小产权房558编辑：韦墨辰
楼市低迷期，商品房遇冷，但保障房市场上，依旧万人过独木桥的景象。
共有产权房即其中一类，让不少怯于高房价的购房群体看到了希望。据西安市住建局官网公示信息显示，截至2022年3月，至少4万余户家庭，取得共有产权房购房资格，并进入轮候库。
但实际上，西安市场上目前可供应的共有产权房，不足轮候家庭的1%，供求对比悬殊。
至于原因，其一，开发商积极性不高，自西安推进共有产权房建设以来，4宗成交土地中，只有两宗地稍显动态；其二，也不排除购房者对共有产权房认知不足，从众心理导致热捧（参考其他城市案例）。
业内人士指出，其实背后更大的痛点在于，共有产权房在房屋预售、品质保障、产权管理、退出机制等方面，相关政策还不明朗、不成熟。其实，这也是各地普遍存在的问题。
陕西明确提出，到“十四五”末，要建立以公租房、保障性租赁住房和共有产权房为主体的住房保障体系。对于后者来说，如何科学合理定位，快速打通阻点，有效发挥保障功能？
就此话题，镐京笔记（ID：Haojing2022）日前走访项目现场，并与政府职能部门，以及多位业内人士深入交流……
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首批房源亮相
西安首批上市的共有产权房，由滞销的限价商品房转换而来。
官微“西安住建”不久前发布消息称，鸿基新城24#地块限价商品房，剩余251套滞销房源，若是在2022年6月2日之前未销售完，将调整为共有产权住房。
实际共有多少套房源转为共有产权房？
镐京笔记日前走访位于科技三路与科技四路的鸿基新城24#地块，该项目又名绿城春风心语，15栋为限价商品房，部分楼宇主体已经完工，外立面仍是水泥墙，工地现场未见有施工迹象。
据该项目工作人员介绍，“目前移交给住建局的房源（共有产权房）约有二百套左右，具体信息要等8月初住建部门的下一步通知。”
共有产权住房，顾名思义是政府与购房人按份共有产权，针对在收入上不能享受公共租赁住房保障等，但有一定购房支付能力，又无法完全通过市场解决住房困难的“夹心层”家庭。
这一机制既保障购房人的合法产权及增值收益，又使共有产权住房不具有投资性购房功能，也是住房供给侧改革之下，对经济适用住房、限价商品住房的进一步整合。
除现有的其他类型房源调整之外，西安也在通过土地供应，积极推动共有产权房建设。据统计，截至目前，先后发布挂牌公告的共有产权房宗地共8宗，成交4宗土地，可建设共有产权房4000余套。
但上述宗地实际推进缓慢。
镐京笔记根据土地招拍挂信息了解到，成交的宗地中，一宗是曲江荣苑林樾，但该地块2021年10月收地，计划今年9月才能开工建设；一宗是“星皓·和悦”，样板间已公示；另外2宗尚无进展。
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市场缘何遇冷
共有产权房宗地自2021年5月招拍挂以来，至今一年过去，建好的房子寥寥无几。
西安住建部门表示，因市场遇冷，目前开发企业参与共有产权住房积极性不高，区县、开发区将结合实际情况确定建设计划。下一步将深入研究，科学确定共有产权发展路径和建设目标。
另一个明显特点是，目前在建的共有产权房项目开发企业多为国企，民企积极性并不高。
西安一知名房企负责人介绍，“民企参与比较谨慎，政府拿出一块地建设共有产权房的政策是好的，后期回收会覆盖企业成本。但对于民企，除非政府明确代建的税点、点位，让开发商觉得有钱可赚，大家才可能参与。不然算一下没钱可赚，开发商反应就比较平常了。”
作为保障住房的一种，共有产权房的推出，让不少怯于高房价的购房群体看到了希望，因为销售均价为同地段、同品质商品住房市场价格的50%-80%之间。
据官方公示的信息显示，截至2022年3月，至少4万余户家庭，取得共有产权房购房资格，并进入轮候库。仅从供需数量上来看，确实有些供不应求。
一位进入共有产权轮候库的购房者表示，“虽然有4万户家庭轮候，但很多通过几轮审核拿到资格的人都在观望，因为对政策认知不全，有一定的从众心理，导致出现供求悬殊的现象。但实际房源上市后，会出于对房价、首付、房屋品质等种种考量产生犹豫。而且政府代持的产权部分还要付租金。”
以鸿基新城的共有产权房为例，89㎡的房源，销售均价12271元/㎡，（同地段二手房价格在1.8万元/㎡）总价为109.21万元，30%首付款为32.76万元，贷款76.44万元。共有产权房购房人产权份额为77%，政府产权份额为23%。
共有产权房推进缓慢，还有购房环节上的不畅通。
以上述空港新城的星皓和悦项目为例，据知情工作人员透露，虽然项目已经动工，但因合作银行贷款方式的不明确，房源迟迟无法上市。
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健全机制是关键
在保障房体系建设中，西安提出“两个20原则”，即20%的居民用地用来建设共有产权房，还有20%的公租房，剩下的60%为商品房。
如何有效推进西安的共有产权房建设，不妨看看其他城市的做法。
北京自共有产权房推出以来，出台了《北京市共有产权住房预售合同（试行）》《北京市共有产权住房现房买卖合同（试行）》等一系列制度，完善了土地开发、房屋预售、房屋品质及退出机制等各个流程，有效促进了共有产权房的发展。
“现阶段西安共有产权房推进不理想，和共有产权房政策不完善有关。”陕西省房地产研究会会长王圣学认为，政府可以在政策上给些优惠，放低土拍价格，给开发商一点薄利，让民企积极参与进来，加快共有产权房的建设。同时完善相关的制度流程，促进共有产权房健康发展。
此外，从全国来看，共有产权住房政策实施成本较高，它不同于一般的保障性住房，不仅要解决建设和供应问题，更要解决供应销售中不同产权关系的处理、更加复杂的产权登记问题，还要解决后期的产权管理、使用管理等。
上海师范大学商学院教授、房地产与城市发展研究中心主任崔光灿认为，“共有产权住房管理体系需要有一套专门的保障机制和管理队伍，需要管理的规模效应。”
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