凤凰小产权房网？小产权房不能通过登记“洗白”-小产权房558

近日，自然资源部发布《关于加快宅基地和集体建设用地使用权确权登记工作的通知》，重申小产权房等不能通过登记将违法用地合法化。《通知》强调，对乱占耕地建房、违反生态保护红线管控要求建房、城镇居民非法购买宅基地、小产权房等，不得办理登记，不得通过登记将违法用地合法化。

现状小产权房是不合法的

小产权房是指在农村集体土地上建设的房屋，未办理相关证件，未交纳土地出让金等费用，其产权证不是由国家房管部门颁发，而是由乡政府或村里颁发，亦称“乡产权房”，实际上并没有真正的产权。这种房没有国家颁发的土地使用证和预售许可证，购房合同国土房管部门不会给予备案，没有合法的房产证，也不能落户。

在昆明，云路裕庭、凤凰雅苑、玉泽苑、昆明榕园等小区都属于小产权房。而在目前的法律框架下，小产权房是不合法的。

2019年10月，昆明市官渡区曾针对小产权房的处理结果发布公告称，由于云路裕庭和凤凰雅苑两个项目未取得《建设工程规划许可证》，属于违法建设行为，拟依法没收违法建筑。这也就意味着，小产权房涉违法建筑，面临着被拆除的风险。

多年来，很多人对于小产权房“转正”充满期待。虽然国家多次表态不支持小产权房合法化，很多人还是抱有幻想，甚至不顾风险交易小产权房。究其原因，主要是小产权房要比普通商品房便宜，价格只有同样位置商品房价格的40%至60%。

然而，小产权房属于旧村改造或新村建设，没有市区规划、建设管理部门的批复管理，施工过程也没有监督检验。小产权房占用的是集体土地，这类土地只能用于农业生产或作为农民的宅基地，土地使用权不得出让、转让或出租用于非农业建设。

释法买小产权房面临法律风险

云南雁序律师事务所律师白杰分析，在城镇，商品住宅均需履行政府部门规划、征收补偿、土地开发、出让等手续环节，依法取得合法的国有土地使用权，并严格依照相关法律法规与开发建设住宅的开发商签订买卖（或预售）合同，才能取得不动产权证。

在农村，在集体土地上进行开发建设也需履行严格的征用审批手续，违反法律规定占用农用地，改变土地性质进行开发建设的行为，还可能面临承担行政或刑事责任。在未经合法审批取得宅基地等建设用地使用权的土地上建设房屋，自然也得不到法律保护。

怎样才能避免陷入小产权房的风险呢？白杰建议，为避免买到包括小产权房在内的问题房，损害自身合法权益，购房者购买房屋前，一定要对开发商的资质证件及是否持有土地使用权证、规划许可、施工许可、预售许可等许可证件进行核实，确保商品房建设依法履行了所有合法手续，取得了相关开发建设及预售许可证件；购买预售商品房还要注意开发商的资金投入规模、施工进度、竣工交付日期等是否符合法律规定，是否开立了预售资金监管账户、资金使用是否合规等问题。

如在农村，城镇户籍人口是不能在农村取得宅基地的，当然也不可能自建住宅，且根据现有法律法规，农村宅基地实行一户一宅，在宅基地上建设的自建房只能在本集体经济组织内部转让，违反以上法律法规及政策制度受让取得的农村房屋，存在受让不动产权益不被法律保护的巨大风险。