小产权房558[法拍点评研究】第114例
今天我们来点评的这个法拍案例，是十分罕见的！为什么说它是罕见的拍品呢？因为这栋危房，原房主有房产证，房产使用期已经过期了，使用期已经超期接近4年了。而且原房主只有房屋的使用权，土地权还不归原房主所有的！更关键的是，这个房子是工业用途的厂房，已经完全成为危房属于报废不能够再使用的了！需要拆除重建的才能够使用的。
这样的复杂产权关系，让我看到都感到头疼。
但是，就是这样的一个标的拍品，却吸引来了104人报名参与竞拍，轮番激烈争夺竞价了942次，将评估价格为21,420元的危房价格，推高到175万的天价！175万天价拍下这个危房，划算吗？
我们先来看下法院竞拍页面是如何描述这个工业用房的：
标的物名称：从化市（现广州市从化区）鳌头镇镇下街6号之一[权利证号：0111013059]的房产（不含房产所在的范围内的土地使用权）
评估建筑面积：实际面积692.81平方米，证载面积：690.98平方米
规划用途：工业厂房，
楼层：标的物位于第1层，总层数1层
房屋性质：市场化商品房。
不动产使用期限：2019-08-20终止（房产证也超过了使用期的）
评估价：21420.00元，起拍价（保留价）：14994.00元，保证金：2000.00元
特别说明：
1、本次拍卖按标的物现状拍卖，由于该房产仅有上盖物的权利，不含房产所在范围内土地使用权，竞买人取得房产的权利后，日后可能需按现实情况缴纳房产所在范围内的土地使用权的出让金及相应的税费等。
2、税费负担情况：办理过户手续所产生的一切税、费均由买受人承担;
就是如上面照片所看到的这样一座危房，没有土地使用证，这土地大概率是还是属于集体土地，或者已经收归国有了！工业性质的房产证有已经过期了四年。要知道工业厂房要续期也远复杂于私人住宅，补交的费用也不低！
最关键的是175万买来，拆了，重建，土地证不一定能够办下来，就算办下来，也需要重新花钱买这602平方的地，价格估计不会便宜！如果不办证，直接拆了，搭建个建议厂房，出租或者自己使用呢，自己又花了175万，仅仅相当于175万取得了这块土地的优先使用权，要正常使用，还要花钱搭建修建厂房等！这样真的划算吗？
当然了，如果是本地周围村民等，对这块地知根知底的，而且有足够的人脉关系，可以通过各种变通的方法手段，花费不太大的代价，补齐了这602平方的土地证的费用，取得了合法的国有土地证，那么再正规申报修建房子，这个房子的价格就会翻十倍，甚至更多了！602平方，按3.5容积率算，也有2100平方的建筑了，广州从化的房子价格算，这栋房子如果能够补办手续齐全，重新修建好，这个拍卖所花费的175万成本几乎可以忽略不计了！
对此，你有什么看法？
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