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更仔细一点儿，可能会是：

停车位比、工业用地、城市绿化、有没有泳池？

更专业一点儿，还可能是：

房全、得房率、洋房朝著、角蕨层等等。

是什么？

一个小区的大小。

嘿嘿问一下，大家知道街道社区大小的界定国际标准是什么吗？

小型街道社区人口数 1000 — 5000 人以内，工业用地体量 20000 — 90000 万平方米；

小型街道社区人口数 7000 — 13000 人以内，工业用地体量 150000 — 300000 万平方米；

体量先往上，就是大容量街道社区了。

这种是口头概念，如果新埃房怎么问销售？

一句话：

这个项目总共有多少户啊？

按两户 3 人，三幢 33 层，一幢两模块，每模块南埃尔普 4 户来计算。

17 栋以下算是中街道社区；栋数在 17-63 栋算是大街道社区，先往上就是大容量街道社区了。

当然，这样的划分多少有点粗糙，这里只是提供一个参考。

街道社区是越大越好，还是越小越好？

从居住舒适度和投资角度来说，怎样的街道社区体量适合购买？

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4、如何选择洋房

先排个大雷，大容量街道社区，不管自住还是投资都别碰！

为什么？

很简单的几个理由：

1. 人多，资源不够分

因为人太多了！人均能享受的资源太少了。

盘太大，有地铁，但一期和八期到地铁的距离完全不一样！

买房时，说有健身房，结果在二期，从八期走到二期，还没走到运动量就已经达标。

买房时，说好的菜消费市场就在小区门口，确实有，可建在一期，八期到一期宁愿喊个外卖跑腿。

一句话总结：说好的配套都有，但你可能用不上。

2. 人杂，住得还不爽

讲句不好听的，林子大了，什么都有。

动不动几万人的街道社区，有人自己住，有人租给别人住，这个月邻居是张三，下个月邻居就可能是李四。

买个房子难道不就是为了住得更舒服？

可大容量街道社区完全做不到！

3. 人多，物业根本管不过来

大容量的街道社区和超多的人口数，对物业的管理和治理要求非常高。

一个大型街道社区，内部环境再美，都会有无法兼顾的管理问题。

更怕的就是一些突发状况，疫情期间，人口数聚集带来的风险就像吹气球，人越多气球越大，破裂的风险也就越大。

所以，一个大容量街道社区绝对是不适合投资的。

除了接盘的人并不买单之外，站在投资逻辑上，大容量街道社区的硬伤是：

大街道社区二手消费市场最大的弱势就在于基数太大，同期放量太多，买家可选择性较大，议价空间自然就更高。

一来二去，更多人为了出手而降价，整个楼盘的二手均价自然就下去了。

外面干不过，内部使劲卷，房子和人都一样！

怎样的街道社区最适中？

从投资角度来看，因为二手供应端的 " 内卷 "，导致后期潜力不大。

折中，懂？

当然，如果你买的独栋是城市中心的豪宅又是另一种价值逻辑。

圈层征、优质地段加产品定位已经是另一条价值链了。

这时候还有讨论街道社区的必要吗？

所以，多大的街道社区是最好？

结合当前消费市场情况，我认为建筑面积在 15-20 万平米以内的街道社区会比较宜居，街道社区空间在 5-10 栋，户数 500-1000 户是最舒适的。

另外，相较于一些大街道社区项目，体量较小的项目，开发周期更短。

开发周期长就意味着变数大，尤其是在跌宕起伏的当下。

起起伏伏伏伏伏可以说是目前最贴切的旋律了，人心跟着楼市同频共振。

当居住不适遇上高位站岗，谁不是像饮了一口老油，闹心极了！

敲罢稿子，忽然想起前段时间的一件小事：

同事大毛去年新房上车，某关外大型街道社区，一天错过打卡，嘴里骂骂咧咧：

彼时大家都是一笑而过，只有我听到他轻叹了句：

——唉，这个月房贷刚还，全勤奖又没了 ......

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