30万买小产权房好不好安居房和人才房值不值得买？-小产权房558

引言：虽然房子是用来住的，但对于这种大额支出，大家都免不了会有个疑问：买房到底值不值？所以，本篇且分析一下了安居房、人才住房的投资收益。总体来说，安居房、人才住房的投资收益都是高于同地段的商品房的，但最终收益水平与价格系数、市场涨幅以及地段有很大关系。

最近大家被共有产权住房的消息刷屏了，政策中也给了一个过渡期，在正式稿发布前，在建的安居房仍按过往政策建设和销售。据不完全统计，近两年内应该还会有大约30-50个安居房和人才住房项目在未来的两三年内发售。

虽然房子是用来住的。但这种大额支出，所有人都免不了会从投资收益角度出发这笔买卖值不值。所以本篇且分析一下安居房、人才住房究竟值不值得买？

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首先说明一点：关于安居房、人才住房在10年后究竟如何才能够取得“完全产权”，住建局尚未公布具体的操作细则。

目前，官方网站上公开过的相关政策仅有两份：《深圳市经济适用住房取得完全产权和上市交易办法》和《深圳市安居型商品房建设和管理办法（征求意见稿）》，其中后者只是征求意见，并未正式施行。

所以，笔者也找了专业人士做了咨询。在住建局系统中，出售型政策性住房其实分为多种类型，比如：准成本房、全成本房、社会微利房、全成本微利房、经济适用住房、限价商品房、以及大家熟悉的安居型商品房和人才住房。虽然不同类型“保障房”转红本时候（也就是取得完全产权时）需要补差价的金额差异很大，但核心逻辑还是比较一致。因此，本篇依然参考上述两个公开发布的政策文件作为讨论基础。（好了以上甩锅部分结束，下面是实实在在数学分析过程，没有耐心的同学可以直接跳到文章结尾看结论）

Part.1按经济适用房增值收益计算

《深圳市经济适用住房取得完全产权和上市交易办法》第六条：

经济适用住房权利人申请取得完全产权或者上市交易应当按照一定比例向政府缴纳增值收益，具体计算公式为：应缴增值收益＝（该套住房市场价格－该套住房原购买价格）×50%－税费。

备注：一般10年时间，很多人可以达到“满五唯一”的条件，所以税费只需要考虑3%的契税，其他基本可以忽略。政策提及的“市场价格”并不是卖出时的评估价，而是申请时点的评估价。

好了，接下来计算购买安居房的10年期的投资收益：

假设：张三在2023年以200万价格购入一套安居房，同小区市场商品房市场价格为400万。如果不考虑未来房价上涨，10年如果以400万价格取得完全产权，需要缴纳的增值收益应该为94万（=200万差价*50%-6万元契税）出售。那他的收益如下：

因此，张三的投资收益为106万元，投资收益率53%，内部收益率4.67%。

内部收益率

财务评价指标，具体原理见百度。在这里可以简单理解为年收益率（复利）；或者更加通俗说，如果张三的房贷利率为4.67%，那他贷款那部分刚好不赔不赚。所以，内部收益率比投资收益率更能准确评价购买自住房的投资效果。

那如果买的是总价更贵的安居房，房价没有涨跌的情况下收益率会怎么样变化？具体可以看下面的敏感性分析：

可以看出，总价并不会影响安居房收益，关键的是【安居房价格/商品房价格】的比值！这里我们姑且称为“价格系数”。

或许有些人会问，政府不是规定了安居房是商品房的50%、人才房是60%的价格么？其实住建局在定价时，为了避免安居房和人才房过度影响商品住宅价格，所以会在50%或者60%基础上上下浮动。所以，实际情况中安居房/人才住房与商品住房的比值（价格系数）会在45%-65%之间浮动。而且，受限价影响，南山福田部分地段的指导价与过往两年的成交价也有比较大的偏离。不作过多讨论了，这里我们看一下不同价格系数对内部收益率影响情况：

但这还不够，房价是会有涨跌的。如果房价下跌大家没必要买房，毕竟深圳的租售比只有1-2%。至于如果未来房价上涨会怎么样，直接上结果吧：

翻译一下以上的分析结论：在不考虑房价涨幅的情况下，若安居房/商品房比值（价格系数）越高，投资收益越差。但如果考虑到房价涨幅的叠加puff效果，价格系数就没有那么重要了。比如假设房价年均达到5%涨幅，也就是10年后房价涨60%，那对比那些房价只涨1-2%的地区，即使安居房的价格系数比较高，最终收益率也很可观。

Part.2按征求意见稿计算增值收益（参考）

《深圳市安居型商品房建设和管理办法（征求意见稿）》第四十三条

购房人根据本办法第四十二条规定，申请取得安居型商品房完全产权的，应当按照下列方式缴纳增值收益：应缴增值收益=取得完全产权时该套住房市场评估价格×（1-原购房时基准销售价格/原购房时市场价格-1%×折扣系数×与产权单位签订买卖合同购买安居型商品房的申请人在深累计纳税申报年限）-相关费用。

备注：这里折扣系数不太好确定，我们姑且假设为1，工作年限假设为15年，其他逻辑与上述一致。

那么张三如果购买200万的安居房，未来需要缴纳的增值收益为134万元，投资收益为66万元，总收益率为33%，内部收益率为3.04%。同样的，购房总价格并不会影响投资收益率和内部收益率；影响二者的依然是价格系数，直接上结果：

因为公式原因，按照征求意见稿计算出来需要缴纳的增值收益较高，导致最终收益并没有经济适用房计算出来的好，但整体趋势和逻辑与经济适用房是一致的。

可以看出，总体来说，购买安居房的收益一定是跑赢同地段商品房的。因为政府帮购房者加个杠杆，未来上市时只需要缴纳增值收益就可以。所以房价上涨的时候安居房收益一定高于同地段地的商品房；而在下跌时候，安居房总投入更少，且有政府兜底回购，风险更加可控。

03深圳房价究竟还会不会涨？

根据统计局数据，深圳常住人口大约为1768.16万人，其中常住户籍人口约556万人（截止到2021年末）。根据住建局《深圳市住房发展“十四五”规划》披露信息，全市住房建筑总面积约6.21亿平方米，对应人均约35㎡。但根据市政府官网上《深圳特区报》在2020年的一则报道，深圳住房总量约1082万套（间），对应人均住房面积约27平方米。这两个数据相差很大，无法追溯哪一个更接近真实情况。但可以肯定的是这里的统计数据不仅包括商品住房，还包括商务公寓、工业宿舍、以及城中村中大量的村民自建房、小产权房等等。存在很大“水分”。事实上，真正的商品住宅预估仅有189万套（数据来源：网络，据传住建局披露）。

所以这样的供需矛盾，还是足够支撑深圳的高房价。而且在短期内难以扭转，毕竟这个城市人口的平均年龄只有32.5岁（来源：第七次人口普查）。

因此，在这里可以大胆假设深圳商品房总体走势可以保持每年至少2-3%的涨幅；对应可以判断出安居房、人才房也可以稳稳跑赢购房者的住房商业贷款。因为昨天有小伙伴提醒到大家都是贷款买房，所以增加一个彩蛋：计算一下如果是贷款情况下，购买安居房、人才房的投资收益如何：

以张三为例，在2023年以4.49万/㎡价格购入87㎡人才房（总价390万），周边商品房市场价格按6折反算为650万。按首套贷款计算，贷款总额273万（商业贷款156万+公积金117万），月供约1.3万/月。

张三持有10年后，按照《深圳市安居型商品房建设和管理办法（征求意见稿）》第四十三条规定，缴纳增值收益174.6万元。并在一年后按照商品房对外出售（符合“满五唯一”的条件）。

即使房价按平均每年2%涨幅考虑（即10年后房屋按照793万元的市场价格出售），张三自有资金的年复合回报接近4%，自有资金的投资收益率接近100%（10年期），超过了现阶段绝大多数保险理财产品收益。

仅供参考，最终政策以住建局发准

04哪些人才房项目最值得关注？

这里以存量的人才住房为例，按上述逻辑看看哪个楼盘最值得申请：

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通过比较可以看出：总体关外的价格系数较高，也就是性价比较低。

05小结

最后，又臭又长的分析结束了，这里还是向大家做个总结吧：