小产权房558●2018年，中央一号文件指出，要完善农民闲置宅基地和闲置农房政策，探索宅基地所有权、资格权、使用权“三权分置”，适度放活宅基地和农民房屋使用权。这意味着农民可把闲置农房出租给企业或个人。此后，各地开始探索盘活闲置农房的路径，一批农房改造项目也在城市近郊的农村兴起。不过，对于不具区位优势的贫困山区来说，这场探索有点慢有点难
7月13日，经过近一年酝酿、打造，通江县沙溪镇红云岩村的红云崖民俗村开园迎客。这个毗邻国家4A级景区——川陕革命根据地红军烈士陵园的小山村，过去无人问津，现在人气爆棚。
“开园第一天，就来了3000多人，比过年还热闹。”沙溪镇党委书记李天志也有些意外，从7月17日起，通江连下了三天暴雨，但这也未能浇灭游客的热情。“民宿每天都有四五百人。”
“发展民宿，这条路子看来是走对了。”李天志说，去年10月，当他们决定利用闲置农房改造成民宿时，心里都没底。“在贫困山区开民宿，我们算通江第一家，好多事情只能边干边学。”□本报记者史晓露
盘活农房发展民宿旅游
发展乡村旅游，一开始就在镇村两级达成共识。“我们有先天优势。”红云岩村村主任闫朝均底气足。
红云岩村内较完好地保留着十多套明末清初的川东北传统民居，这里还曾是红四方面军总医院第五分院所在地，著名的“赤化全川”红军石刻标语就刻在该村崖壁上。
“前两年这里还道路不通，院子破败，田地撂荒杂草丛生。”李天志说，近年来才逐步解决了道路、安全饮水等问题，随着土地增减挂钩项目和易地扶贫搬迁政策的实施，村里老宅的命运也在发生变化。
“这些都是传统古建筑，拆了太可惜。”李天志说，村民搬进新居后，将房屋流转给村集体作为集体资产，由政府出资请专业机构改造成民宿，再招引企业经营。
目前，由一处三合院改造的民宿已开始营业，建筑面积1100多平方米，其中5间房屋被改造为客房，其余用作餐饮。老院子保留了原有的格局和风貌，青瓦白墙、石砌院坝，蓑衣、簸箕、高板凳、木方桌……让游客找到了农耕时代的亲切。
除了民宿，红云崖民俗村还新建了文化大院、村史馆、民俗馆、国学馆等景点，“游客到这里还可以体验农耕，看川剧表演。”李天志说，由于距离川陕革命根据地红军烈士陵园仅5分钟车程，同时地处省道和王坪红色旅游环线上，这里可以承接陵园景区的服务功能。
“最近每天都有120人左右在这里就餐，日营业额在1.5万元左右。由于客房还比较少，一些游客只能跑到镇上住。”李天志说，下一步，他们打算扩大民宿规模。“现在村里还有十几套三合院和四合院，我们想带动村民自己发展民宿，通过组建红云岩村民宿管理委员会，进行统一设计、装修、管理，实现抱团发展。”
通江县沙溪镇红云岩村，一个由三合院改造成的民宿。何鹏远摄
多种经营带动村民增收
“第一年我们只收取了5万元的固定租金。”闫朝均说，“下一步可能会采取股份制的合作方式，入股经营分红。”
农房盘活了，下一步如何持续增加集体收入？已有一些地方，如恩阳区观音井镇万寿村先行一步。
2018年2月，万寿村万寿养生谷获评国家4A级旅游景区，村里部分闲置农房也被改造成了民宿或农家乐。
“现在全村有13家民宿和农家乐，其中由老房子改造成的有7家。”该村党支部副书记郑华荣说，采取村民自营、村民将房屋对外招租、村集体与企业合作经营三种模式经营。
今年3月，住巴中城里的邵莉娜和李于兰到万寿村，租用了两户村民的房屋，签了5年的租赁合同，200多平方米租金一年18000元。
万寿村5社村民龚仲金是其中一户，“每年有8000元的租金，现在我和老伴住在我兄弟的老房子里，他在外面买了房子，村里的房子常年都是空起的。”龚仲金是贫困户，出租房屋时他还特意留下一间，开了一家“巴山小店”卖副食品。
通过与企业合作经营，村集体也有了稳定的收入。“我们把10多间房屋打包给了一家企业，将房屋作为资产入股，由企业出资打造，经营利润按照村集体四、企业六来分成，去年我们分红5万元。”郑华荣介绍。
此外，村上还会向其他民宿和农家乐收取管理费，用于处置垃圾和生活污水等，每家每年费用在两千到三千元。
不过，对于目前的收益，村上并不满意。“现在主要还是靠假日经济拉动。”郑华荣坦言，“下一步要丰富景区业态，景区周边将打造一个小二型水库，我们打算发展水上娱乐项目，现在也在经营夜吧，想法留住游客。”
目前村里尚有五六十户闲置土坯房，下一步如何利用？
郑华荣说，对处于景区核心区的十余户土坯房，打算交给旅游公司统一打造，村民可将房屋作为资产入股分红。
恩阳区万寿村，由土坯房改造的民宿——“张家院子”内景。安永灿摄
期盼改革激活更多资源
去年11月，巴中市出台了《关于盘活闲置农房推动乡村振兴的意见》，提出要结合闲置农房的资源状况，分类发展新产业新业态，包括将闲置农房用作现代农业的管理、生产用房，发展乡村旅游、巴山民宿，打造非物质文化遗产保护园，作为研学旅行、农事教育基地和下乡创业的居所。
为此，巴中计划，到2022年，全市累计吸引各类资本投入50亿元，盘活农房1万间，吸引返乡下乡创业2万人，带动就地就近就业3万人。
“盘活农房是一项系统工程，涉及多个部门。”恩阳区一位负责人说，目前各区县还处于闲置农房摸底阶段。
闲置农房和资源的信息发布平台也是一大短板。“现在有一些民营企业找到我们咨询，但是还没有部门去收集可用的信息。”该负责人说，下一步需要完善农村综合产权交易信息发布平台，免费线上发布供需信息。
而摆在眼前更现实的问题是，在巴中能够利用闲置农房的村落只是少数。
在偏远山区，大部分乡村空心化现象严重，没有天时地利的条件，不具备优越的自然环境，也没有良好的产业基础或者旅游资源，即便是产业兴旺的农村，对闲置农房的需求也十分有限。
恩阳区关公镇西南村早在2006年便开始发展葡萄产业，目前全村1200亩巨峰葡萄均已进入盛产期。与风生水起的产业形成对照的是，闲置农房问题仍然突出。
“我们村359户中有100余户常年在外，闲置农房就有六七十套。”该村党支部书记曹波说。
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