小产权房558一、案情简介
2008年9月27日，房产公司作为出卖人，宋某作为买受人，双方签订《商品房买卖合同》，合同约定：买受人购买的为出卖人所开发的位于××街的商品房，建筑面积为108．35平方米，单价为每平方米4010元，商品房按建筑面积计算总价为434484元，采用分期付款（合同中注明“按揭转分期总房款优惠壹万元整”），交房期限为2010年12月31日之前。合同第十一条约定：出卖人应当在房屋交付使用后18个月内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。宋某于2008年9月22日交付定金10000元后，分三期支付房款，2009年9月27日支付224484元，2010年8月27日支付30000元，2010年10月26日支付160000元。同时宋某于2012年10月30日向房产公司支付了办理产权登记的费用17860元，宋某陈述房产公司于2010年12月31日交付房屋。
二、案件经过及律师观点
笔者作为该案代理律师，在倾听当事人陈述事实、审阅相关证据后，笔者认为该案件虽为单个案例，但属于系列性集体诉讼案件，大部分的购房人为普通职工，系刚需住房，住房问题关乎国计民生、关乎社会稳定。该案件一定要在法律上进行研判，要全面收集证据，确保维护当事人的合法权益。
但该案一审法院以购房合同中未约定逾期办证违约金，证据不足，不予支持。一审开庭审理败诉后，笔者针对一审法院驳回诉讼请求的理由进行分析研判并搜集关键证据，并提出以下观点：
（一）逾期办证应承担违约责任，宋某可依据法律规定主张其权利
根据《中华人民共和国民法典》第五百七十七条、原《合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》原第十八条、新修订第十四条规定由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得不动产权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（1）商品房买卖合同约定的办理不动产登记的期限；（2）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（3）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。
在本案中，宋某在商品房买卖合同签订后，按期足额向房地产公司支付购房款，并按照房地产公司要求又向其支付代办不动产权证契税等费用，即按约履行合同中约定的所有义务。但由于房地产公司违规开发该房产项目的其他楼层，并未向房地产部门递交产权登记材料进行首次登记，导致其没按照合同约定期限给宋某办理产权登记，至今都未办理，属于严重违约行为，应承担违约责任。
（二）合同中对违约金的数额未约定和损失数额难以确定，宋某可依据法律规定主张相关违约金
本案中，因房地产公司未按期办证，给宋某的落户、孩子上户、上学等造成很大的麻烦和经济损失，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》原第十八条、新修订第十四条规定第二款，宋某自从2012年7月1日起可按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算主张违约金。
在二审开庭时，围绕房地产公司是否应当承担逾期办理房屋权属证书的违约责任争议焦点据理力争，最终二审改判，法院认为：本案中，宋某已向房产公司缴纳购房款及办理产权登记所需的契税、交易费、代办费，房产公司依法应协助宋某办理房屋不动产登记所有权证书。案涉商品房于2010年12月31日交付，房产公司至今未将案涉房产初始登记备案，致使宋某未能取得房屋权属证书，房产公司的行为构成违约，应当承担逾期办证的违约责任，向宋某支付逾期办证违约金。
三、律师评析
本案经一、二审法院审理，在查清案件的事实的基础上，依法做出公正判决，切实维护我方当事人的合法权益。这个案件告诉我们：
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