共建小产权房与农户共建房屋的法律风险-小产权房558

01引言

甲君是某村村民，由于该村山清水秀、自然环境优美，部分村民开始做起了农家乐，甲也想尝试经营或者将自家房屋租给经营农家乐的人，但因自家宅基地上的老宅实在破旧不堪，因此想重新翻建。为此，甲向有关部门提出了申请，也获得了批复同意，但重新翻建的资金缺口很大，一时无法筹齐。

乙君与甲认识多年，一天正好在县大街遇见甲，见甲愁眉不展，询问缘由，甲就将自己的烦恼事告诉了乙。乙听后便说：“老兄莫急，你们村山清水秀，又有几个好玩的景点，我听说现在已经有城里人去你们村里度假旅游了，还有人做起了农家乐，今后肯定越来越火，如果你没有资金的话，我出资和你一起建房，建好了我们可以租给别人做农家乐。”甲听后觉得可行，于是各自回家与家人商量。

几天后甲乙再次见面，同意共同出资建房，还一起找了建筑商询价，按照建房批复，可建房8间（楼上四间、楼下四间），建造总价为80万元左右。随后甲乙双方签订了书面协议，由甲乙共同出资建造房屋8间，考虑到宅基地是甲提供的，所以双方约定由乙出资70%，甲出资30%，双方对建造的房屋共有，各占50%份额。

建房完成后，以甲的名义办理了相关的权利证书。但没过多久，因甲结欠丙的债务没有及时归还，被丙起诉至法院，不久法院判决甲向丙归还本息，由于甲无力归还，丙向法院申请查封并执行甲新翻建的房屋（甲乙共建房屋）。

那么，在这种情况下，丙有权申请法院执行甲乙共建的房屋吗？假如法院要强制执行甲乙共建的房屋，乙有权提出异议吗？

02观点

丙有权申请法院执行甲乙共建的房屋，假如法院要强制执行甲乙共建的房屋，即使乙提出异议或提起异议之诉，法院也不会支持乙的诉求。

03释疑

《民法典》第二百零九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但是法律另有规定的除外。依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。”

《土地管理法》第六十二条第一款规定：“农村村民一户只能拥有一处宅基地，其他宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。”

国务院办公厅《关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知》第二条规定：“农村住宅用地只能分配给本村村民，城镇居民不得到农村购买宅基地、农民住宅或小产权房。”

根据上述规定，甲家庭是本村农户并办理了建房批复，具备建房资格，但乙不是甲家庭成员，也不是本村村民，因此不能与甲共同成为该宅基地的共同使用权人。同时，根据房地一体原则，乙自然不具备房屋共有权人的资格。

乙虽然出资与甲共同建造房屋，但从权利属性上来讲，乙与甲之间也只是普通的债权关系而非物权关系。

因此，丙有权申请法院执行甲乙共建的房屋，假如法院要强制执行甲乙共建的房屋，即使乙提起异议或提起异议之诉，法院也不会支持乙的诉求。