小产权房5582011年后，莆田城区开发向南沿溪挺进，新城南、玉湖的逐步落地，给莆田营造出全新的滨溪都市感。
10年过去，沿岸不少小区头排住宅，凭借壶兰山水的特有景观价值，房价也一路潮起，成交价25000元/㎡以上的房源并不在少数。这也间接说明：木兰溪头排住宅，更受莆田改善群体的欢迎。
自坂头东地块开发饱和后，正南靠溪沿排其实就剩下坂头西一隅，因此对于这个版块市场的期待值是肯定有的。
坂头西改造是从2020年于9月11日正式启动，体量约487亩，涉及征迁户数约651户，目前已经净地。针对毛坯限价水平仅在16200-16500元/平的坂头西新商住地，和2年前基本没有太大浮动，到底能入手吗？开发商拿地又有哪些风险呢？
▲地块航拍图
地段点评：
坂头西三幅商住（含商务旅馆）地块，都处于木兰溪北岸头排，地块位置朝南瞰溪，颇具景观价值。地块由城港大道、滨溪北路联接万达片区、坂头东、正荣财富中心、玉湖，3公里范围涵盖较多的商业配套和新建城市资源，且按照坂头西自身规划，未来地块近周也会有学校、零售商业。结合莆田木兰溪两岸开发大蓝图，版块也具备相对长期的升值弹性。
木兰溪头排+入城关口位置+最高限价1.65万/平，地块的住宅置业意向需求应该不会低，但商务旅馆地块的市场恐怕不高。
横着看，更震撼！
1.
地块格局
从地状看，三幅用地中两幅商住地相对规整，坂头西地块一占地约35亩，地块面宽较大，视野宽阔，比较好布局。坂头西地块二呈现不规则三角地状，占地约10亩，坂头西地块三体量仅有约19亩左右，呈正方形地状。三幅用地被规划道路隔开，皆临溪。
▲地块航拍图
2.规划评估
着重讲解地块一、地块三两幅商住地，体量很偏小，格局受限，所以很难打造高端社区项目，但相对而言，限高80米、容积率2.6的坂头西地块一居住性能明显会比地块三要好，地块三容积率3.7且限高100米，前方受地块二商务旅馆遮挡，后期视野和居住体验不会非常好。
坂头西地块一最大建筑面积61241.674㎡，起拍楼面价约7837元/㎡，最高楼面价约11511元/㎡。
坂头西地块三最大建筑面积47662.179㎡，起拍楼面价约7553元/㎡，最高楼面价约11203元/㎡。
▲地块航拍图
3.交通评估地块目前主要交通线还是围绕城港大道出行，后期道路规划胜利路，将与滨溪北路下穿衔接，进入主城后期可能还是会依赖城港大道的辅路，高峰期可能会堵车，但滨溪北路打通就会缓解很多。
▲地块区位图
PS拍-2021-24号等地块
SWOT评估
优势分析：
1
地块最大的价值点集中在木兰溪畔，头排视野难得，成为项目最大卖点之一，也会给资产后期价值带来一定的膨胀空间。
2
地块对岸为荔城新度、城厢铁岭，作为城市跨溪的新战略延伸点，以铁岭为例，未来也将被打造成一个滨溪风光的城市生活区，木兰溪两岸围合发展势必促进莆田滨溪城市带的生成，巨大城市能量背后，为项目后期带来更多可能。
3
地块配套呈现多维度，2-3公里可摄取城南大量商业经济资源，教育资源，坂头东西两大版块新建学校正在动工或规划启动中，同时拥有较高的休闲价值，不仅有沿岸千米的木兰溪跑道，西侧还规划市区第二大体量的木兰陂世界遗产公园，生活功能整体还是比较可观的。
4
城南沿岸一带的住宅地近年来供应缺乏，且本次两幅商住地块体量偏小，在销售周期上不会太长。
▲地块航拍图
劣势分析：
1
地块一需设置零售商业不小于6200㎡，地块三需设置零售商业不小于1000㎡，同时规划1所6班幼儿园，用地面积≥2880㎡，体量不大的同时开发成本加码。
2
地块目前属于拆迁后的净地状态，正进入头部期开发，整个体量超400亩的坂头西，如要发展完善，至少还在3-5年时间，因此项目近周配套及人气没有那么快跟上。
3
地块虽拥有一线溪景的优势，但距离城市核心区存在一定距离，大型商超影院医院基本在2公里以上，这一点会打压一部分需求，同时地块一东侧距离城市主干道城港大道过近，后期部分楼栋避免不了车流噪音。
4
目前四周新盘虽竞品不多，但大环境下市场成交数据仍不乐观，两幅商住地限价16200-16500元/平，但周边部分二手房源存在降价出售，如联发君领兰溪部分中低层毛坯房源当前售价仅为15100-16200元/平，对项目后期销售存在一定影响。
▲地块航拍图
机会评判：
两幅地块的后期价值翘点之一是体现在木兰溪头排，莆田改善族有相当一部分愿意买溪景房，市场需求稳固，就能带来资产稳定升值。还有一点就是南岸的全面开发，只要木兰溪两岸持续性发展，项目在配套、价值两个方面都会进一步上升。
▲地块航拍图
威胁评判：
针对地块一和地块三两幅商住地，除了后期内部竞争外，其他难题就是当前需求相对低迷的市场和更靠近万达平价二手房源。而规划定位商务旅馆用地的地块二，目前看莆田商业酒店行业竞争已经偏强，这是建立在城市客户需求没有再度扩大的情况下，且当前新的酒店旅馆布局也在莆田城区各个角落开花，玉湖五星级酒店、龙德井、万达南...市场预期恐怕不高。
▲地块航拍图
周边配套：
生活资源：万达广场、金海湾酒店、联创国际广场、木兰陂、瑞士小镇等
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