小产权房558先是深圳公布《深圳市2021年度建设用地供应计划》，计划供应居住用地363.3公顷，宣告扩大新房供应。
随后昨天（4月25日）东莞宣布将在长安、虎门、凤岗、塘厦、大朗等5个镇试点建设三限房(共有产权住房)项目(限地价、限房价、限销售对象)。
相关链接：“三限房”来了！东莞拟在长安、虎门等5镇试点
共有产权房，又迈出了一步。
为什么说“又”呢？因为政府已经不止一次两次叫你出来“看上帝”了。
《大话西游》电影截图
●2020年7月，东莞住建局局长何绍田在接受媒体采访时表示：“今年下半年，东莞还将加大安居房配建力度，探索在部分高房价热点区域，试点以限地价限房价方式出让，且面向特定群体出售（出租）。目前正会同相关部门，研究选择5-6个镇街试点“三限房”（限地价、限房价、限销售（出租）对象）政策，加大对产业人才及特殊群体的住房保障力度。”
●2021年2月，东莞公布“2·27”新政，明确要求严格落实住宅用地项目配建安居房要求，落实做好移交政府的配建安居房的配租配售工作，加快实施限价住房的建设和分配试点方案，尽快让符合条件的人才和特定保障对象群体享受政策红利。
阵阵雷声过后，政策终于转向落地。
01
什么是三限房
消息出来之时，网友们一片欢腾。
但也有网友有点不在状态，一脸懵逼地问“三限房”是不是等同于“小产权房”。
确实，不解释清楚“三限房”的含义，也就很难理解为什么东莞人对“三限房”落地这么敏感。
首先，三限房≠公租房或廉租房。
从广义上说，三限房是指经济适用房、限价房、廉租房的总称，商业住房土地出让时，不但要限套型、限房价，还要限制销售对象，土地招标时要求竞标者需报出合理的地价和预期销售房价才能中标。
但各地对三限房的定义都有所区别。
在东莞，三限房是由政府或政府指定单位统筹提供，限制地价、限制房价、限制销售对象的住房。
此外，根据4月25日通过的《东莞市三限房(共有产权住房)建设和分配试点方案》（以下简称《试点方案》），东莞区域的“三限房”，实质上就是共有产权住房。
这就形成了决定性的不同，承租公租房/廉租房，户主不拥有房屋的所有权；购买三限房，户主拥有房屋的部分所有权。
毕竟一个是租赁，一个是购买，能一样吗？
根据《东莞市安居房配建管理实施细则》，共有产权住房的个人产权份额为共有产权住房销售价格占评估价格的比例，原则上不低于50%，其余部分为政府产权份额。分配对象不得分割个人产权份额以及增购政府产权份额，政府产权份额由安居房运营机构代为持有。
（小编OS：有个人产权！有个人产权！有个人产权！重要的事情说三遍）
换句话说，三限房最低可以通过市场价的5折购买，怎能不让人趋之若鹜？
（小编再OS：最低5折，也有可能6折7折，要看清楚哟）
其次，三限房≠人才住房。
从定义上看，三限房和人才住房都是由政府或政府指定单位统筹提供，同样限制户型、限制房价地价、限制销售对象，有一定相似度。
截至今年4月份，东莞在过去10年先后出让18宗人才住房定向用地，总面积约121.56万㎡，其中拿地最多的单位是华为。
但《东莞市安居房配建管理实施细则》已有明确细分：
?人才住房的分配对象为符合《东莞市人才安居办法（试行）》规定条件的企事业经营管理、专业技术、高技能、社会工作、党政机关等各方面人才，优先面向顶尖人才、特色人才、创新人才和高技能人才；
?共有产权住房的分配对象为城镇无房家庭，包括本市城镇户籍无房家庭和符合本市住房限购条件、在本市稳定就业的非本市户籍无房家庭。
两种房源的供给对象有一定交集，但三限房（共有产权住房）面对的对象范围更广，对市场影响也更大。
02
他山之石可以攻玉
东莞可不是吃螃蟹的第一人，最早的应该是北京。
根据中国网报道显示，从2017年北京首个共有产权住房项目锦都家园公开摇号开始，先后已有十几个共有产权项目陆续启动申购。
值得关注的是，申购比例从最早的1:283逐步下滑，到后来密云区的首创·悦欣汇项目和顺义区的雅筑佳苑项目，申购房源比分别是14.4：1和31.9：1。
2017-2018年，北京即接连推出18个共有产权楼盘/图源：中国网
从大热到遇冷，仅仅相隔不到两年，里面也显示出共有产权住房建设中存在的一些问题。
其中首当其冲的是投资属性缺失的问题，共有产权住房普遍需要持有超过5年方可允许转换，这使部分有投资需求的客户对其敬而远之。
此外，共有产权房的户型、区位、装修、小区配套等都是不同程度地存在不足，也“劝退”了部分申购者。
《东莞市安居房配建管理实施细则》明确规定，配建的安居房在建筑材料、外形、风格、色彩方面应当与所在项目的商品住房保持一致且总体和谐；建成移交的安居房套内装修标准、公共区域装修标准应当与所在项目的商品住房交付标准一致。
东莞的做法，是楼盘配建安居房。楼盘拥有的优势，安居房也有！
03
三限房，真的是良药吗？
无论如何，三限房（共有产权住房）试点的落地，是东莞安居房建设往前迈进的一大步。
《试点方案》提出，三限房应当根据区域城乡规划要求，结合城市功能定位和产业布局进行项目选址，优先安排在安居需求较为集中、配套设施较为齐全、功能完善的区域，促进产城人融合发展。
同时，三限房应按照适用、经济、安全、绿色、美观的要求规划设计建设，配套建设的市政基础设施及公共服务设施，应当同步规划、同步建设、同步交付使用。
图源：人民网
有网友认为，三限房的落地，将改变东莞新房供应结构，有利于平抑当前炙手可热的楼市。
实际上，如果三限房的数量足够多，无疑对当前的房地产市场是巨大的冲击。
但楼探同时认为，脱离了建设量来谈影响力的话，当前的很多猜想仍只是镜花水月。
根据合富研究院数据，2020年东莞新建商品住宅供应616.6万㎡，网签741.7万㎡，签约金额达1796.9亿元。
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