深圳回迁房购买流程（购买 深圳 回迁房 先弄清楚这20问！避免入坑！）

原副标题：买回 深圳 迁离房 先搞清楚这20问！防止入坑！

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随著卫星城旧改的急速深入

赢得迁离房的征地户急速激增

迁离房买卖也极为常用

在产品价格这另一方面

是许多外漂购房人的候选

但也有许多的难题留存在内心深处

那时我来帮你答疑张蕴

有关迁离房你要介绍的“三十问”

01

甚么是迁离房？

迁离房就是在旧改工程项目征地补偿金时，征地市场主体赔钱迁离户的房子。

本质上是“以旧换新”的结果，即征地市场主体拆掉原有建成的旧物业，以新建物业置换原有旧物业的结果。

02

征地市场主体控制成本的需求与农民想赢得更高补偿金的天然矛盾，决定了迁离安置房流通的市场存在。

而征地市场主体为了控制资金成本，一般会压低货币补偿金的产品价格，这时原业主只能将迁离房卖给别人以赢得更高的产品价格，然后买家也因为产品价格远低于市场商品房价而赢得实惠。

03

本质上客户买回迁离房买的是“待征地”的旧物业，是一套“商品房期房”。

而征地市场主体本质是针对原物业进行补偿金，而不必管原物业背后的权利人是张三还是李四。

04

买迁离房的手续、主要业务流程是甚么？

再跟征地公司签订《征地补偿金安置协议》，确认买受人作为原物业权利人赢得征地补偿金的权利。

一旦《征地补偿金协议》签订并落款盖章，买受人即赢得补偿金资格，然后等待旧改完成并建成商品房交付即可。

05

是否限购、是否限售、能否贷款？

不限购，外地户口可以买回、深圳多套房也可买回、香港户籍也可买回；

不限售，拿到红本就可以二手房买卖；

06

迁离房有哪些户型？

07

到时如何选房，客户买回的迁离面积与开盘户型面积不一样怎么办？

08

迁离房的建筑质量如何？

唯一可能不同的是迁离房是室内毛坯交付，商品房则可能毛坯、可能精装修交付。

09

迁离房与同期商品房的相同点？

迁离房本质上就是新建成的商品房。

10

客户买了迁离房后，办理房产证时是不是额外的费用？

合作开发商会不会另外再收钱？

只是在办理不动产登记时，需要按政府规定缴纳契税、印花税，及办证工本费。

11

迁离房的核心理念优势是甚么？

优越的投资资产，以市场商品房价的5-6折购入，然后坐等价值翻倍；

不限购(解决购房名额难题)

不限售(不受深圳三年限售政策限制)

12

关键在于能否与征地市场主体签订《征地补偿金安置协议》，只要能签订真实的《征地补偿金安置协议》，即从法律层面保障了客户的迁离安置资格。

13

怎样保障买卖安全可靠、没有纠纷？

如果原来的业主在房价高涨的情况下要求毁约，客户仍然可以被征地人身份，凭《征地补偿金安置协议》主张迁离安置的权利。

14

迁离房投资回报率大概是多少？

15

迁离房以后能不能像正常二手房一样卖出？

16

迁离房的不动产登记产品价格是我的买入产品价格吗？还是市场商品房价？

二手房价一定是随行就市的，而不是看它的登记产品价格。

如果迁离房登记产品价格是成本价，会不会影响二手买卖税费?

目前深圳二手房买卖主要有契税、增值税、个人所得税三大类。而这三个税种的核收都只与二手房实际买卖产品价格即“网签价”有关，与原登记价无关。

17

万一有钉子户怎么办？

18

已经交房的迁离房工程项目有哪些?

著名的有：龙山大冲、绿景红树湾壹号、龙岗万科天誉、佳兆业卫星城广场、龙华壹城中心、坂田银湖谷、岗宏融湖中心城等等；

19

买一套迁离房能赚多少钱？

20

要注意甚么？

买回迁离房，首先要判断合作开发商是否属于真正有实力的品牌合作开发商，大品牌合作开发商在选择工程项目阶段即用严苛专业的标准规避了很多政策、规划、工程项目本身的缺陷等风险。

判断物业、原权利人的真实性。借助专业人士过滤市场噪音、找到真正的“卖家” 并和诚信的卖家签约，然后快速取得征地市场主体的《征地补偿金安置协议》为核心理念依据。

因迁离房投资属于私人间买卖，买卖一经达成，便无法撤销。所以需要考虑成熟后，再决定投资。

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