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提问：你好，想问个拆骨法的问题，楼盘的没在价值，文章中提到不保值的因素有装修开发商溢价，初房情节，学区，想再问一下保值因素中考虑什么？在拆分法中基础盘的价值是指同等区域的价值或者不同板块之间的价格。比如同区域下挨着的两个盘，AB户型通透，装修不计，A.161平，四房，均价2.6，机动车走地下，电动车可入院，小区物业管理还行，B.143平，三房，人车不分流，机动电动车均可入院，小区物业管理差.区域价格在2.0-2.8之间，用几个纬度去评价？自己拆的如下。不同区域之间就是基础盘的差价？想具体问下拆分中的价值因素
回答：怎样考虑一个二手房的购买价值?
1、价格笋度。相比小区同户型中楼层的平均价格的折扣率。
2、杠杆率。保证价格笋度9折基础上，能否做低首付。不管用什么贷款产品，首付不要多于35%。
3、房子所在区块成长性。不一定要是非常好的地段，但是一定要是有增量预期的地块，一般这样的板块有较多空地，多见于近郊。它的决定性因素来自于：产业+通勤，这两个好的话，未来回报率不会差特别多。
4、租金回报率。一般只能做到1.5%，好的房子能做到2%以上
5、小区品质。主要是看家门外的物业配套，包括外立面、人车分流、绿化、会所泳池等。记住小区室外的部分都是自己不能干预改变的，反而显得更加重要。
6、户型装修。这一块买得好，可以省很多装修费用，不占用启动资金。
1-4投资打法，如果是自住记得加上5、6.
房子的价值因素是什么？
决定房价本身的，是供求关系，供求的背后，是面积，地段，房龄，品质，配套(学区)等许多因素综合在一起。但是，新房过10年，也会变旧房；所有的品质，都会被升级取代；
物业，可以减缓衰老，到物业本身也容易造成溢价；
学区，此一时彼一时，其价格甚至超过房子本身，而我们的目标是「选筹」，不能搞错重点；品牌开发商，各家自有心头好，你认我不认，买来万般好，维权翻脸快，只要你买了，品牌溢价就变现了。只有面积，没有喜好，没有折旧，在无限长的的时间里，面积终究是最坚挺的价值因素，(几乎)不随时间流逝，不会贬值。
提问：美丽房姐：您好，请问接力贷是得父母jlh且一方户口迁到武汉来（都是农村名下没有房子的），是吗？房子二次抵押贷款利率范围大概多少啊？非常感谢
回答：1.最好是离婚都迁过来，多2张房票，如果不离婚就只有一张sfsd房票。
2.目前二抵的产品并不好，建议在资产负债率低于30%的情况下，直接截断再抵押。
一般情况下，二抵利率控制在7%-10%
提问：17年2月在绿地香树花城买了一套四室139平的房子，现在工作调动是现在出售还是等证满两年地铁通了再卖
回答：现在不好卖，先持有，明年初再看
提问：美女房姐，汉口王家湾保利星河九州15550怎么样
回答：不怎么样，卖了很久还没有卖完，扁担山和锅顶山了解一下
提问：房美女您好!我和我老婆已经买了三套房了，分别在盘龙城和后湖，房贷已经还清了，盘龙城那套已买十二年了，小区环境较差，另一套在世纪江尚，还在还贷中；去年先后买了天汇龙城的两套房子，分别用我小孩和我爸的名义买的，我小孩名义那套正在还贷，我爸因为已满七十岁只好全款，这二套房子留给双方老人住，又离我老婆上班地方蛮近，现在发现将来我孩子没有学区房，想卖掉那套盘龙城老小区，换成复地东湖国际，琨瑜府，他今年才十九岁，是等等，还是以他名义买第二套，怎么样操作，麻烦指导下!复地东湖国际和琨瑜府怎么样选择?
回答：1.盘龙城房龄老了，后期涨幅空间小，建议出掉。
2.复地学区好，新房比二手性价比高，但是新房目前就剩低楼层了，自住一般。琨瑜府在光谷核心领涨区，价格合适，且后期涨幅空间大。我倾向琨瑜府，但是不知道什么时候开盘，能不能买到。
3.用二套资格买都不太合适，还可以找到首房首贷的老人票吗？如果找不到只能用二套资格了。
追问：刚问了琨御府的置业顾问，她说要准备全款，压力太大，您有什么建议?
回答：全款没兴趣，性价比太低，资金压几年不能动弹...
提问：汉阳弘阳印月府有现房，价格1.65万如何？请点评下这个盘和国博新城
回答：1.65的价格在汉阳没有什么优势，户型也一般，买这个盘更多的是考虑自住。国博的性价比更高。
提问：房姐，你好！请问在公寓房可以买吗？在深圳龙华有70年产权是复式楼！你有什么看法？谢谢！
回答：是住宅还是商住2用？住宅可以买
提问：房姐：武汉投资买房外省有两套房一套有贷款50万非职业炒房纯粹是觉得现金会贬值现在武汉户口办好楼盘看了一些但是真的很迷茫我想买个总价150左右的房子首付80万左右有没有好的建议呢？保利星城九州的房子有置业推过但是锅顶山的问题...而且听说像恒大御景湾花山郡都挺难买我是外地人陪跑代价太高
回答：想赚钱没有这么简单
看看四新和白沙洲几个地铁限价盘吧
提问：晚上好，一楼和顶楼后期出手，那个比较容易出手！
回答：如果1楼不带花园就选顶楼
提问：房姐，朋友北海买的什么避暑房，还是全款50几万。问：是不是这钱打水漂了？北海到底如何？谢谢
回答：肯定不是打水漂，房子还毕竟在那个地方。
你朋友买的嘛，没准别人本身的目的就是消费呢。夸他，使劲夸。没准夸了之后还可以把多的钱借你呢。
提问：房姐，老家拆迁赔了两套房，最近突然通知办证，估计这几天要签合同，如果签合同了，我到武汉来买房，是否会被算非刚需？
回答：老家的房不占武汉的房票
提问：考虑投资总价在110万，3房，的二手房，我应该多关注下哪几个板块？于洪新城和奥体是么？
回答：新手最常见错误是按照自己钱去投资
最后结果就是，各种不赚钱的理财产品，总有一款适合你。赚钱的都是项目挑人，努力全方位包装，让自己去适应好项目。
提问：房姐好！首付40万左右，武汉首套房，四月份拿到购房资格，目前人和户口在西安，想在武汉买房投资，可有推荐？新房二手房皆可。谢谢。
回答：花山郡关注一下，其实四十万选择不大
提问：房姐好，恒大绿洲5年内到16000有多大几率
回答：下一波行情来了就差不多了
房地产注定只有小部分人能赚钱，我们跑在大部分前面，手把手教你从0实现千万资产积累。
很多人给我留言提问，房姐精力有限，无法一一解答。
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