合作共建小产权房判例(「案例分析」借名买房、合伙买房司法判例分析)-小产权房558

最近这些年，随着各地房地产限购政策的推出，房产投资之路被逐渐堵死，于是市场上就出现了借名买房、合伙买房等方式以规避地方政府限购政策，那么这些规避手段在法律上会如何定性、相关合同是否合法有效呢？

笔者分析了近两年各地各级法院相应判例，对此类法律问题做以下总结、分析（案例有简化）：

（一）判例一：非为了规避限购政策而借名买房，合同有效（(2021)最高法民申3543号，2021.6）

该案系因案外人执行异议引发的再审案件，再审法院为最高院。基本案情为：A由于年龄超过60岁，无法贷款买房，遂以B名义贷款买房，所有款项均为A支付，实际也由A居住使用。后由于B涉诉，该房产被查封、拍卖，遂引发A执行异议及债权人申请再审。

最高院再审认为：“罗**通过借名买房，将真实物权登记于陶**名下，并非为了规避法律、行政法规的强制性规定或国家、地方政府限购政策，亦不违背公序良俗，符合符合《最高人民法院关于适用<中华人民共和国物权法>若干问题的解释（一）》第二条之规定，当物权登记与实际权利状况不符时，以实际权利状况为依据认定事实的情形。”

即，最高院确认，非为了规避限购政策而借名买房，合同有效，且能排除强制执行，具有物权效力。

（二）判例二：为了规避限购政策而借名买房，合同无效（(2020)最高法民再328号，2020.12）

该案系因案外人执行异议引发的再审案件，再审法院为最高院。基本案情为：A由于北京限购政策，无法再贷款买房，遂以B名义贷款买房，所有款项均为A支付，实际也由A使用。后由于B涉诉，该房产被查封、拍卖，遂引发A执行异议及债权人申请再审。

本案一二审法院均认为规避限购借名买房仅为违反当地政府限购政策，并不违反法律行政法规规定，合同有效。

但最高院再审认为：“徐**在当时已有两套住房的情况下仍借曾**之名另行买房，目的在于规避国务院和北京市的限购政策，通过投机性购房获取额外不当利益。司法对于此种行为如不加限制而任其泛滥，则无异于纵容不合理住房需求和投机性购房快速增长，鼓励不诚信的当事人通过规避国家政策红线获取不当利益，不但与司法维护社会诚信和公平正义的职责不符，而且势必导致国家房地产宏观调控政策落空，阻碍国家宏观经济政策落实，影响经济社会协调发展，损害社会公共利益和社会秩序。故徐**与曾**为规避国家限购政策签订的《房产代持协议》因违背公序良俗而应认定无效，徐**依据规避国家限购政策的借名买房合同关系，不能排除对案涉房屋的执行。”

即，最高院确认，为了规避限购政策而借名买房，相应合同因违背公序良俗无效，因此在执行异议案件中无法排除强制执行。

（三）多人合伙买房，产权登记在其中一人或第三人名下，客观上规避了限购政策，合同是否有效？

有朋友问我，既然借名买房会导致合同无效，那么合伙买房是否有效呢？毕竟，借名和合伙属不同法律关系，笔者认为，关键要看是否客观规避了限购政策。

首先，需要明确的是，借名买房合同无效的原因并非借名买房行为本身，而在于为了规避限购政策去借名买房。因此，只要不是为了规避限购政策，无论是借名还是合伙买房，相应的协议都是有效的。

因此，笔者认为，在限购区合伙买房本身有两层法律属性，第一层为合伙投资，投资标的为房产，该层法律关系不违反法律法规规定，有效。第二层为合伙人共同委托有购房资格的合伙人或第三人代为购买及持有，此举客观上规避了当地限购政策，违背公序良俗，应属无效。当然，如果所有合伙人本身都具有购房资格，那另当别论。