小产权房558这是自2020年深圳明确要学习新加坡房地产模式，表态“将来深圳市60%市民将住在政府提供的租赁或出售的住房中”后真正触及楼市底层逻辑的大动作。
结合4月11日晚间，“深圳住建局”官网发布的《中共深圳市住房和建设局党组关于巡察整改进展情况的通报》明确提出，要加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度。
显然，未来深圳将彻底颠覆现有住房体系的逻辑：保障的归保障，市场的归市场。大路朝天，各走一边！
但从现实的角度看，深圳楼市新模式要在“房住不炒”定调下走通，仍是“蜀道难，难于上青天”。
光看销售数据，2023年开年后，深圳楼市的确又热了起来。
乐有家数据显示，3月深圳新房、二手房成交量环比涨幅均超5成；二手房网签量更是逼近5000套，接近深圳楼市成交量的历史荣枯线。
销售热度上升，但深圳楼市库存并不乐观。
新房环比上涨超过1倍：深圳在3月推出了12个楼盘共计4686套住宅，新增8980套，面积80.9万㎡，环比上涨超130%。
二手房挂牌量环比增长超过3成：截至2023年4月1日，根据四大行（乐有家、世华、贝壳找房、中原）公开挂盘出售数据统计，全市共挂盘出售房源138,053套，对比3月1日统计的105,014套挂牌房源增加33,039套，环比增长率为31.5%。
那么多人想抛盘，很难说看多深圳楼市已成共识。
按本次规划，保障性租赁住房、共有产权住房和市场化商品房将成为深圳楼市三股主流产品：保障性租赁解决中低收入人群在深圳的“居住权”问题，共有产权房解决小中产的刚性“购房”需求，商品房将主要面对中高收入人群。
这是一条让房地产重归正轨的阳光大道，可深圳已经没有多少住宅建设用地可以提供了。
深圳居住用地占整个城市面积比例只有11%，而国际大都市如伦敦、纽约、东京的居住用地占比都超过50%！别忘了，深圳常住人口1768万人，远远高于东京的1369万人、伦敦的867万人和纽约的839万人。
正是供给远远满足不了需求，这导致深圳房价怎么按都按不住。连深圳前市长都感叹，深圳不可能用2000平方公里区域解决2000万人的住房问题！
怎么办？深圳市住建局想了个办法：大力兴建保障性租赁住房、共有产权房。
根据深圳市住房和建设局、深圳发展和改革委员会印发《深圳市住房发展“十四五”规划》，2021年-2025年期间供应居住用地不少于15平方公里，力争每年供应的居住用地占建设用地比例不低于30%，建设筹集住房89万套（间）、供应分配住房65万套（间），规划期前三年供应居住用地不少于五年总量的70%。
特别是，其中建设商品住房35万套；建设筹集公共住房54万套（间），包括公共租赁住房6万套（间）、保障性租赁住房40万套（间）、共有产权住房8万套。
公共住房的54万远大于商品房的35万套，有魄力！
在最新的《中共深圳市住房和建设局党组关于巡察整改进展情况的通报》中更是提出，“十四五”期间，建设筹集保障性住房从原目标54万套（间）提高到不少于74万套（间），实在是大格局！
更值得称颂的是，深圳公共住房以租赁为主，更强调“有所居”而非“有其屋”，可谓对二十几年来深圳楼市拨乱反正之举。
8万套可售型的共有产权房也和被取消安居房、人才房有较大区别。
人才房和安居房都有完整产权，都有10年的限售期，人才房售价为市场价的60%，安居型商品房售价为市场价50%，显然，这两类房子在限售到期后都存在巨大套利空间。
相对而言，共有产权住房非完全产权，需要与政府各持有50%产权，且实行封闭流转制度，售价为市场价的50%左右。
共有产权房更强调“保障”属性，跟价格高昂的商品房泾渭分明、两不相干。可以说，它和保障性租赁租房构成了深圳“民有所居”的底线，更加公平公正。
问题来了，保障房建设的钱从哪里来？
答案是只能通过卖土地的钱来反哺公共住房建设。要让土地卖得好，就需要提振商品房销售市场——但又必须在“房住不炒”框架下去化，但现实恰恰又是“房住不炒”的原则把深圳楼市的涨价预期被打掉了。
深圳楼市历来不是一个纯消费市场，多年来大家已习惯了深圳房产一年一蹦高的涨价预期，而过去两年深圳楼市在“二手房指导价”的强力压制下，整个深圳楼市已经没有了往日的活力。
典型的案例是：2023年深圳首批人才房的价格仅有商品房的6成，但实际去化率仅15%，放弃选房的购房者超过8成。充分说明“买涨不买跌”的共识已经深入深圳购房人的内心，只要价格不看涨，再便宜也不买。
如果大家都不买房，开发商就无法回款，没有回款就没钱拿地，深圳土地成交就会出现问题，土地卖不了地方口袋里就没钱建设公共住房。
一环扣一环，谁也跑不掉。
近日，深圳市住房和建设局公示深圳地铁五期的9条线路，和去年公示的方案相比少了4条，里程从226.8公里缩减至三分之一（180公里），为啥？因为这么建下去财政吃不消啊。
同理，如果修建地铁这种利市利民的基建都被停掉，“60%”保障性住房的钱又从哪里来呢？
怎么办？能不能把深圳楼市的“指导价”甚至“四限”（限购限贷限售限价）放开呢？
经济观察网报道，今年2月中旬，北上广深四个一线城市政府主官，到北京参加闭门会，在房地产调控问题上得到的回复是“保持定力”。
这意味着，深圳楼市短期内不可能有大力度的调控放松。
行文至此，市场化和保障型住房的长期平衡和短期矛盾就呼之欲出了。
长期而言，深圳的商品房肯定要放开，因为只有放松才能真正启动土地财政回笼资金为建设公共性住房输送粮草。
短期而言，由于公共住房的供给不足，贸然放开可能会导致房价短期暴涨，因此暂时也只能“保持定力”。
关键就在于过渡的这两三年，如何保证商品房平稳发展的同时，适度启动土地财政推动公共住房的建设？
如果调控一直不放，房价上扬预期没了，就会影响深圳楼市去化；如果放得太开，深圳巨量的需求短期释放，将再次推动房价暴涨。
最理想的状态就是房价温和上涨，让深圳土地财政得以继续滚动，同时把土地财政的收入投入到公共住房建设，让新市民在深圳享受“民有所居”，才能安心在深圳扎根、搞建设。
但说起来容易做起来难，既要让商品房“卖得好”又不能“卖得太好”着实令人大伤脑筋。
无论是深圳公积金贷款额度最高额度从90万元提升至126万元，还是深汕合作区放开限购，都是深圳在微弱的边际放松中探寻市场情绪，企图找到“卖得好”和“卖得太好”之间的弱平衡。
实事求是地说，深圳剩余的居住建设用地中位置优越的的确不多了。
2023年深圳首轮土拍的5宗地全部分布于“关外”，其中宝安（1宗）、光明（2宗）、龙岗（1宗）、坪山（1宗）。
最新曝光的深圳存量房中，共有产权住房项目约有67个，集中在2022-2025年入市，龙岗、光明、龙华是供应大户。
与此同时，深圳传统城区还有大量的小产权房。
深圳小产权房的数量超过600万套，占深圳总房产数量1041万套的60%。可是官方对这些小产权房搁置不处理、不允许流通，既无法发挥其使用价值，也与市场需求相悖，无法实现“物尽其用”。
他们未来将何去何从？是城市更新还是补差价后纳入“正统”，这是深圳住建局无法回避也不能回避的核心问题！
事实上，深圳的小产权房已形成和商品房鼎足而立的独立体系，大量刚毕业的大学生、初来深圳的建设者都是住在小产权房里的。正是大量的小产权房存在，才让他们度过了事业的低谷期，最终在深圳这座城市实现了自己的财富梦想。
正是这种住房体系的二元结构实现了房地产市场化和保障性“两条腿”同时走路，无疑是深圳在推动房地产改革时不可忽视的经验和问题。
本文地址:https://www.fang558.com/fengshui/109824.html
