大兴狼垡小产权房出售？市中心VS远郊区，涨幅巨大差异-小产权房558

北京跑赢大盘的房子不超过20%我们的选筹跑在大盘前面关注公众号｜京房会进入知识星球可进行提问

Q:提问:京总好，持有芍药居北里一套，小屯路汇锦苑一套，德胜学区六铺炕一套。老大四年级，老二今年幼儿园入学。想求教这样的资产配置是否合理，是否适合长期持有？想置换房产，达到给父母买一套，离得不远的目的。但近些年孩子需要上学住的近，如何权衡位置呢？

A:回答:您好,感谢信任!芍药居北里、六铺炕保值属性还可,可以重点优化汇锦苑这套,丰台的涨幅差了点,从长远看,学区房带有不确定性的政策风险,如果政策再次发生变化学区房一样会有波动,从投资角度,楼盘持续向上爬的第一因素不是学区而是品质+购买力;这样的盘比较稳健一些,如果孩子上完学不再需要学位,可以考虑置换掉

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Q:提问:京总您好，学习了您的全部文章和问答，对于亦庄河西的判断比较认可。请教您河西如何选择小区？预算1000-1200左右，三居四居均可。比如中海墅、紫禁壹号院、中信新城那个区域的平层更合适？还是选金茂系？因学区划片两边单价差出去一些，无学区需求情况下，自住兼未来保值，是否值得去溢价买金茂？谢谢！

A:回答:您好,感谢信任!金茂系抛弃学区因素,楼盘在整个区域也比较稀缺;1200的预算买这个盘很合适,中信新城和金茂相比低了一个档次,中信属于刚需,金茂属于改善,未来亦庄逐渐成熟后,金茂会成为这个区域的标杆盘,区域所有人置换的对象,中海墅、紫禁壹号院主打的是低密度大面积,1200的预算能买到的产品和这两个盘主打的户型不一致,可以重点考虑金茂系;祝一切顺利!有问题再向我提问

Q:提问:京总，您好！咨询一下您现在在门头沟翡翠长安有一套132平米的房子，这个房子在门头沟有升值空间吗？因为我们是非京籍户口，这房子暂时不会住了，这房子是出租还是卖掉，如果卖掉的话，什么时候卖比较合适，北京再买一套500万左右的，不考虑居住，主要是增值，想到天津买一套房（考虑学区）想听听您的建议

A:回答:您好,感谢信任!1、门头沟的投资价值弱了些,规划是偏生态;比较适合养老;17年前后集中开的一批盘,像金地华辰、西山艺境、西山御园、裘马四季目前都处于一直下跌的状态;跌幅超过20%;并且能接盘的人很少,成交周期大多是在一年以上;现在市场较差,如果卖的话价格不会太好,如果不是必要建议先等等;

2、北京和天津相比北京更有投资价值,天津如果需要学区可以以最低总价获得学位,剩余的资金全部放在北京;找热点区域或者紧靠核心区的溢出区域买入即可

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Q:提问:京总您好，我和家属一个在望京工作，一个现在中关村工作，两年后去中关村。然后父母家在顺义。两个人刚需买房（现在住父母的房），首付500-550之间。大方向：一开始是希望买在15号线上，比较方便上班和回爸妈家。北沙滩安立路的房子老的老，新的太贵，看了看感觉上不了车。不考虑五环外的房。

这段时间集中看了看望京的房子，慧谷时空和圣馨大地都觉得可以上车，这两个小区户型虽然不理想，但是价格合适，交通方便，小区合眼缘。也有考虑买热门的小区的房子，但是单价高，面积小，居住体验就打折了。接下来还想看看朝青板块的房子。目前和家属比较纠结的地方在于：1、望京我们相中的那两个小区是否值得买？2、您还推荐我们看看哪里的房？3、慢慢看房到下半年的话，会不会错失上车的机会？现在需不需要抓点紧

A:回答;您好,感谢信任!1、北京的市场是波段型的;牛市分为2种情况;一种是短波,一种是长波,短波是每年春节后一直持续到五一左右;长波则是从前一年的九十月份一直持续到第二年的五一左右;这也是真正的牛市;涨幅最猛的这一波都是春节前后这一段;一般每一波的涨幅是30%-40%;龙头的热门板块能达50%;非龙头板块可以涨30%;次级板块10-20;

冷门板块和远郊横盘或涨势不明显;最好的买入时机是每一波的前夜,但如果您不是职业买家很难把控市场节奏;如果市场突然冒起来;笋盘的消化速度会很快,后面都是一些位置、楼层很差价格又很高的盘,摆在您面前的就两个选择,要么接受,要么下一轮.非职业买家一般是建议淡季买,可选的房源比较多,只要选筹上正确,即便是有一个5-10%的回落也可,下一波行情会反弹上来;2、慧谷和圣馨的品质和管理一般,在整个区域的热度属于中等;您这个预算可以看看澳洲康都、首开知语城、国风北京;朝青的话可以看看华纺、青年汇;望京和朝青都属于热点区域,这些区域常年不缺购买力,居住体验好的盘涨幅比较明显,面积大小适当即可,不必追求大面积,同样价格大面积的盘一定存在硬伤

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Q:提问:你好，京总，学习了您星球内精选的文章内容醍醐灌顶。想向您咨询购房建议，目前资金有限，首套首贷首付款160万左右，在海淀五棵松上班，因为中意的地段都够不到

考虑到孩子上学和居住便利性，以后还是想在海淀或者亦庄买房，看到了西红门橡树湾两居室刚需的房，买了也不打算入住，考虑先上车，后续再置换到心意的地方，不知保值增值性如何，好像离地铁有点远，不知这么做是否可行？另外父母有一套大兴狼垡的房产，感觉这个房价也跑不赢大盘，没什么可发展性，不知我这么理解对不对？期待您的回复！

A:回答:您好,感谢信任!1、西红门橡树湾这个位置过于偏了,距离大兴新城还有一段距离;未来也是一个偏通勤的地段,您不如看看西红门、枣园的二手次新,西红门是大兴这条线的龙头板块,有持有的价值,后期补涨的机会比较大,

2、狼垡属于偏冷门的板块,没有规划的利好,从资产配置的角度建议等市场外溢时可以考虑出掉,您的购房资金不多,可以把狼垡房子变现之后合并为一套买一套优质的房产吃几轮行情,加上自己的收入几年之后可以再次置换;

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Q:提问:你好！京总，我计划买房1丽都水岸2阳光上东3永丰幸福里4亦庄京三预算控制在2000以里，你觉得这几个方案那个更好

A:回答:您好，丽都水岸和阳光上东这个区域很难有好的涨幅，2000您能在望京或者朝青双井选到很不错的霸盘，幸福里和京三如果您1500的预算买京三更有优势，这个区域的兑现周期短，海北兑现周期长，但2000买这两个板块有点太浪费ZD，从投资角度压缩一下面积拆分为二，海北和亦庄选一套，另外500再放一个地方，这样更稳健一些！

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Q:提问:您好，请教一下，本人婚前首房购买，用来做刚需婚房。最近定了绿城沁园的新房，楼盘物业5.98，算过得去。楼盘开发商绿城最近维权事件也不少，而且豆各庄周边环境确实不太好，这个地段配套还是相对落后，只能承接国贸附近上班的居住人口，产业承接几乎不用想，没有未来规划的样子。绿城房子我还要坚持拿着吗？我通州上班，女朋友西城西单上班，500万左右总预算，还有别的二手小区可选择吗？

A:回答:您好,感谢信任!豆各庄有大量的回迁安置房,后期区域的居住品质很难提上去,焦化厂不是最要命的,优势是有地铁,距离市区比较近,但北京的地铁已经不是稀缺性配套

品质楼盘只有富力又一城，其他全为政策福利房，人群结构比较一般。北临京哈高速,南临京津高速,西靠东五环,东边是通惠河,区域向北为各种工厂加禁毒教育基地，这几点不利因素会导致未来这个区域的发展受限.富力又一城已经横盘多年;500左右的预算可以往常营看看,在您们两个人工作的中间;

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Q:提问:京总您好，本人纯小白，于2021年九月在望京利泽西园买了一套100平米的房子，看重利泽属于陈分九年连读，总价800，其中贷款186（因妻子婚前有过贷款记录，所以是二套）。现在本人名下就这一套住房。目前手里持有现金400左右，想在东城购置老破小一套，原因是据说朝阳的高中不太理想，想中考前移民东城，请京总出个主意，崇文门新景家园怎么样，南向一居室现在网查价格接近700了，如何实施资产配置，或者另有好办法，谢谢您

A:回答:您好,感谢信任!1、利泽西园属于望京的上车盘,虽然房子旧了些但因为有学区加持,热度还可以,总价800,贷款186,那就是房子还有500-600的可利用资金,加上您现有的资金400,总价大概能到1000左右.有两个方案

(1)、把现有的贷款还清,重新做抵押把资金套现,加上您持有的现金,买一套不错的品质次新,第一您们可以自己住,第二兼顾投资,

(2)、或者可以考虑卖掉置换为优质房产.老房子虽然也在核心区，但是成为领涨盘的概率很小，现在房价上涨的规律是遇到房价上行期间;首先第一轮上涨的是学区房和热门区域(核心)的品质次新,第二轮仍是学区房+热门区域次新+一级成熟溢出区域刚需品质次新，1000万的本金可以拿到核心区的次新三居或者品质两居,北京因长期的调控导致积压的购买力会集中在改善群体，购买力比较集中的核心地段次新3房或者品质两房，符合未来市场的主流

2、崇文门新景家园、国瑞城、兴隆都市馨园都属于不错的品质盘.可以根据自己的情况看看2居或者3居

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