小产权房558一个旧规则倒下去，千万个深圳房东站起来！
这几天，深圳传来一个大消息。
3月21日，深圳市规划和自然资源局发布关于公开征求《深圳市不动产登记历史遗留问题处理规定（征求意见稿）》意见的通告。
这意味着，深圳不动产登记新规在公开征求意见之后，即将出台！
这并不是一份新文件，而是对于《关于加强房地产登记历史遗留问题处理工作的若干意见》（深府〔2010〕66号，以下简称66号文）的修订。
66号文在2020年5月31日发布以后，对于对推动深圳市房地产登记历史遗留问题的处理发挥了积极作用，解决了一批房地产历史遗留问题。
然而，不动产登记历史遗留问题成因错综复杂、历史跨度漫长、涉及部门多、堵点难点多，66号文都有进一步优化完善的必要。
这一次的修改变化点主要在哪些方面呢？
1.调整政策的适用范围，将非营利性的公共管理与服务设施、公共设施等不动产也纳入了处理范围。
2.完善申请主体。以当事人申请为原则，但对因特殊情形导致当事人缺位时申请主体作出补充完善，避免历史遗留不动产问题因申请主体缺位导致无法推动解决。而且还设立了政府兜底条款。
3.增加不动产测绘内容。对不动产测绘问题专门作出要求和规定，明确测绘标准等。
4.优化不动产登记申请材料及办理程序。明确国有建设用地使用权及房屋所有权首次登记、转移登记的申请材料、完善转移登记的办理程序。
5.增加送达规则、统一公告程序。规范了文书送达程序、公告期限、公告地点等。
众所周知，深圳前身是个小渔村，很多房东因为历史遗留问题而无法拿证。
新规出台以后，这些业主们有望拿到不动产权证书。
按照深圳不动产登记新规，符合以下六个条件的房东，有望通过登记、补缴地价的方式拿到不动产权证书。
包括单位的集资房，手续不完备的房子比如统建楼，还有一些符合条件的小产权房，都有机会在新规出台后办证。
比如，在农民集体土地上建设的房屋，没有缴纳土地出让金等费用，产权证不是由国家房管部门颁发，而是由乡政府或村政府颁发的乡产权房。
这部分房子首先土地是集体的，业主手里拿的可能是多种发证机关颁发的房屋所有权证（猪肝本，为1980年-1990年的产物，配合使用的还有国有土地使用证）或者是绿本；
现在，这些业主有机会通过补缴地价等一系列操作，最后拿到红本。
但是，深圳有很多属于违法建筑的房子，包括一部分非法的小产权房，是没有资格进行测绘申报的，更加无法办证。
《处理规定》也有说明：
对于“占用永久基本农田、占用生态保护红线、一级水源保护区用地、已批准的自然保护地、批准用途为非居住类，现状用途为居住类的”等情形，不予规划确认。
申请不动产登记，总共分为5步。
第一步，进行不动产测绘。
第二步，办理规划、用地手续。
这一步需要测绘报告以及土地权属来源证明材料或者报建相关材料。
注意，【房屋所有权证】建筑物已办理房屋所有权证，不存在加建、改建、扩建的，直接予以规划确认。
第三步，办理房屋质量检测鉴定与消防安全手续。
第四步，缴纳税款及相关费用。
属于规定处理范围的不动产，需要缴纳地价、税费、罚款、滞纳金等。
第五步，恭喜，可以进行不动产登记并拿证了。
走到最后第五步，需要前面步骤的一系列材料汇总，包括
申请书；身份证明；地籍调查成果或者测绘报告；土地权属来源证明材料和建筑物符合规划的材料，或者历史遗留问题规划用地处理意见书；房屋质量检测鉴定文件或者备案材料；消防安全材料或者备案材料或者消防安全审核意见。最后在【证书记载】上，会进行一项备注。
按本规定进行登记的不动产，不动产登记机构应当在不动产权证上备注“依据《深圳市不动产登记历史遗留问题处理规定》颁发证书”。
新规会给深圳楼市和经济带来什么样的影响呢？
首先，它将盘活很多资产。
虽然文件划定了一些严格遵守的界限，不是所有建筑都能办证，但最后这个量级，我们预计不低于几十万套。
这里面不仅包含住宅，写字楼、商业、厂房，甚至小部分小产权等都算在其中，只要是符合条件的房子，基本能通过办理以上手续，最后拿到红本。
这样一来，相当于增加了红本房的供应量，资产的流动性变强了，整个社会的财富总量也随之增加。
对于能转正的部分小产权房，也意味着有更强的金融属性。
其次，对整个产业链上中下游发展形成利好。
对于可以办证的这部分房产，业主办理了测绘、鉴定、消防安全等一系列手续后，完成补缴各种地价和税金，经过认定后拿到红本，对于房子的信心增加，可能会进行装修等操作。
这样整个房地产产业链将受到极大的带动，能够拉动上中下游的经济，同时有利于增加政府税收。
第三，最重要的一点，为未来征收房地产税而提前做准备。
未来房产税开征，如果仅仅针对商品房，数量有限；但如果扩大了一部分范围，将原来的历史遗留房产也纳入商品房，无疑扩大了征收范围。
根据《深圳统计年鉴—2019》，1980年特区成立前有31.7万人口，按深圳每年人口自然增长率（0.8-1.9%）推测，2020年，深圳原住民数量约为41.2万。
深圳官方统计数据显示，深圳共有507万套小产权房。
这意味着，深圳41.2万村民就拥有507万套小产权房，粗略计算，深圳原住民人均12套房。
《2021意才·胡润财富报告》显示，中国总财富600万人民币的“富裕家庭”共有508万户。
其中，上海和北京分别有六七十万户，而深圳只有17.9万户，广州有17万户，和北上的差距巨大。
过去，深圳原住民的房子没有红本，所以无法计算出资产价格。
未来，如果这部分原住民的房子都能按照红本清晰计算价值的话，这些穿人字拖白背心的房东们，身家基本都超过六百万甚至一千万以上。
如果开征房产税，显然可以纳入征收范围的房产数量将显著增加。
最后，对于购房者来说，深圳的红本住房供应量将增加，让中低收入阶层有了上车的机会，买房更加友好。
在原特区内有一些配套较好的房子，哪怕是类似于城中村的面貌，一旦取得红本之后，也有人会买。
这样，对于郊区配套不尽如人意的商品房，就构成了竞争关系，对于这部分房子是利空。
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