买到小产权房凶宅买到“凶宅”，买家能否要求解除合同？-小产权房558

一、法律上是怎么认定凶宅的？

“凶宅”并非法律概念，无法从法律规范中搜寻其明确定义。将房屋命名为“凶宅”，是日常生活中人们追求喜庆吉祥、忌讳死亡和趋利避害心理而演化的产物。

对“凶宅”有所忌惮是主观上的心理感受，房屋本身客观使用并不受影响，但这种主观感受形成一定规模，为社会较多数人接受，势必会影响房屋的交易价值，也就存在法律规制的必要。

“凶宅”并非单纯主观的封建迷信，相反属于客观的公序良俗。判断是否为“凶宅”不能以个体主观感受为依据，应以公序良俗大原则下的社会共识为判断基准。

在司法层面上，“凶宅”是指发生过非正常死亡事件的房屋，大多数民间传闻不足以构成“凶宅”。根据普遍的审判尺度，可将“凶宅”的类型化要素总结为两点，一是死亡地点，二是死亡原因，即判断是否在房屋专有部分空间发生了自然生老病死之外的死亡事件。所谓房屋专有部分，即楼梯间等共用部分、上下楼层或隔壁物业，以及其他不属于房屋专有部分发生死亡事件的，均不能构成“凶宅”。所谓非正常死亡，一般是指火灾、溺水等由外部作用引发的自然灾难，或者自杀、他杀等人为因素以及其他不明原因导致的死亡事件。

二、不知情买入“凶”宅，是否可以退房？

如果在不知情的情况下买到“凶宅”，事后能否退房，需要看卖方是否构成法律上的欺诈，购房人是否满足重大误解的条件。

在卖方欺诈的情况下，购房人有权起诉撤销合同，并要求赔偿损失。

卖方因为侥幸心理不如实告知“凶宅”信息，可能属于违反信息披露义务，构成法律上的欺诈。合同依法撤销后，卖方应当返还合同项下所得价款，还应赔偿购房人在缔约、履约过程中所受的损失，包括但不限于购房款对应的利息损失，房屋契税、土地出让金、产权登记费、居间代理费等。但购房者明知是“凶宅”而购买的除外。合同撤销权有时间限制，原则上应当自知道或者应当知道撤销事由之日起一年内行使。

在购房人存在重大误解的情况下，有权起诉撤销合同，但卖方无需赔偿买方的相关损失。

部分二手房可能几经转手，现任房主未必清楚房子的前世今生，卖方确实不知道房屋内发生非正常死亡事件，也就不具有信息披露义务。这种情况下，订立合同时双方都对房屋价格存在误解，买方可以以重大误解为由起诉撤销合同，卖方无需赔偿买方的相关损失。