小产权房558毕竟这是广州的大学城，周边房价去到4-5万一平的大学城，居然还能冒出单价1万多的笋盘，到底是不是真的？
在好奇心的驱使下，我给对方的视频评论了，结果销售神神秘秘，不肯在评论区透露半句，说要私聊。
私聊之后中介告知，楼盘的信息是真实可靠的，价格属实，这时对方仍未没说出楼盘名。
对方态度很谨慎，关于楼盘信息，价格、购买名额、付款方式等等都含糊不清，而且迟迟不肯说出楼盘名，无奈之下，我只能应对方邀约，去到现场一探究竟。
故弄玄虚这么久，是骡子是马，总要拉出来遛遛。
坐地铁到新造站与销售碰面，才知道项目叫学畔公馆。项目位于番禺兴业大道东侧，夹在暨南大学和华南理工大学中间，该地块是市头村经济发展留用地。
从新造地铁口到项目，还有2.6公里的距离，走路的话还是蛮远的，还是打车或者公交接驳靠谱点。
而且，新造地铁站出来的周边环境很一般，到处都在修修修，建建建~像南大干线等道路已经完全打通，准备投入使用了！
周边的商业更是绝迹，起码目前来说，在周边没有看到一家商业。项目交付后，也是全靠公寓楼下的两层底商，相对比较贫乏，大型一点的商业商圈，还要依靠万博CBD。
项目共规划建7栋楼，其中分为3栋住宅和4栋20层高的公寓楼。学畔公馆建的楼虽不少，但能拿出来卖的也就只有4栋的公寓楼，3栋是用作敏捷总部办公，其余的5-6-7栋住宅和1-2栋公寓都是回迁安置房，不能对外售卖。
据销售介绍，目前在卖的4栋的公寓楼！
接下来重点讲讲户型，目前有32㎡、41㎡、64㎡的户型在卖。
32㎡和41㎡分别是平层大单间和平层一室一厅，双钥匙户型，可选一层购买，也可选二层，价格在1.1万/㎡左右。也就是说，31㎡的户型，总价只需33万就可以上车。
不过有一说一，麻雀虽小，但五脏俱全，阳台、厨卫、置物柜等都预留有空间，41㎡户型的客厅阳台是内嵌式的，挺让人纠结的，跟客厅打通了，晾衣服不雅观，但不打通的情况下，客厅又显得更小了。
▲41㎡平层户型样板房
这两个户型相对来说楼层是比较矮了一点，不论是一层还是二层，层高都是只有2.3米，虽然2.3，但是真正的身在其中也没有感觉到什么压抑的感觉！
另外的32㎡复式户型是一室一厅，也可根据需求改为二室一厅，64㎡的复式户型也同样，可以做到3-4房，复式两层总层高4.8米，据销售说，价格在2-2.2万左右，我算了一套32㎡的复式户型，折后总价62.8万，折合单价2万/㎡。
▲32㎡复式户型样板房
以上这些户型都可以选择毛坯或者精装交付，毛坯的价格，平层户型价差1000元/㎡，复式户型价差2000元/㎡，选择上相对比较灵活。
关于首付方面，还是和普通公寓一样，5成首付，也可做低首付，首期交5万即可，剩余的做金融贷或者选择向开发商借贷，分期三年免息。
我们来捋一捋楼盘的关键信息。
据销售介绍，房产证写的是70年公寓性质。一般公寓产权年限都是40年，
为什么这个楼盘的产权年限能有70年？
产权所属，和地块性质有关。
国有土地使用权的取得方式分为：「出让」和「划拨」两种。
项目现场，拍到了楼盘相关证件，可以看到这个公示文件，红色圈圈就是土地性质，上面清清楚楚写着「划拨」。
而我们平时所说的商品房建设用地，以招标、拍卖、挂牌的有偿方式取得，土地性质为「出让」。
学畔公馆的地块性质属于政府划拨用地，所谓的70年产权的公寓，实际上卖的只是使用权。
购买"产权公寓"，土地使用权期满后续期，公寓仍然是你的，而购买"使用权公寓"等于一次性预缴了多年的租金，所有权不属于买家。
换句话说，你花钱买的房子，相当于买了一套长租公寓。
销售答复："有证的，70年产权从明年（2023年）收楼之时开始算，如果未来想买下这套房子，需要缴契税3个点。之后你打算把这套房子转手出去卖给别人，不需要其他的税费，只需要几千块钱转手费。"
因为后期政策允许下是可以出房产证的，只不过就不是70年使用权，是40年的独立产权证！
正常的商业公寓买卖需要极高的税费，这套公寓却号称不需要任何税费，只需要转手费？可想而知，只有使用权在转手时才不涉及税费。
由于卖的是公寓不论独立房产证或是使用权，因此，房子不能落户、不带学位、不占用购房名额，想上公立学校，只能靠积分入学。
既不能读书，又不能落户，如果是刚需的，买来小孩读书，落户的，那就不要选择公寓，直接选择住宅！
｜个人建议
使用权公寓，到底什么人会买？
买来投资，做成酒店式公寓，出租给周边大学的学生，似乎可行。
在贝壳租房搜索"大学城"，房源价格跨度很大，粗略计算了一下周边租金情况。
销售称，以最小的建面32㎡双钥匙一房一厅单间为例，保守估计月租金大约在2500-3000，一年下来，租金收益超过3.5万元，如果是2房，大致得去到4000以上。
销售表示公寓是使用权项目，只有集体大证，卖的是使用权，也就是大家说的使用权公寓。因为，这类公寓大多地段优越，且价格极低，一般都在1万/平左右。后期政策允许是可以办证的！
学畔公馆到底值不值得买？
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