改革开放40年，中国房地产行业经历从无到有，从萌芽到野蛮生长

编者注

改革开放40年来，中国房地产业从无到有，从萌芽到野蛮生长，再到当前深度调控下回归理性，成为国民经济的一大亮点。

1980年，国家将住房定义为商品，房改和“土改”同时推进，中国房地产被视为一个产业； 次年，浙江温州一套商品房以68.85元/平方米的价格出售（总价2600元），房价概念应运而生； 1987年，随着深圳首次公开土地拍卖，中国房地产正式进入商品化时代……

几十年来，中国房地产行业历经坎坷，一批受益于改革开放红利、先富起来的温州人也认识到了房子除了“住”以外的价值。 被贴上“炒房客”的标签。 随着时间的推移，中国房地产也从“黄金时代”走向了“白银时代”。 在中央“房子不是用来炒的”政策下，房子回归了居住功能。 “温州炒房团”也从当初的名声大噪，到被“妖魔化”，到现在逐渐渐行渐远，但他们身上留下的时代印记和给世人留下的启示值得铭记。

“炒房客”这个话题，一个自带流量的话题，似乎在中国的房地产市场上发挥了不可磨灭的作用。 过去10到20年，炒房者从最初的火爆，变成了热门城市房地产市场的“搅局者”。 ”，成为精准监管的对象，甚至被贴上标签、妖魔化，留下批评和怨恨。

在此期间，“温州炒房集团”的名声远超其他人。 作为改革开放的前沿阵地和民营经济的先行地，温州和温州人民是最先致富的。 就较早经历过市场化洗礼的房地产行业来说，温州人先尝到了甜头，现在已经不复存在了。 房子简单理解为“住”，更多地被视为一种优质的投资理财业务。

既然是“生意”，自然没有赚到钱不赔钱的道理。 《华商报》记者走访了解到，温州本地房​​地产市场经过多年炒作后，部分楼盘价格几乎腰斩。 因不堪压力跳楼的新闻也屡见报端。 随着多年前民间借贷危机的爆发、土地和住房市场供应量的增加以及“房不炒”等政策的调控，温州楼市很难恢复到正常水平。曾经的鼎盛时期。

而这或许只是温州比其他城市更早吞下“坏果”。

从成名到被“妖魔化”

初入温州，记者并没有感受到与这个民营经济先锋相匹配的繁荣和喧嚣。 拔地而起的摩天大楼并不多，但颇具年代感的中低层建筑与待拆迁的房屋一字排开。 被拆毁的村庄只剩下废墟和瓦砾，像伤痕一样在城市中蔓延、密布。 由于在建房地产和市政工程产生的扬尘，洒水车和减霾车不得不与私家车和施工车辆争夺道路。 从眼前的一切，可以看出温州正在告别昔日的辉煌，进入新的转型时期。

四十多岁的温州人杨海（化名）被朋友称为“炒房团伙头目”。 那时的他确实是炒房群体的潮流引领者之一。 人们长途跋涉去花很多钱。 杨海不仅见证了温州这座城市的兴衰与安定，也见证了“温州炒房客”这个称号被宣扬、被利用、被妖魔化，如今手里还有两套房子。 但他称自己为“失败者”，并羡慕周围许多神话般的房地产投机者。

“温州人从2000年就开始炒房，一开始就没有炒房的概念。” 杨海表示，当时上海、深圳等地的房子不好卖，所以很多开发商不得不去其他地方拓展市场，正好来到了还是比较富裕的温州，并立即打开了市场。

“当时温州很多男人普遍开办企业、办工厂，而女人大多在家，有闲钱，就买一点。当时，大多数人其实更注重教育和发展环境。”上海等地的，并没有带着炒房概念进入。” 然而，随着房价在短时间内飙升，资产增值的结果又刺激了温州人，大家由此认识到，这是一门生意，“所以它会不断轮回”。

据杨海介绍，2004年前后，温州炒房者名声大噪，不少外地开发商涌入温州，甚至不少媒体也纷纷出动，充当各地房地产展会的桥梁。 “当时，温州炒房团还是一个积极的新鲜事物，作为媒体，既有新闻效应，也有经济效应。开发商把房子卖了，当地政府得到了税收，购房者也得到了税收。”房子也买了，可以说赢多了。

然而，“温州炒房客”凭借其名声，逐渐被各利益相关者利用和妖魔化。 “以后，即使很多地方没有温州人炒房，开发商也会放出消息说温州炒房客来了。”

“虽然说温州人喜欢买整栋楼的房子有些夸张，但确实人们喜欢成群结队买房，但大多数时候，一个人买一两套房子，就变得更多了。” ”。 杨海说道。 然而，随着近几年经济不景气，大家资金紧张，以及楼市调控、投资门槛提高等种种原因，如今的温州炒房者已今非昔比。

“现在热门城市大多都有限购、限贷等政策，再加上房价居高不下，一套房子动不动就要几千万，所以大多数人已经不敢再炒了。即使有人买了房子，带着保值增值的欲望，这个概念不好炒，炒房对于温州人来说已经很遥远了。” 杨海表示，“现在银行理财回报率不高，股市也不太理想，所以投资房产比较好。但是，大家买房的时候，也做好了20%的心理准备。”价格下降30%，无论情况多么糟糕，他们都可以自己生活。”

房价涨跌经历“过山车”

随着房地产市场的几度大起大落，炒房客走过的地方都留下了当地人对高房价的不满，温州本地房​​价也经历了“滚滚”。杯垫”。

记者走访温州鹿城区滨江路了解到，鹿城广场、中瑞曼哈顿等当地高端楼盘项目从每平方米3万元左右飙升至最高10万元以上，但如今几乎减半，稳定在每平方米四十到五万元。

“因为信息的便利，很多同事都是通过炒房发家致富的。那时候，只要向房东交押金，就可以炒房。” 21世纪房产中介称，此前，同事先向房东支付了50万元押金。 袁女士表示，一个月后过户，然后利用这一个月的时间去找另一套房子出售，有时一觉醒来房子价格会上涨几十万元，房东就会反悔。第二天就直接支付了100万元的赔偿金。 “最后甚至发展到了炒房产号的地步，只要有房产号，就可以转手拿到钱。”

易居研究院监测的中国100个城市房价数据显示，2010年1月至2015年4月，温州楼市成交均价从最初的4873元/平方米一路飙升至21900元/平方米。仪表。 期内，平均成交价格上涨4.5倍。

温州市统计局数据显示，2007年至2011年，全市房地产投资分别为192.49亿元、219.39亿元、253.34亿元、271.09亿元、680.55亿元，同比增长分别为 14.1%、14.0%、15.5%。 7.0%、151.6%。

房价飙升的同时，惊人的库存也在稳步上升。 上述易居研究院监测数据显示，2010年1月温州库存为85万平方米。 直至2015年2月，库存达到542万平方米的高位，增长6倍多。

楼市泡沫越来越大，其结局可想而知。 2015年也是温州楼市“无尽衰退”的开始，很难再回到盛世。

上述数据显示，2015年4月至2017年11月，温州成交均价从21900元/平方米下跌至13395元/平方米，期间虽偶有波动，但整体跌幅接近40%。 上述统计局数据显示，2012年至2013年，房地产投资分别为687.5亿元和734.37亿元，分别增长1%和6.8%，增速明显慢于前五年。

上述21世纪社称，“当时很多人因为翻供而逃跑，房子也被没收”。 据《中国新闻周刊》此前报道，2013年前后，不少温州人因为房产、民间贷款纷纷出走。 甚至还有几个炒房客无法摆脱困境，半夜裸身跳楼自杀。

当时有报道称，在温州的黑暗时期，法院拍卖的房屋数量大幅增加。 2011年至2013年，至少有3000套房屋被查封，只有一小部分被法院拍卖。 银行一时不敢拿去拍卖，这会让“一跌再跌”的房价雪上加霜。 据统计，2011年，温州市法院委托拍卖545起，2012年986起，2013年上半年622起。“其中80%是个人财产，这还不包括涉及商业的财产。”

“以前温州民间借贷盛行，很多涉及担保、联保等，大部分资金都投到了房产上。现在大家都没有钱去炒房产了，主要是在休息、休养。” 杨海感慨道。

回归稳定加大棚改力度

事实上，一方面受到当地民间借贷危机的影响，以及政府加大土地供应等因素以及“房子是用来住的，不是用来炒的”理念的影响，温州房价出现了反弹，但很难再被炒作。 “温州房地产市场近年来一直呈现低位波动走势，涨跌幅度只有几个百分点，这与政府供给有很大关系。” 杨海说道。

中国指数研究院数据显示，2008-2010年，政府土地出让数量分别为21、123、214宗，2011-2017年，政府土地出让数量分别为499、512、544、436、 460例、343例、484例。2018年（截至目前）也达到了256例。 2008年至2013年，建设用地面积也从69.79万平方米增加到1058.97万平方米。 除2014年和2016年下降至648.22万平方米和616.81万平方米外，2015年和2017年均上升至820万平方米和1234.02万平方米。 2018年（截至目前）也达到了837.85万平方米。

上述易居研究院数据还显示，自2017年12月以来，成交均价几乎没有起色，一直维持在17000元/平方米左右。

此外，随着近年来温州棚改（城中村）力度的加大，不少温州人不再缺房。 温州市住建委数据显示，2015年7月起，温州市将城区204平方公里重点区域96个行政村纳入改造范围，96年完成5.5万套合同旧房改造。三年内改建行政村。 实施安置房建设。 截至2018年7月底，温州城中村改造共签约17.86万户，拆除14.87万户。 已签订合同114份，拆除村庄111个。 其中，市区96个行政村中的87个进行了整村签约，签约户数达8.42万户，拆除旧房7.39万户，面积1153万平方米。

此外，2018年国家实施新一轮棚户区改造（2018~2020年），温州市安排三年棚户改造计划13万套以上。 变化数量占全省四分之一。 “2017年，货币化安置比例在35%至40%左右。” 温州市住建委相关负责人在接受记者采访时表示。

除了供给量的增加，以制造业起家的温州也因城市转型和产业升级而出现常住人口增速下降的情况。 上述统计局数据显示，2015年至2017年，温州市常住人口分别为911.7万人、917.5万人、921.5万人，比上年增加4.9万人、5.8万人、4万人。 就主城区鹿城区来说，人口甚至出现了下降。 统计局公布的2015-2017年温州县市区常住人口数据显示，鹿城区常住人口三年时间从125.61万人下降到123.59万人，减少了2.02万人。 人们。

本文地址:https://www.fang558.com/fangchanchangshi/164797.html