小产权房558提问：曾叔，黄浦二手房，有没有推荐的楼盘？
回答：这个问题很大，分两层来说。
学区逻辑：如果是买学区，顶级的就是上外黄浦，大同初，七百多万，会稍微贵一点。
二梯队是海华、卢湾初，这边的老破小大概四百多万。
自住逻辑：要看预算有多少，因为黄浦的价差非常大，老的房子三四百万，好的房子三四千万都是有的。
总体来说，我推荐的楼盘在这两个板块：五里桥和滨江。
主要是看个人喜好，如果你能接受两三千万预算，永业公寓也是不错的选择。
提醒大家一下，最近二手房价指导价出来以后，很多价格都失真了，不能看链家上的挂牌价格。
提问：曾叔，刚需买房要一步步来吗？我之前私信过你，现在重新考虑了一下，我的情况是目前有几百万资金，想买一套自住婚房，年收入过50W，我和爱人的初步计划是全款买一套80年代的老公房，毕竟是首套先安个家，随后，大概5-7年再慢慢置换。您觉得怎么样呢？
回答：刚翻了翻之前的聊天，曾叔真的因为你们这个”错误“的意识而感到惊讶，这个打法真的不行。梳理下来，购房计划需要全部更新，因为这当中存在几个误区：1、手上资金充裕却一点都没使用杠杆，也就是没有用负债对冲通货膨胀；2、小区选择：手拿几百万现金在内环买一套80年代50平的老公房，是最差的选择，居住条件差、升值空间小；3、地段选择：外走3-4站同样的金额楼盘房龄整体而言可以新20年！而中环和中外环的差别没有这么大。4、忽略置换成本：买卖一次房产需要付税费、中介费、装修费，这些都是消费，多出来的成本。一线城市，刚需自住，如果一次性到位尽量一步走完。置换绝不是一线城市的主旋律。
提问：曾叔您好，看到你们把宝山上大归入第三类适合区域自住。那请问附近的南大板块是否属于未来自住加潜力置换区域呢，因为常年在外地工作，因此小孩上小学前会带在身边。打算购置南大附近的房子，小孩户口到时候放在里面，未来5年后可考虑自住或者置换（如果增值潜力较大的话）
回答：其实，南大的未来潜力不错，因为有大体量的产业和住宅规划，是未来宝山重点发展的地区，但现状就会比较荒凉，大片大片的空地，没什么配套，所以他只是潜力板块，而不是潜力加自住板块。
提问：曾叔您好，我还有两年毕业，毕业后很大概率在张江工作，这几天在张江转了转，感觉张江发展太快了，我和男朋友(他有上海户口)怕攒到钱后房价又涨，永远都赶不上张江房价往上涨，想提前找亲戚朋友借钱结婚买房，感觉川杨新苑和申城佳苑、玉兰香苑这类能够负担得起，附近要建科学之门双子塔，可是前两个小区是动迁房学区很差，玉兰香苑学区稍微好一点点，不过我们可能五年内不会生娃，提前买好学区的怕到时候政策变动，像北京就在搞多校划片，怕贬值，您觉得买川杨新苑或者申城佳苑的房子合适吗？目前房价有没有透支未来发展的空间？或者价格以后还会有松动吗？是否需要着急借钱买房？谢谢您啦
回答：我觉得可以，川杨新苑和申城佳苑是动迁房，品质感差了点，未来孙桥会有一些新房规划，会有些好房子出来，不过你的预算有限，也不太可能买。现阶段要买的话，玉兰香苑的学区的确是卖点，申城佳苑的品质在三个小区是相对还可以的，川杨新苑的区位好。可以说各有所长吧。
提问：计划组合贷款购买黄浦区1+1（上外小加大同初级）的老破小学区房，65年，42平，550万，目前咨询下来，贷款因房龄受限。请问曾老师这种房子这个价格黄浦区算可以吗？值得入吗？我有这样的疑问，这次我们买下来了，等学区名额用了，再出售的话下家可能都不能贷款了因为70年产权，下家会怎么接盘？另外如果违约不要这套房子和买下这套房子哪个止损？
回答：65年的房子，贷款只有工行和建行能做，而且也不是能贷足的。因为它毕竟是有很强的双学区，上外黄浦挂学区的最低价格，所以这是它的稀缺性，只要学区不变，还是有下家的。如果签了定金合同就继续走下去吧。
提问：曾老师好，杨浦区新江湾佳苑的67平米的小两房有投资价值吗？在建的同济大学附属新江湾城实验学校对其有没有升值推动？
回答：这个的话，我不太建议买，国定路这一带并不是在五角场主干线上，这个单价不如加钱去买新江湾小户型上音学区房。
提问：曾老师，我对买不买回迁房有个疑问。三林和华漕的回迁房5万买个双室400万，大虹桥附近的新房也差不了太多，而且新房很多，大家肯定再凑100万去买新房了，已经10年楼龄了，卖了再买恐怕至少15年楼龄了，回迁房会不会没人接盘？5年后400万的变500万，周边500万的变600万，大家还会去凑一凑买600万的，毕竟改善没人买回迁吧。
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