小产权房558“天河地铁口精装准现楼，全款45万元/套起”。近日，天河智谷板块中洲盛年的宣传文案引起谢女士注意，她抱着“捡漏”的心态来到项目招商中心，得知签订的是《租赁合同》，实际房屋也没有销售人员说的4.5米层高。记者走访了解到，中洲盛年实际层高只有3.8米左右，主推28—55㎡跃式户型，首付二十几万元的低门槛吸引了不少前来咨询的客户。但有业内人士指出，此类产品的投资价值有待商榷，存在一定风险。
■新快报记者魏鑫文/图
记者走访
靠低总价吸客，有人当场签约“购买”两套房
依据产权归属，目前市面上的公寓主要分两种，一种是带红本的产权公寓，一种是没有个人产权的“使用权公寓”。像上文的中洲盛年就属于后者，其土地权属人为黄村实业有限公司，开发商和土地权属人签订有关协议，承包土地的开发运营权。据销售人员现场介绍，从“拿地”起算，该公寓使用权是40年。也就是说这块地是开发商租来的，相当于让购房者买断40年租约。
开发商靠此途径拿地，开发成本远低于传统土拍，这也是使用权公寓实现“超低价”的前提。因此相较于产权公寓，使用权公寓价格往往更为低廉。中洲盛年不远处的天健汇，有带个人产权，目前均价约3.2万元/㎡，而中洲盛年仅卖1.6万元/㎡左右。
纵观市面，如果有项目售价明显低于周边均价，大抵就是这种使用权公寓，与个人小产权公寓不同的是，此类项目通常有正规的销售场所（招商中心）和销售人员。
尽管是工作日，中洲盛年的招商中心并不冷清，记者在现场看到一名中年男子签约购买了两套房。销售人员向记者表示，中洲盛年虽然没有房产证，但并不愁卖，“周末时样板房都挤不进，很多客户一买就是好几套，平均一个周末能签几十单。”
除了中洲盛年外，黄埔、白云等地也有多个使用权公寓项目在售，单价普遍低于周边，主打投资收益比，吸纳投资客和预算不足的刚需客群。
风险提示
以“后续可出房产证”诱导交易
记者在招商中心观察到，销售人员为了提高客户预期，有时会作出不切实际的允诺。依据目前法规，此类产品没有预售证，无法办理个人产权证，但有关“后期出证”的推广依然存在。
这种非产权公寓大都使用类似营销话术，据白云区海特云谷一名业主反映，当时销售人员以“人才公寓开始是签租赁合同，5年后出证”为诱导，促成签约。中洲盛年的销售人员也以“有一半概率可以办房产证”作为噱头向记者推售项目。
广东美利天律师事务所陈梓漫律师指出，如果存在此类诱导，使“购房者”基于错误认识去“购买”此类公寓，则可向法院起诉主张自己的权利，包括退房等措施。
至于使用权公寓能不能出“小证”？在陈律师看来，除非前期规划的时候，地基设有“个人产权”的红线划分，否则“比较难。”
月供压力相对高，回本周期或高于预期
除了总价低，使用权公寓另一大卖点是“投资收益”。中洲盛年的《租赁合同》约定，租约内可自由转让，只需要缴纳一笔3000元的转让费。销售人员向记者算了一下此类公寓的投资收益，“目前周边公寓月租可以达到2500-3500元，完全可以覆盖持有成本，而且租金是会上涨的，快的话不到十年就可回本。”
房地产市场研究专家邓浩志表示，应该更加理性地看待投资收益，“由于没有个人产权，本质就是租赁，‘业主’实际上是‘三房东’的角色，主要收益来源为租金差价。但每个月都能拿到租金只是理想情况，如果算上空置成本、折损成本、家私投入、连年上涨中介费等各种综合成本，回本周期可能会高于心理预期。”
记者了解到，此类产品跟产权公寓一样，均需五成首付，贷款最长只能10年，如果放租收益不理想，或者自身持有，月供压力会相对较高。
律师提醒
超过20年部分租约无效，需注意拆迁风险
记者翻阅中洲盛年《租赁合同》发现，开发商以20年为期，将40年租期拆成两份《租赁合同》，但据《中华人民共和国民法典》第七百零五条规定：租赁期限不得超过二十年。超过二十年的,超过部分无效。租赁期限届满,当事人可以续订租赁合同;但是,约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年。
中洲盛年将租赁合同拆分，一次性出让40年租期是否合法？陈梓漫律师表示，超过二十年部分租约无效。二十年以内的租约，建筑物符合租赁条件的，发生法律效力。
此外，陈梓漫律师也强调“买断租约不等于购房”，需关注合同里关于拆迁赔偿、补偿的约定，防止因拆迁问题导致“房钱两空”。
或面临“清退”问题，收益将打水漂
此外，购买使用权公寓，还可能面临“清退”问题。
“开发商以‘购买使用权房’这一噱头使购买者对行为法律概念发生混淆，实际上该行为仍为租赁行为，一次性支付40年租金有利于开发商资金回笼，但对于购房者的权利保障有瑕疵，如果在第21年租赁期满或其他行为导致租赁合同解除条件成就的情况下，开发商可对这些‘购买者’作出清退。”
陈梓漫律师表示，如果这时候“购买者”以违约为由，要求开发商退款，尽管可以获得司法支持，但这时候开发商可能难以偿债，就算打赢官司也是吃哑巴亏。
此外，陈梓漫律师强调，租约内尚且有法律保障权益，然而40年到期后，虽然“购买者”有优先续租权，也会面临比较被动的局面，不能像产权公寓那样，按照国家政策续约产权就能继续使用或公寓老旧需要拆迁，获得相应赔偿。
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