小产权房558我是深叔，拥有多年深圳房产研究和投资经验，长期持续关注深圳地区的楼市信息，熟悉购房政策、买房策略和学区房信息，欢迎关注及交流。
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提问：深叔，你好，购房小白，在深圳工作几年了，已经拿到深圳购房资格，想着深圳的未来更加有潜力，不打算在老家买房，但是本人又对深圳楼市不太了解，目前买房主要是刚需自住兼升值，打算先上车，主要考虑宝安、龙华区和坂田区，老师有什么购房建议呢？
深叔：你好，地段板块的价值高度决定着楼盘价值高度，而楼盘价值高度取决于周边区位配套，从置业选择上看，选对板块+选对楼盘很重要，因此宝安区推荐宝中板块、新安板块、碧海板块和沙井万丰板块，龙华区推荐梅林关板块、红山板块以及上塘板块，坂田区域推荐坂田南和佳兆业板块，这些板块都有一些共同特点，一是楼盘新且集中，主要是3房以上的户型；二是都处于各自行政大区内，地段改善综合属性较强；三是附近有就业、名校、交通等资源优势或满足其中之一的条件，总体来说值得关注。
提问：深叔，坐标深圳，孩子后年上小学，但是现在已经开始为学位房焦虑了，最近一直在看学位房信息，特别是深高南一类房产变三类事件后，更是让我有点谨慎，老师如果买学位房的话，有什么建议吗？
深叔：你好，经过深高南一类房产变三类事件后，在买学位房的时候更应该谨慎，首先一定要留意房产证中土地用途和房屋用途的描述是否为“住宅”，如果是，那就是最靠谱的，如果房屋用途是公寓、宿舍，单身宿舍等，会存在一定的风险。如果在购买是尚未解除到房产证，可到深圳市规划和自然资源局官网查询。其次近几年学位房越来越强调“实际入住”，因此在购房时要尽量选择与居住实际相符合的房屋，建议最好买“双住宅”认证的学位房，即土地用途是住宅，房屋用途是住宅的物业；至于小户型学位房，还是可以买的，不过尽量符合“双住宅”的认知条件。
提问：深叔，你好，我感觉在深圳买房打新很热啊，前不久加了几个购房群，群里都在聊深圳可以打新的热门，想知道老师对于打新有什么建议呢？
深叔：你好，在房地产市场里，不少投资者喜欢投机炒卖，抱有侥幸心理，这背后其实有很大的风险。首先是政策风险，受政策影响，房地产市场可以大跌，也可以大涨，但终究是在可控的范围之内，投资者在分析政策时若抱有侥幸心理，是一种非常冒险的行为；其次是市场风险，目前深圳房地产市场已经过于饱和，很多限价带来套利都暗藏陷阱，投资者一旦忽略房地产市场的周期性的规律，盲目跟风，这是很危险的；最后是时间风险，现在开发商把交房的时间拉得越来越长，无论是自住者还是投资者，都需要考虑相当长时间内自身经济状况和市场未来发展情况，因此，不要盲目跟风当下的热度，要冷静思考，从长远打算。
提问：深叔，你好，想知道学区房和学位房有什么区别呢？
深叔：你好，学位房原则上是你买了这个房子，就一定会有学位。而学区房却不一定，学区房是由政府在每学年根据片区入学生源情况而划分出来的，有些房可能上一年有学位，但在下一年则会因为政府的规划而失去学位;拥有学位房的，大多是引进了学校的新楼盘能保证。但是，学位房也有三种情况需要注意:一是有人数限制，所以有先到先得的情况，满了即使有学位也不能入校;二是学位有年限，有可能等到业主的子女长大，准备入学的时候，才发现该学位已经过期了;三是学位被占用，购买二手房的购房者，在购买前要先了解清楚该房的学位和户口是否已被使用，如果学位已经被使用，那就在这一轮之内不能使用。
提问：深叔，你好，福田区的学位房增长幅度如何？虽然是有学位房支撑，但是这边房龄都有点久了，还会呈上涨趋势吗？
深叔：你好，福田区是深圳市顶级名校的“常青树”，百花片区的深圳实验学校初中部&中学部的学区房都在这里了。据统计，深圳实验学校初中部&中学部的学位房近5五年的成交均价复合增长率，保持在10-13%之间，而且这些学位房也经历了2016年下半年-2018年的深圳楼市冷静期，尽管楼龄在变老，但是从西部热点置业趋势不断加深来看，这里还是能依靠强势学位价值和学区内及周边的培训生态体系的赋能。它完全不被市场影响，而且还能保持在能深圳学位房价格第一梯队中，持续发展。这也许就是顶级学位房的厉害之处。深圳各区域性价比高的学位房，关注知识星球内部分享。
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