小产权房558问：想入手投资东莞松山湖的房子，请老师推荐几个楼盘，谢谢
答：松山湖的房子该怎么买?松山湖开发强度很低，真正的松湖片区内楼盘很少，分为东西南北四个区域：1、松湖西区，代表楼盘是锦绣山河一到五期，均价四万左右。锦绣山河是松山湖体量最大、最具代表性的楼盘，品质高，区位优，大户型为主，成交活跃。2、松湖北区代表楼盘长城世家，和堂，3号别墅，丰华悦园，万科松湖中心，均价3-4万。3、松湖东区代表楼盘万科松山湖1号，万科虹溪诺雅，翔龙御湖居，均价3.5-4万。4、松湖南区南区是华为的总部基地，可售房源极少，区域内位置最好的楼盘大多是华为自建，供华为内部员工购买，售价很低，每平米八到九千。华为自建楼盘松山湖楼盘有两个特点，一是楼盘数量少，二是大户型和别墅居多，很多都是200平以上，总价800万起的大户型，小面积稀缺。悦园的品质和环境不错，紧临松山湖，单价4-5万。总结：1、东莞缺少价值高地，这个高地一旦出现，一定是松山湖；2、松山湖目前配套还不够完善，价格三万多，还有入场机会，不过要注意回避溢价盘，淘笋；3、东莞二手房不限购；4、鉴于东莞的经济体量和对热钱的吸引能力，松山湖最值得投资的是小面积低总价，一是稀缺，二是门槛低。5、松山湖片区，分为多个板块，有真松湖和伪松湖，价值有高有低，需要认真挑选。
问：十三房，您好，我名下没有商品房，有一套固戍的小产权，年收入在30多万，宝宝一岁半。小产权自住还是挺好的，满足了我们一家五口的需求，我在纠结是博拆迁，等存钱过几年再买商品房，还是现在卖掉小产权，购买商品房，如果是置换商品房，我对学位没什么了解了，想听听您的建议，感谢~
答：你好，建议出手置换成商品房。小产权会随着市场涨，维持在同地段商品房约三分之一的价格，不能贷款，没有投资价值；有黑科技，可以提前拿下能转正的房等拆迁，但普通人玩不了。
问：老师您好，请教下，福田的景龙大厦1-3栋和必好大厦对应的是福外北校区的学区房，但价格没其他学区房贵，是有什么问题么？升值空间如何？
答：福田真实存在大量“低价”的房源，它们交通便利，配套齐全，学位充足，很多户型不差，居住舒适度不低。这类房源的普遍特点是：20-35年楼龄独栋或双栋大塔楼，无社区花园，停车位紧张八九十年代楼梯房，房源、产品和社区老化户型差，客户不出阳台，异形或有尖角楼盘偏办公化，办公大于自住学位中等或者偏下定价准则：以上特点这2个盘占了3-4条，如果没有学区，价格会更低。现阶段深圳的正常次新房回报率更高，原因还是大家都是外地移民，不迷恋地段，不愿意给老钱接盘，还在城市扩张和外溢的阶段，可能再过二三十年，深圳的城市化进程接近尾声，就会像上海一样，中心区的老房子也很吃香，可以改造民宿或者酒店，旧貌换新装了。
问：您好！请问西乡片区您怎么看？深圳后续的发展会汇集西乡片区吗？中粮锦云这个盘是否推荐？西乡和碧海您更推荐哪个片区？主要是考虑自住，也考虑增值空间。
答：你好，这2个板块以前分析过：碧海：碧海实际上可以理解为低配版的宝安中心，不论从片区品质、配套、交通都差宝中一到两个档次，但由于房价也便宜一些，所以对于有总价约束的小白领（稍微有钱一些的小白领）来说，碧海是宝安中心的替代品；之后前海的产业（特别是大铲湾）也会利好到碧海；但由于碧海片区已经大体建设完成，而宝安中心还有大片的空地以及欢乐海岸2.0规划，因此未来碧海和宝安中心的差距会进一步拉大；至于很多人关心的飞机噪音的问题，其实对于小白领来说是可以完全可以接受的，不构成折价因素；但如果未来房价再上涨50%，碧海就需要改变定位服务于低端金领的改善需求，对于挑剔的金领来说，飞机噪音可能会带来一定的折价；因此，碧海有潜力，可以跑赢大势，但不如宝安中心，也不如前海；还有大家关注的腾讯科技岛，目前看来要真正等到腾讯入驻还有至少7年时间，且入驻人员规模也是未知数；入驻之后，碧海片区的租金必定会迎来大涨（特别是富通城），但对于购房来说，宝中依然更具竞争力，因此结论不变；西乡：西乡片区类似南山中心，得益于一号线终点站的每日播报，西乡的关注度不输南山中心；片区品质也类似，地铁盘价格不低，未来规划只有零星的旧改；在高关注度下供需关系保持稳定，潜力不大；考虑到大铲湾的辐射作用，西乡中长期来看持平大势；所以从投资角度碧海>西乡中粮的品质不错，在流塘这一带算是品质很好的房子，自住可以的。地铁开通肯定会有涨幅，后续如果有更多的规划和利好的话也可以考虑买入。
问：老师好！我现住福田彩田片区90平三房，剩贷款200，小学学位尚可，初中不行。大娃四年后上初中，小宝五年后上小学，夫妻一人工作在福田，一人在南山福田交界。目前刚卖出景田小房，手里现金300，年入100，小宝长大，需要升级四房，也想兼顾学位和投资。方案一：直接买入一套600左右带学位一房或两房，兼顾投资，莲花一二村楼梯房旧改不知是否靠谱，莲花中学也尚可。或者金地片区金地名轩，金地旧改，听说有名校入驻。方案二：卖出现在房产，置换1300左右带学位四房，目标金海燕、英伦名苑、特发小区、海德园（只能买到3房但地段好）或者不知还有没有更好的配置或者片区，现在房子入住三年，住着舒服的，就是稍微小点
答：你好，感谢赞赏！彩田片区虽是重点发展区域，但短时间无法兑现，关外次新很大的选择空间，买过后需要考虑以后接手的对象，刚需客已买不起，改善环境差，房龄也已过20年往后金融属性也会越来越差，除非绝对的笋盘.莲花一村二村都是91年的房子了...除非有明确的拆迁信息，不然买了也是套牢很多年，莲花中学的成绩在福田不算亮眼，谈不上有学区价值的。金地名轩是个冷盘金地有一种慵懒不着急的气质，上班基本是965，所以这些年扩张也很慢，公司大本营金地工业区的旧改都迟迟未动。沙尾这一代是小工厂和城中村杂处，金地工业区相比已经是容易旧改的板块，并且确实有预留教育用地，规划建一座九年一贯制的学校。那么金地名轩这个盘能不能买呢？独栋次新楼、无花园、周围的城市界面依然是多层的工厂。因为通常旧改的周期是以5-10年计算的，刚上车的急富青年不适合买这种，手里有两三套了，买一套这个做点风险投资是可以的。当然从总价控制的角度，金地名轩受到绿景蓝湾半岛的压制，这也是很多旧改传闻片区的常态，买家总是比卖家要后知后觉。海德园属于2020为数不多值得打新的楼盘。学位、品质、地段等配套都算优质。值得买！
问：刚卖了深圳的房子，家庭年收入50万左右，不稳定,另外，非深圳的房子月供5500元。目前有300万的现金，在百花片区的小户型和梅林梅香学校的学位房之间考虑，有点拿不定主意。买梅林的房子能全家住，压力可能小点，买百花的小户型不能住，还得再租房。我想问下：1、您觉得买哪个片区的房子更合适？2、百花目前小户型650万+了，您认为还有上涨的空间吗？3、什么时候买合适？4、能否做到首付三成?5、今年房价会降吗？我有必要再观望一段时间不？
答：你好，关于如何选学位，分情况，倾尽自己所有资产，只能买一个学区老破小。这种情况如果买学区房，我自己觉得有点压力过大，还不如买一个学区稍微差点的，房子的居住品质好一些的房子。孩子教育固然重要，但是这也要分情况，先解决自己的居住需求，然后再去提升孩子的教育品质，同时，资产的保值能力还要更好一些。百花太贵了，从投资角度是不建议入手的。建议疫情之后淘淘笋，最近有一些急售房源，多关注。全款抵押可以操作成首付3成。
问：老师你好：我目前在西乡松茂御龙湾有一套小三房在我老公名下！老家一套在我哥名下！我目前情况是无房无贷！我是深户！小孩目前上小学三年级，想买一套好一点的初中学位房！宝中我有关注（华联城市全景）、南山阳光带海滨城（南外高新）、科宛学里（南外科华）、听说宝安中心区的泰华梧桐岛今年要开盘、目前首付能拿出350w,请问到底买哪里好？方案2:（还是买50平方左右的学位房，再用别人名字买一套投资——沙井海岸城
答：学校对比：南外高新>南外科华华联城市全景位于创业路和公园路交口，这一区域是除宝安中心之外的第二梯队高价区域，得益于宝安中学学位的加持，交通上位位于5号线洪浪北和灵芝站之间，6站到前海湾，在建12号线接驳灵芝地铁站，2022年通车，通往科技园、后海、深圳湾、蛇口赤湾，周围配套商业体丰富，大范围旧改。楼盘是大花园，人车分流，华联80%的户型为双拼。华联城市全景车位达不到1:1，户型一般，优势是原值高，多付首付或者全款税费少，缺点是小户型看马路，户型一般。宝安中学推荐：勤诚达、中洲华府、华联城市全景投资角度更倾向方案2，2套房升值潜力大于1套，囤面积。
问：十三老师好，本人目前年收入税后50-60W，2-3年后应会增加20-40%，最近想把手里佳兆业前海广场2.5房置换卖掉，出手还掉贷款能回650万左右（HK工作，需要的话可以做利率3.2%左右的税贷80-100万）。目前看中宝能城4房，去HK上班坐高铁方便，小区好朋友多。但板块未来升值潜力和还有小区环境又不如前海，所以想问问十三老师是否置换和置换的时机。另外很喜欢半岛城邦这个高大上的盘，预算内只能考虑二期（单证）有1000万-11万左右2.5房，没有一步到位，预算1200W内，绝对不超过1350W（能硬上半岛低层大3房），不想贷款太多影响生活质量和未来创业的可能。所以请十三老师不吝指点迷津。
答：你好，西丽不是领涨板块，但宝能城自住很舒服。1000万以上的选筹思路：1.深圳湾（深圳湾学校覆盖的小区）2.南山：华润城(大冲城市花园），配套成熟，楼龄新，可以关注；半岛城邦，学位有潜力，海景漂亮，有的单价不贵；3.宝中：幸福海岸、第五大道、尚都、熙龙湾
问：老师你好，我目前有一套星航华府自住，学位不是很好，离上班也远(在福田莲花山上班)，打算卖了星航华府这套，大概卖出450，想买一个3房的房子，学位中上，预算700，请问龙华或福田有好的推荐楼盘吗？最近有朋友介绍龙华的新盘〈龙湖.春江天玺〉，麻烦点评一下该盘值得入手吗？谢谢
答：龙湖春江天玺位置非常尴尬，在龙华和龙岗交界处，哪边都不愿意管，自生自灭。周边民房多，环境差，属于低端板块的高端楼盘，资源错配。推荐关注金地上塘道，潜龙曼海宁，信义嘉御山
问：老师您好，高峰小学中学附近学位房看着价格相对亲民有投资价值吗。
答：高峰的学位溢价确实不高，如果高峰能够稳定现在的成绩，高峰会被大家重新认识并追捧的。价格合适可以考虑
问：老师你好，请问兰溪谷自住，是否能跑平大势，还是买旁边的临海揽山更好。
答：兰溪谷品质很好，地处南山，学位不差，未来大概率跑平大势，也可以能跑输大势。第一，兰溪谷位于蛇口大南山脚下，不近前海也不近深圳湾，只靠着一座大南山，缺交通缺概念；第二，育才系是没落的二类名校，撑不起高房价；第三，兰溪谷的户型有硬伤，七十多平做一房，八十多平做两房，而且无法改动，700万的一房，客户群能有多少?山语海和诺德假日也是一样，贵有贵的道理。房产投资也是一个体系，一门学问，凡存在的现实，一定就有合理的答案。新世界揽山临海蛇口30万方大盘。育才一小二中，二号线水湾站1.2公里、在建12号线500米。蛇口最后的大盘（恒大湾厦旧改还要很久），总体来说投资潜力要低于领玺、颐湾府。对于很多有蛇口情节的人来说，也算是不错的选择。
问：十三老师好，女朋友在考虑购置首套，总预算470万以内，目前看好了一个嘉州华苑的中层2房，嘉州不方正低层3房（价格差不多，装修没2房好），也考虑金地名津。我反而比较倾向万科四季花城1期复式4房（只有430多万，自住简直完美，但投资价值不确定），觉得坂田以前因为交通有点被低估了，今年10号线和坂银隧道开通实际价值会趋近龙华。但是万科四季花城1期看过去涨的很慢，跑输大势，女友在南山上班所以倾向于买嘉州中层2房，已经基本谈妥价格，在成交前还想问问十三老师的意见。
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