小产权房55833分钟，加价152次，最终以1651.63万成交，溢价率高达479%。
这是几天前，沙井某栋农民房在京东拍卖平台的成交数据。
目前，沙井的红本商品新房价格也不过5.2万单价，而这栋农民房，单价已经到了4.9万，已经完全可以对打商品房。
这究竟是一栋如何奇妙的房子，以至于让人疯狂下注至此？
01
这很可能是今年深圳法拍的溢价冠军。
被拍卖的原因，是因为业主和融资公司有追偿权纠纷。
房子位于沙井片区，旁边就是新苑雅筑、丰泽园别墅区，不远处就是沙井海洋新城。
用地性质属于乡村居住自留用地，占地面积105.99平，建筑面积333.99㎡。
是一个小独栋，而且还有单独的院子，类似别墅，里面装修也不错，难怪吸引了47名竞拍人，3.5万人在线围观。
让人跌眼镜的是，这栋房子单价如此之高，虽然位置不错，但是并不在金蚝小镇拆迁范围内。
之所以能拍出如此高价，可能是因为深圳已经全面禁止小产权交易，这栋房子刚好卡在官方“确权”的最后机会点。
最后的疯狂。
02
可能有人会有疑问，为什么农民房能被拍卖？
因为这是绿本农民房。
此绿本，非彼绿本。
这里说的绿本，是指由国土局发放，在国土局有备案。
而不是村委或开发商出具的，给购房者心理安慰的假绿本。
为什么说它是假绿本呢？
因为假绿本根本就没有法律效力，你可以理解为，跟一张打印出来的纸没有任何区别。
因为老是有不懂小产权的小白，上来就问有没有绿本。
他们觉得，有了绿本就有了保障。
所以村委/开发商索性就直接印了一批。
绿色的外壳，成本10块，印出来每套房子身价能涨好几万。
其实在资深投资人眼里，绿本反而不吃香。
相同地段/条件的农民房，绿本比历史遗留/两证一书/猪肝本单价要低至少20～30%。
因为，不管转卖多少手，政府和开发商只认绿本上登记的权利人。
也就是说，如果遇到不讲诚信的业主，只要他想反悔，分分钟可以拿回他的房子。
不遇拆迁时尚且有此可能，如果遇上拆迁，还需要把绿本注销，才能拿到赔偿。
注销绿本，只能原业主才能申请。
所以，在巨大的经济利益面前，千万不要考验人性。
03
资本如果有百分之五十的利润，它就会铤而走险。
如果有百分之百的利润，它就敢践踏人间一切法律。
聪明如专业投资人，怎么可能不寻找绿本的买卖破解之法！
那就是——拍卖。
针对绿本私宅，由于并没有制定过户规则，深圳用的是司法备注产权，也就是将司法拍卖裁定的事项记载到不动产登记簿。
变相等于官方“确权”。
所以，很多资深投资客在购入绿本农民房时，会要求走司法拍卖程序规避风险。
但是，法拍仍然无法解决过户问题，遇到拆迁只能协商。
除了无法过户，绿本房是否还存在其他风险呢？
如果是正常交易，也就是原业主没有其他欠债、诉讼等风险，一般还是能顺利交易和收房的。
但拍卖房产，风险恰恰就在收房这个环节。
法院不负责清场交付，这一点，商品房和农民房都是一样的。
深圳甚至出现过成功竞得法拍房后，十余年都收不到房的案例，直到现在还在打官司。
也就是说，如果原业主不愿意腾空交房，竞买人想收房，分分钟比法拍商品房还麻烦。
而且，农民房天生自带无法贷款的缺点。
当然，实力雄厚的投资客，别说区区一千多万的资金，连几个亿都不在话下，这也就不算什么事了。
但是投资，我们总是要讲究回报率的吧。
拿着商品房全款的钱，不能用金融杠杆，买到的还只是一个农民房，即使拆迁赔偿，也看不到多少利润空间。
本文地址:https://www.fang558.com/hynews/110399.html
