小产权房558在白云,想找到一套新房,有30个盘可供选择,却只有6个盘能成功走量,4/5在售楼盘今年前8个月月均售出不足10套。克而瑞广州数据显示,今年前8个月,白云区新房供应4209套,同比大增199%,比去年一整年的供应(3005套)还要多,然而成交量不增反减,仅签约1857套,同比减少了26%,供大于求市场竞争压力凸显,预计“金九银十”价格没有太大上涨空间。
■新快报记者何璐诗
去化周期全市第二,仅次于从化
地大地多的主城区白云,今年一手住宅选择特别多,但去化周期在全市仅次于从化区。克而瑞广州数据显示,从库存去化来看,截至8月底白云区可售货量有5189套,去化周期为21个月,在广州11区位居第2,除了久未有新货供应的金沙洲板块以外,各个板块的去化周期都在12个月以上。
克而瑞广佛区域首席分析师肖文晓指出,从供应结构来看,随着今年白云土地出让增多,今年1-8月白云楼市呈现多点开花的局面,除了金沙洲板块未有新货亮相外,其他板块都有新增供应,其中同和板块供应了1255套、太和板块供应了827套,排在前列,白云大道、机场路和人和板块也各有五六百套的供应。可售货量分布中,尽管人和、太和等新兴板块新盘增多,最为集中的依然是同和、白云大道和同德围这三个传统板块,货量在900-1000套。
月均成交个位数,中高端项目高开低走
有人说,白云楼市真魔幻。确实,今年1-8月,有的项目售出几百套,有的仅卖出几套。一边是中高端项目艰难调价,一边是刚需新盘卖得红火,白云市场正在分化。据克而瑞数据显示,今年1-8月白云区30个在售一手住宅中,仅有6个项目月均成交套数为双位数,区内4/5的楼盘月均成交不足10套。
例如在白云大道板块,曾是白云高溢价地块的天健云山府今年前8个月销售总为10套,月均不足两套。去年11月开盘的咬合复式项目朗云花园,虽然位于机场路板块,但至今只售出36套。白云今年前8个月的出货量主要集中在保利阅云台、岭南新世界家园、越秀星汇云城和品实·云湖花城。其中去年12月开盘的保利阅云台,今年前8个月成交432套;岭南新世界家园前8个月成交242套。
记者发现,主攻改善人群的部分白云中高端项目,售价可谓一路滑坡。机场路板块的朗云花园,根据房天下数据,去年11月开盘时,平层均价约44000元/㎡,复式均价约50000元/㎡,上月新品推售价约39000元/㎡起。克而瑞数据显示,朗云花园今年1-8月成交均价为40246元/㎡。建发&九龙仓·央玺在售的平层和复式单位,根据房天下数据,今年1月的复式均价55000-60000元/㎡,平层48000-53000元/㎡。克而瑞数据显示,1-8月该项目成交均价只为45226元/㎡。
肖文晓指出,整体来看,目前白云区的楼盘流速都不算快,主要也是受到了价格和区位影响。1-8月白云区的新房均价为45861元/㎡,这个价格在中心五区里不算高,但是对比包括黄埔区在内的其他六区还是要高出不少。
广州世联研究院总监崔登科认为,这主要是供应结构的问题,白云的核心板块儿供应不多,白云区的周边板块供应比较多,所以产品品质和整个市场的供需有结构性的问题,所以令成交减少。而由于近年广州的城市主要是向东向南发展,白云区的购买客户主要还是本地客户以及部分天河、荔湾的外溢客户,客群相对狭窄。
在地产经济学家邓浩志看来,白云区目前的供应很有中心城区的特点,大盘型不多,大部分楼盘“项目小,价格贵”,当地居民不少是“自给自足”,且区内不乏自建房和小产权房,地缘客户需求依然有限。
高价地难以价换量,预计“金九银十”价格稳定
一边厢,刚需人群觉得白云越来越买不起;另一边厢,开发商也越来越亏不起。在高地价之下,不少开发商不得不抛弃刚需,打造高溢价的中高端产品,虽然周边环境似乎与“高端”不沾边,教育条件也不突出。如机场路板块的金地仰云,其拿地楼面价为2017年白云最高32905元/㎡,拿地一年即火速入市,今年1-8月成交均价49996元/㎡。距离白云山仅200米的天健云山府,2016年的拿地楼面价为40441元/㎡,1-8月成交均价为61215元/㎡,套均价约为791万元。根据阳光家缘数据显示,天健云山府开盘近一年,目前仅网签25套。
肖文晓指出,从近年白云出让的土地来看,因为是中心区里面少有的有较多土地供应的区域,即便区位不算太好,最终成交的地价也都是比较高的,这也基本打消了开发商以价换量的空间。
崔登科也持类似观点,“白云近年出让的土地不算特别优质,但价格还是较高,令新入市的产品成本较高,这成为了项目走量慢的主要原因。预计今年金九银十白云的总体价格比较难涨,对于开发商来说,保利润和走量只能二选一。”
“置业坐标论”
天健云山府
开盘近一年仅网签25套
坐标:离地铁2号线白云公园站约1.6公里;离飞翔公园地铁站约2公里;离凯德广场、5号停机坪购物广场约2.5公里
户型:75-141㎡三房至四房
号称“推窗见山”的天健云山府位于白云大道板块,距离白云山仅200米可谓项目的最大亮点,3公里内为凯德广场、5号停机坪和万达广场三大购物中心。
项目2016年的拿地楼面价为40441元/㎡,今年1-8月成交均价为61215元/㎡。今年白云区新房均价为45861元/㎡,项目高出均价15000元/㎡以上。
项目占地仅14176㎡,却有13栋住宅,开盘近一年,根据阳光家缘数据显示,目前网签量仅为25套。
朗云花园
改善型产品月均成交4套
坐标:离地铁2号线黄边站和江夏站均约4公里;离凯德广场、5号停机坪购物广场约6公里
户型:93-117m2复式四房,110-121m2平层四房
项目位于机场路板块,离地铁站较远,主打改善人群,主推平层和咬合复式四房。项目45°转角的点状式布局,绝大部分的户型偏向南面。根据房天下数据,去年11月开盘时,平层均价约44000元/㎡,复式均价约50000元/㎡,上月新品推售价约39000元/㎡起。克而瑞数据显示,朗云花园今年1-8月成交均价为40246元/㎡。小区规划5栋,根据阳光家缘数据显示,开盘9个月以来,目前网签量仅为36套,月均成交约为4套。
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白云二手房交投热度低笋盘或进一步减少
据合富大数据监测,8月白云区二手住宅市场中介网签均价为28973元/㎡,环比7月下降3.3%,同比去年8月下降1.4%。从年初到8月白云区二手住宅中介网签均价走势来看,基本围绕在2.8万元/㎡-2.9万元/㎡区间段内小幅波动。据合富大数据监测的二手住宅中介网签量数据统计,8月白云区二手住宅成交较多的是白云大道、机场路、新市、广园、金沙洲这些发展已相对成熟的传统热点区域,而一手新货较多的区域,如白云湖以及人和、钟落潭、江高、太和等区域,市场关注重点在一手房市场,二手房交投相对较少。
“金沙洲目前一手住宅市场相对较为缺货,想在金沙洲买房大多都会考虑买二手房,”合富置业储备分区营业经理严梅娟表示,目前金沙洲二手房放盘较为充足,但业主心态转强。金沙洲买家改善型需求会略多一些,大多会找面积在120㎡以上的中大户型物业。
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