银行按揭贷款由乙男偿还，未还清按揭贷款前不得办理产权变更登记；
二、乙男于本判决生效之日起十日内支付甲女财产补偿款120000元。
甲女二审提交了以下证据：
一、合肥市商品住宅销售明码标价书、商品房买卖合同、合肥市商品房网上认购备案确认单、房地产权证复印件各一份。证明：1、甲女与乙男共同出资购买合肥市滨湖新区××小区××室的房屋一套，双方应当该房屋产权为共同共有；2、甲女与乙男购房总价款为638526元，首付款为192526元，剩余购房款446000元，双方共同向银行按揭贷款支付，该债务是双方共同债务。
二、住宅专项维修资金专用收据，登记费、工本费收据，税收缴款书复印件各一份；不动产统一发票、物业费收据复印件各二份。证明甲女个人缴纳房屋各项税费20265元。
三、微信及支付宝转账截图打印件六份（23笔交易记录）、支付付款记录打印件一份。证明甲女与乙男同居期间，甲女向乙男累计支付102420元用于购房及偿还房屋银行按揭贷款的事实。
四、微信转账截图打印件一份（4笔交易记录），交通银行信用卡账单打印件三份6页，网上购物订单截图打印件18份。证明甲女与乙男同居期间，两人生活开支及举行婚礼仪式的部分开支是甲女支付的。
五、工商银行借记卡账户历史明细清单复印件九份、招商银行户口历史交易明细表复印件七份、2014年3月至2016年8月甲女收入情况表一份。证明：1、甲女与乙男同居期间，甲女全部收入约143797元，均用于双方购买房屋及生活开支；2、甲女缴纳房屋各项税费20265元。
乙男对甲女二审提交的证据的真实性均不持异议。但对证据的关联性及证明目的持有异议，认为：一、证据一、证据二不能作为同居关系下分割财产的依据，不存在均分共有财产的前提，没有反映出甲女与乙男实际的出资比例。二、证据三、证据四不能证明款项用于甲女与乙男同居期间的共同生活，转账、交易以及付款方式的时间节点也是在购房以后发生的，甲女微信所转款项是乙男现金交给甲女，再由乙男转给甲女。甲女提交的交易明细与本案无关联性，不应当作为同居析产的依据。甲女在淘宝上购买的商品，是甲女自己购买的，乙男委托甲女代购的物品都是乙男自己付钱的，其中部分商品并不具备同居期间必要产生的费用，如女性化妆品。三、证据五只能证明甲女的工资收入，不能证明其向开发商支付购房款的事实，款项来源大部分也是由乙男父母以及乙男通过现金的方式交给甲女，一审庭审调查时已予以查明。
二审法院查明
乙男二审提交了电子转账记录打印件一份，证明其向甲女及其亲属蒋燕林转账的事实和数额。
甲女对乙男提交的转账记录的真实性不持异议，对乙男转给甲女的13笔计35520元予以认可，乙男转给蒋燕林及安徽网才信息技术有限公司的款项与甲女无关。
二审查明，甲女、乙男共同于2014年9月2日与合肥旭滨房地产开发有限公司签订商品房买卖合同及合肥市商品住宅销售明码标价书各一份，购买该公司开发建设的位于合肥市滨湖新区××小区××室的房屋，并于2014年9月14日办理了商品房网上认购备案手续，买受人为乙男、甲女，共有份额为共同共有。该房屋价款为638526元，首付款192526元均由乙男通过其个人银行账户支付，其中有77000元系乙男父母出资。剩余购房款由乙男、甲女共同向中国农业银行合肥龙塘支行申请按揭贷款，并通过乙男的个人银行账户自2014年11月1日起开始还本付息至2017年3月1日，共还本付息72013.15元。双方在一审中确认现尚欠按揭贷款本金430000元。
2015年12月13日，甲女以其和乙男的名义交纳2016年1-6月份的物业管理费720元、建筑垃圾清运费250元；2016年3月17日，甲女以其和乙男的名义缴纳住宅专项维修资金12772元、房产权证登记费和工本费60元、契税6386元。
2016年3月17日，合肥市滨湖新区××小区××室的房屋产权登记为甲女与乙男共同共有，乙男持有的房地房地权证号位合产字第**、甲女持有的房地权房地权证号位合产字第**。、乙男在一审庭审中共同确认该房产当前市场价值为1300000元。
甲女自2014年9月至2017年2月间通过微信及支付宝向乙男付款23笔计96920元，乙男自2015年5月9日至2017年1月4日间向甲女转款13笔计35520元。
甲女还自2014年6月1日至2017年3月31日间通过微信、信用卡及支付宝支付婚纱、涂料、男女护肤化妆品、火锅及电磁炉、纸巾、坐垫、果茶饮料、插座接线板、牙膏、洗发水、大米、打火机、家居装饰品和小摆件等日常生活用品，以及男女内衣、外套、衬衣、鞋袜、秋衣、休闲裤等男女衣物价款，价值为12249.12元。
甲女在工商银行合肥包河大道支行的个人账户自2013年3月18日至2016年12月21日间共收入78652.21元、支出78650.32元，在中国建设银行合肥包河苑支行的个人账户自2014年1月30日至2015年4月28日间共收入6106.48元、支出6173.23元，在招商银行合肥卫岗支行的个人账户自2015年4月6日至2017年3月间共收入97182.88元、支出97180.80元。甲女上述个人银行账户2013年3月18日至2017年3月间共收入181941.57元、支出182004.35元。
乙男与甲女原系同事关系，于2013年7月在工作中相识，于12月确定恋爱关系，并于××××年××月××日分别在双方老家依习俗举办了结婚仪式，但未办理结婚登记；2017年3月，乙男提出与甲女解除分居关系。
二审法院认为
本院认为，最高人民法院《关于人民法院审理未办结婚登记而以夫妻名义同居生活案件的若干意见》第10条规定，解除非法同居关系时，同居生活期间双方共同所得的收入和购置的财产，按一般共有财产处理；同居生活前，一方自愿赠送给对方的财务可比照赠与关系处理；一方向另一方索取的财物，可参照最高人民法院（84）法办字第112号《关于贯彻执行民事政策法律若干问题的意见》第（18）条规定的精神处理。甲女与乙男同居期间共同购买房屋，房地产管理机关在核准房屋产权登记时，房地权证登记的权利人为甲女与乙男，共有份额为共同共有，且双方在同居期间依习俗举办了婚礼，并以夫妻名义在一起共同生活，甲女亦外出参加工作并获得有工资收入，在与乙男共同生活期间承担和履行了一定的生活和经济上的责任与义务。涉案房屋的首付款虽从乙男个人银行账户支付，或由乙男一人承担，但并不足以否定房地产管理机关对房屋所有权登记的效力，亦不能简单以甲女是否承担了首付款来确定其是否享有对房屋的份额。甲女与乙男共同签订房屋买卖合同，房产证上所登记的权利份额为双方共同共有，乙男亦未向房地产管理机关就上述房产所登记的份额为双方共同共有提出过异议，涉案房屋应为甲女与乙男同居期间共同共有的财产。
本案系甲女与乙男因同居期间财产分割提起的诉讼，一审判决确定案由为同居关系析产纠纷并无不当。涉案诉争房产系甲女、乙男共同生活期间共同签订房屋买卖合同所购买，房屋产权亦明确登记在双方名下，双方现已解除同居关系，甲女要求分割房产于法有据，应予支持。鉴于甲女、乙男不能协商确定分割方式，且难以对房产进行实物分割，依照物权法第一百条的规定，应当对房屋折价的价款予以分割。双方在一审庭审中一致认可涉案房屋现市场价值包括家具家电在内为1300000元，可作为本案确定房屋价值的参考依据予以采信。双方认可涉案房屋及家具家电的市场价值为130000元，扣减双方认可尚未归还的银行贷款430000元，剩余房屋价值为870000元。甲女在二审中同意将房屋首付款192526元返还给乙男，鉴于涉案房屋的首付款由乙男个人银行账户支付，并从其个人银行账户归还银行按揭贷款，可确定由乙男取得涉案房屋的所有权，尚未归还的银行贷款由乙男负责偿还，由乙男向甲女支付房屋折价款338737元[（130000元-430000元-192562元）×50%]。
综上所述，甲女的上诉请求部分成立。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：
二审裁判结果
一、维持合肥市包河区人民法院(2017)皖0111民初3617号民事判决第一项，即：登记为乙男与甲女共同共有的位于合肥市滨湖新区西藏路1555号旭辉御府小区26幢2902室（房地权证房地权证：合产字第**、××号）归乙男所有，该房屋的剩余银行按揭贷款由乙男偿还，未还清按揭贷款前不得办理产权变更登记；
二、撤销合肥市包河区人民法院(2017)皖0111民初3617号民事判决第一项，即：乙男于本判决生效之日起十日内支付甲女财产补偿款120000元；
三、乙男于本判决生效之日起十日内支付甲女财产折价补偿款338737元；
三、驳回甲女的其他诉讼请求。
评析
因同居关系的双方当事人不存在婚姻关系这一事实基础，对同居期间的财产能否认定为共有及如何分割，只能依照一般共有财产的形成及处理原则予以分割，而无法使用法律有关夫妻共同共有财产的规定而做出处理。
同居期间房产纠纷的表现形式分为：1.一方出资购买的房产。一方出资的房产，根据其登记的权属状态，主要可以分为三种权属登记情况：登记在对方名下、登记在双方名下、登记在出资方名下。同时，还可能表现为登记在对方亲属名下等形式。其纠纷主要表现为出资方要求确认全部所有权、非出资方要求确认一定的所有权份额等。2.双方出资购买的房产。双方出资购买的房产依据其登记的权属状态，主要可以分为以下两种权属登记形式：登记在一方名下、登记在双方名下。同时，也存在登记在一方亲属名下，或部分份额登记在一方亲属名下的情形。其纠纷表现形式多为分割纠纷及份额确认纠纷。3.一方父母等近亲属出资购买的房产。其权属登记状态，通常表现为登记在双方名下，同时存在登记在另一方名下的情形。其纠纷表现形式多为出资方或其子女要求确认房产的全部所有权。
对于同居期间的房产权属的认定，笔者认为，首先应当坚持约定优先的原则，如当事人对房产的权属有约定，在该约定未违反法律强制性规定的情况下，就应当现行适用该约定；在双方无法达成一致意见的情况下，应当按照谁出资、谁享有的原则进行权属认定和分配。同时，对于没有出资、但实际上对同居期间的生活、家务等方面投入过多的一方，可以考虑公平的原则予以适当照顾。
具体的产权分割方式，可以遵循以下几个原则：
（一）约定优先原则
如果双方对登记在各自名下的不动产或以各自名义购买的不动产的归属有约定，且该约定不具备违反强行法规定的情形，应视为有效并依据该约定处理当事人之间的房产归属。而同居之前各自的房产相关权益仍归各自所有，但如果是以按揭方式购买的房产，在同居期间以双方共有财产或对方财产偿还了部分贷款，则对方可以要求在进行财产分割时予以价值补偿或返还不当得利。其依据为：同居前各自购买的房产系以个人财产购买，其所有权关系或准所有权关系（尚未完成所有权登记的情形）已经确定，同居期间如使用共有财产或对方财产偿还了部分贷款，在同居关系解除时，使用对方财产份额或对方财产偿还的借款构成给付原因嗣后消失的不当得利，对方可以据此要求在分割共有财产予以价值补偿或受益方返还不当得利，价值补偿或返还不当得利应考虑房产价值的增值。
（二）同居期间纯由一方出资房产权属的认定
1.纯粹由一方出资的财产，登记在出资方名下或以出资方名义签订买卖合同。对于此种情形，可径行依据出资认定为登记的权利人所有或认定为出资人享有权益的房产，如另一方认为对同居期间生活照顾较多，可以要求权利人给予一定的补偿。
2.一方仅出具了首期款房产权益归属的认定。如有证据证明该房产仅系一方出资并登记在该方名下或由该方签订买卖合同，但使用了双方的共有财产或对方财产归还按揭贷款，在此情形下，应区分房屋买卖合同关系和借款关系。以银行按揭支付购房款要看借款人，一般情况下只有借款人才可以在法律上被视为支付了购房款。而归还房贷通常仅能作为对同居期间共有生活作出的有益支出。（1）如果借款人与首期购房款的出资人为同一人，可以认定所有购房款系由同一人出资。其后的以对方财产或双方共有财产偿还借款的行为可以视为对该房产做的有益支出，在解除同居关系时予以价值补偿或财产返还。（2）如果借款人是双方或对方，则应根据实际借款情况和首期款的支付情况，主要依据双方的出资比例确定双方的房产所有权份额。对于以自己财产或者共有财产偿还借款超过自己份额的部分，可以作为对共有房产的有益支出在分割财产时进行价值补偿或财产返还。
（三）双方出资或出资无法认定、但登记在一方或双方名下或以一方或双方名义签署买卖合同的房产权属的认定
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