小产权房558问：群主您好，工作原因，目前住松山湖。目前手上大约140。我名下松山湖一套房，我先生重庆一套房。均有贷款，想投资一套总价不高于300的。看了南油B区旧改，目前已经8万+，是否还有空间？也看了京基御景半山79的。如何选择？是否学区房更容易出手？南油B区旧改大约什么时候能完成呢？
答：你好，总价300以内，深圳很多地方都能买到次新房了，为啥要去买“三十年都不一定”能等来的住宅拆迁呢？放弃南油B区旧改，老老实实买深圳的次新盘，是你最确定的逆袭机会。京基御景半山也不推荐。总价300，关注以下楼盘：TT国际，栖游家园，福源花园一期、瑞景华庭、心语家园，这类房成交量大、面积小、单价高但稳中有升。
问：十三老师您好！非常佩服您的观点，有幸能遇到您帮忙指点思路。我是刚需首套，首付三成，由于小孩明年就要上小学了，想考虑总价500W左右，在宝安中心或附近片区的小户型。学位+自住，去年考虑过西岸观邸50多平的小户型，由于拖拉一直没上车，现在发现不仅房价又涨了很多而且小户型数量非常少。有没有其他楼盘推荐，您能给我一些建议吗？非常感谢！
答：你好，感谢赞赏！经过一轮大涨之后，500万在宝中能选到的学位盘很少了，目前还能上车的只有西城雅筑这类热点盘的小户型。往桃源居片区看看，中澳实验成绩比较好，地铁商业后期都有改善空间，这两年沙井光明聚焦了太多的目光，反而把这样一个近郊的成熟片区给遗忘了，还好它兀自花开，价格一直稳中有升。新盘可以关注海岸城。
问：老师您好，请问前海丰泽园，新安宝海花园，豪城馨庭居这几个盘适合投吗？谢谢
答：您好，深圳老小区一直不太推荐，比如豪城馨庭居一直不大推荐，靠宝安大道、地铁稍远、楼龄偏老、车位紧缺。深圳年轻白领居多，对居住条件挑剔，独栋老破大和老破小深圳一直都不怎么好，利空是必然。香缇湾、汇一城次新、双地铁、大花园、大商业，成交活跃，价格稳中有升，更推荐。
问：十三，2016年买了一套龙光城北二期的望湖高层，纯投资，站在山岗了。如果有人平手接盘，损失了利息，是不是也值得出手？还是等到地铁14号线开通到坪山后再出手？
答：感谢付费咨询。已经站岗三年了，如果没有其他更好的置换标的就先拿着吧，一出一进全是摩擦成本。14号线沙田站离龙光城有6到7公里，理论上早脱离了地铁盘范畴，但惠阳临深情况特殊，对地铁极为饥渴，只要楼巴，公交能到达地铁口都算利好，不过由于竞品太多，涨幅也会有限。先出租，安心持有，等下一波小涨时抓紧出手。
问：请教十三，在深圳有一套自住，现在手头有少量闲置现金80w，想投资一房，罗湖，沙井，宝安如何排序？持有时间5年～8年
答：现金80W，想买家庭第二套，根据不同情况可以做到首付三成，五成和七成，可买到总价120到250万不等的房子，如果取中间值200万，只能淘淘单房或小一房。罗湖的涨幅弱，但租金高，至少能占一头；沙井买三房长持没问题，一房我就呵呵了，要交通没交通，要学位没学位，要环境没环境，租不出又卖不掉，是沙井一房的命运；宝安的话，认真淘淘，也能买到宝中或周边的小单间，好租也好卖，我的排序会是宝安>罗湖>沙井。不过，200万还可以有其他打法，不一定非要局限于最小面积的排序。
问：十三老师您好，计划购买总价600万的三房，首套自住兼顾增值考虑，小孩小学三年级，总价有限，学位不敢奢求，只求兼顾。南山上班，看了宝安的富通v都会和中信领航，两个楼盘如何选择？润恒尚园有些压力，是否更值得推荐？另一种考虑福田皇御苑？多谢，或老师给个推荐，多谢
答：投资主要集中在万象新天和富通v都会，因为我看中地铁，但事实证明，润恒尚园和招商果岭也一直在跳涨。宝安的富通v都会和中信领航对比中信流通性更好，富通性价比更高。自住选中信，投资选富通。腾讯大铲湾地块的尘埃落定，势必会再火一把，润恒尚园除了没有地铁，品质、户型、楼龄都没有问题，价格偏高，不太推荐。
问：你好！我们家庭目前年收入200w左右，福田有一套红本自住房大面积但学位很一般（市值1500左右），两套小产权房，一套已经准备旧改，还有三套历史遗留房在办红本。罗湖一套红本房，布吉一栋农民房。目前房贷月供3万左右。想问如果把自住房置换再加杠杆买一套3000w左右的房可行吗？福田和南山的哪个楼盘比较推介呢？
答：抱歉才看到信息；这个总价只有深圳湾、香蜜湖；选择也相对容易，照顾自身感受就好；但如果还想在兼顾自住和升值的情况下可以1+1的方式去操作
问：你好，总价350W左右的两房，自住+投资有合适的吗？布吉石芽岭那边环境看着不错，14号线开通后有升值可能吗？大师对这个价位有其他片区推荐吗？
答：百鸽笼承接罗湖的改善外溢，石芽岭承接布吉的改善人群，这两个区域都可以买。地铁开通对房产增值是利好。
问：您好，四楼的房子可以买吗？楼下就是空中花园。报价比中层低百分之五。值得作为投资购入吗？中产房
答：近几年深圳楼盘普遍40层以上，楼层越高反而越贵，因为视野更好，在深圳，所有的恐高症患者都被治好了。不过，在深圳买高层还是挑楼层的，顶层和6层以下普遍会有折价，4层便宜5个点属合理折价，可以买，但出手时也要折损几个点。
问：十三老师好，请教一下：如果一个小区\/一个片区的双拼户型占比较多，会不会由于双拼户型卖不出好价格而对面积小点的单证户型价格上涨造成压制？
答：不会的，同一个小区，单证房完全走市场价，品质高的小区，单证房还会因为稀缺获取溢价。双证房则对标单证房，以面积、品质、数量等纬度下调价格。
问：我在华侨城2017年入手了套新房，刚装修完还没入住，香山里小学学位，我二小孩，大的2021年上小学一年级，小的还不到一岁，现在想把香山美墅的房子卖掉换个小学中学连读的学位房，预算总价1200到1500万左右，看了深高北的金亨利但是积分不够，大的赶不上，看了龙华的金茂府，二小孩都能赶上，据说学位还非常不错，但是金茂府125平的卖完了，剩下155平起步，就是感觉单价有点高（龙华10万），总价有点高，还有房子使用率不高。您觉得我的置换对不对？金茂府能入手吗？有能自住的9年连读的好学位房推荐么？
答：龙华的梯队划分其实很明确1梯队：深高北红山四神盘、深外北白石龙次新刚豪2梯队：红山二线普宅、白石龙民乐次新普宅、上塘龙胜3梯队：民治、龙华、观澜（是另一个大板块，还不成熟）金茂府是豪宅，产品定位是整个龙华稀缺的大平层，这个楼盘的价格是龙华的天花板了，投资意义不大，但周围别家的楼盘，全靠它来帮衬。同价位的选择性也很多，买这个盘站岗风险很大，既没有山海景观，也没有好的学位，有实力的买家更多会选择香蜜湖或者南山。
问：1.宝安勤诚达和园85平（2010年购贷40W，朝北，户型方正朝向不好）自住2.宝安玖悦雅轩56平（2018年购贷300W，限售3年）出租53003.南山西丽龙辉花园楼梯房87平，2006年全款购，出租6000（申请人才补贴被锁10年，还有四年）4.南山塘朗城公寓31平（贷100W，出租4600）5.沙井海岸城指标45平6.现金200W需要帮忙分析怎样优化保值？感谢！1.公寓出手回100+现金=继续投入小户型2.公寓+现金=加大沙井海岸城面积3.出售勤诚达=换个勤诚达4房（香蜜湖、宝中、深圳湾二房）4.等几年玖悦+龙辉花园=龙华四房自住学位要求不高
答：你好，感谢赞赏！1.公寓出手2.龙辉花园做抵押融资资金凑到500W，入手一套香蜜湖、宝中、深圳湾二房勤诚达和园，玖悦雅轩，海岸城都可以继续持有。龙辉花园到期后出货即可。
问：深圳有拆迁概念的老破小都在那些区域？
答：拆迁概念的住宅就回避吧，填进去不止一波投资客了，死得尸骨都冷了还没谈完
问：锦隆花园换宝能城沙雕吗？
答：我很欣赏懂得自嘲的人[机智]以旧换新没问题，选择宝能城的人，想法比较独特一点，我是没太看懂宝能城的购买点
问：您好，我一家三口深户，小孩刚2岁。目前经济条件只能承受总价300W的房子（得办理假离婚才能做到3成首付），还得考虑小孩学校，所以纠结于是否离开深圳去广州定居买房，同样的总价广州房子和学区看起来有更多选择，生活压力和节奏应该也没深圳这边大，我大学也是广州那边读的。您觉得像我这样目前竞争力比较弱的家庭该怎么定位选择，深圳还是广州？求指点迷津，谢谢。另外想请问下您是否有比较熟悉广州楼市的渠道或者像您这样的问答人、星球？
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