soho小产权房？福州的公寓（SOHO）到底能不能买？-小产权房558

最近很多朋友问SOHO到底能不能买，福州五区八县也有大量SOHO产品在售，有的甚至以类住宅的形式在卖。在KFS口中，SOHO具有多个优点：单价低，总价低，首付低，月供低，双钥匙，高租金，高回报。。。。。。反正优点很多，缺点基本没有。

我先举个真实的例子。最近一个朋友历经一年零五个月的销售周期，终于将位于仓山核心地段万达广场的SOHO脱手，最终增值率-20%。朋友说了一句话：我再也不会买SOHO了。当然这只是个个案，那么今天就来聊聊目前市场上较多的SOHO产品。

个人建议：如非必要，尽量不要买SOHO，尤其是刚需自住客户。为什么？

一、SOHO产品特性。

SOHO是商办产品，商业产权，主要的功能是小型办公使用。福州市场上目前在售的SOHO有几个特点：4.5-5米层高，30-50平米的小面积段，也就是销售人员经常对外宣传的低总价、双钥匙。缺点明显：采光通风差、隔音差、商业水电、不通煤气、一层N户，这些缺点让SOHO这种产品注定了不适合长期居住。

二、首付比例高，贷款利率高。

SOHO产品由于面积小，总价确实比较低。但是，买房尤其是刚需不能仅仅考虑总价：由于是商业产权，需要50%首付；同时贷款年限只有10年，且利率较住宅产品上浮20-30%，月供高。这样一对比，同样的首付和月供甚至能买得起双倍面积的住宅产品，让SOHO优势荡然无存。

三、增值的概率很小。

福州的SOHO随着两个万达（金融街万达、金山万达）、两个泰禾（五四北泰禾、东二环泰禾）的落地开始兴起，甚至达到过一房难求的地步。而现在呢，福州几个大型知名SOHO项目，仓山万达、金融街万达、东二环泰禾、五四北泰禾、中央第五街，除了东二环泰禾外未有大幅度降价外，其余项目连之前的本钱都没有保住。尤其中央第五街，之前3W+的就价格，对比现在1W多的二手转让价格，亏损的不止首付款。

四、转手成本高，流通性差。

由于SOHO自身限制，交易过户时卖方需要缴纳1.5%的个人所得税，6%的土地增值税；买房需要缴纳3%的契税，合计10.5%的税费，相当于一转手就贬值了10%以上，万一不小心增值了，还要缴纳增值部分5.3%的增值税。这些税费你都清楚吗？

五、办公的多，自住的少。

那些住过SOHO的人，你是否遇到过满满一电梯人，只有你一人提着一袋菜上楼的场景？你是否感受过一到晚上6点钟，整整一层三四十间的SOHO别人都下班回家人去楼空只留下你一个人的空荡荡的场景？如果没有，希望你去感受一下。

我们从库存表可以看出，福州目前排名前10的项目，单项目最少的都有5万多方SOHO待售，多的达到10万方。福州目前总库存量超过200万方，这么大体量的SOHO产品，即使后期不再建，也需要10-20年时间去消化，难度可想而知。

说了这么多，只是想告诉刚需客户，第一套房千万不要选择SOHO，不管地段多好，样板房多漂亮，这真的不适合你！

在我看来，SOHO只适合三类人购买：

1、公司资产配置。公司已经有一定规模，没有自己的办公场所，每年需要缴纳高额租金的，这种可以以公司来购买资产，做为长期办公使用。

2、手里有部分闲钱想长线投资的。店面总价高回报低，股市行情忽高忽低，手里资金有限不想闲置，那么投资SOHO出租，回报率能达到5-6%，以收租金作为长线投资的人群可以购买，不要考虑物业本身升值。