小产权房558业委会副主任杨燕明展示当时用的投票箱。
想让物业变得更好
业委会副主任杨燕明说：“我们小区的物业公司是开发商带来的物业，已经在小区内服务近10年了，业主们还是比较满意的。不过，物业在很多细节上还有很大提升空间。”
小区的停车位紧张，是最让业主头疼的事情。居民李明说，方恒东景小区住了1200多户，业主却不多。别看业主的汽车不到400辆，可小区只有200多个地上车位。每天晚上，小区内不仅停车位爆满，小区道路上也停满了车，甚至还有周边小区的人也会把车停在这里。
“小区北侧有一片空地，按照规划是开发商的绿化用地。但是树与树之间的空隙是可以停车的，我们希望在那里开辟一个停车场。单个业主去反映始终没人重视，小区里必须有一个代表业主的组织。”李明说。
李明的想法与不少业主不谋而合。业委会副主任杨燕明说：“小区成立业委会后，首先让业主们的诉求有了集中表达的渠道。其次，业委会成立之后可以督促物业在今后的工作中更加细致。”
2020年8月起，方恒东景小区业委会正式开始筹备。筹备组组长、通州临河里街道土桥社区党委书记赵继松说：“街道鼓励小区成立业委会，因为这不仅是业主的合法权益，广大业主也可以通过业委会参与到社区治理中。”
申请专用号码联系业主
筹备组成立后，成员们开始发挥各自的职业优势。一位律师利用自己的专业知识，查询了《民法典》中所有涉及业委会前期筹备以及成立过程中的法律条文，筹备组成员孙超辉则将这些条文编辑成一问一答的形式，同其他筹备组成员一起挨家挨户分发。
材料中共有9个问题，包含了谁算业主、什么是业主大会、什么是业主委员会、需要业主做什么、怎样才算投票通过等诸多问题。孙超辉说：“这些材料都是利用晚上的时间分发。用最快的时间取得小区内业主的支持，然后尽量获得不在小区内居住的业主的联系方式。”
根据《民法典》的要求，只有小区业主才有投票权。筹备组成员统计后发现，小区内虽有居民1200余户，但是身份属于业主的只有400多家，剩余的全部都是租户。按照规定，投票时不管是业主人数还是房产面积，都要超过总数的三分之二。因此，必须请不在小区内居住的业主来投票，否则业委会就无法成立。于是筹备组找到赵继松寻求帮助。
“我是社区书记，当然有全体业主的联系方式，但这毕竟属于隐私，不能随便提供。后来我向街道提出了申请，让所有筹备组人员签署了《保密协议》，又从筹备组中挑选出一位成员，专门负责给这些业主打电话。”赵继松说。
筹备组成员李春娣接下了这个任务。但是用哪部电话与这些业主联系呢？“使用居委会的座机不行，这会耽误他们的正常工作。用个人手机也不行，这会造成业主信息泄露。最后我们决定，专门申请两个手机号来做这件事儿。”杨燕明说。
为了最大限度保证业主个人信息不外泄，李春娣每天要在社区办公室与业主联系。每次，赵继松只提供一栋楼的业主联系方式，这个楼联系完了，再提供下一栋楼的业主联系方式。每天下午5点，李春娣还要当着赵继松的面，清空手机内的所有业主通话记录。
一周之后这项工作结束了，李春娣和杨燕明一起将这两个手机号注销。李春娣说：“与业主联系那段时间，半天儿就要喝两壶水润嗓子。好在业主们普遍还是支持的，甚至有的人不住在通州，也承诺周末会过来投票。一周下来，票权就从400多个增长到了800多个，已经符合投票标准。”
票箱每天更换封条
走进方恒东景小区的社区活动室，还能看到当初业委会投票时用过的各种道具。靠墙的柜子上，摆放着一个半米高的投票箱，箱子上共有两把锁，为保证投票箱中选票的公正性，钥匙分别保管在赵继松和孙超辉手中。
投票箱旁边的一个大纸箱内，则放着投票时用的材料。最上面是十几张封条，日期从1月13日一直排到28日；封条下就是业主们的选票和登记用的花名册。杨燕明说：“这些封条是投票期间用的，每天投票完毕就要把封条贴在投票口上，而且每天都要更换。除此以外，每天拆封条和贴封条都要拍视频发到筹备组的微信群里。”
1月13日是投票的第一天，杨燕明拿着小区开发商提供的花名册坐在活动室内，核查每一位前来投票的业主信息。投票进行到第13天，双三分之二的标准就已经达到了。大年三十那一天，业委会的委员名单正式公示。十天后，业委会便正式成立了。
物业服务越来越细了
“小区北侧的绿地上可以建造车位，希望开发商和物业考虑。”业委会成立后的首场会议上，杨燕明便向开发商和物业提出了这个诉求。经过查看图纸、实地考察等步骤后，物业决定在小区北侧的绿地上修建60个车位。
为了缓解小区内的停车乱象，物业在小区门前安装了全新的道闸和识别系统，保证驶进小区内的每一辆车都是业主的。同时在街道办事处的协调下，旁边写字楼也提供了40个错峰车位。
物业不仅积极推进停车等重大民生问题，今年元宵节，小区物业还举办了热闹的节日活动，并为独居的老人送上了元宵。而在3月8日当天，物业工作人员站在小区门口，向每一位小区的女性业主送上了鲜花。
杨燕明说：“业委会成立之后，物业和我们的关系非常融洽，证明大家可以一起努力，让小区越来越好。”
业委会成立越来越方便
根据北京市住建委发布的信息，截至2021年2月底，全市各个街道已成立了近2000个业委会，物管会的数量也已经超过5000个。
北京安理律师事务所合伙人包华律师认为：“过去业委会之所以成立难，就难在了组织上。比如说小区规模大、人数多，不方便将业主组织到一起；另外有些小区内投资性购房比例大，业主自住率低，需要业主做决定时组织难度比较大。除此以外，北京市有些老旧小区存在产权信息和物业管理划分不明等问题，客观上制约了业委会的成立。”包华说。
包华告诉记者，《民法典》中涉及到业委会的条款，除了成立的门槛，大部分集中在了业主共同决定的事项、共同决定通过标准等条款。最大的变化在于，决定通过的标准相较之前明显降低，原来需要双三分之二才能通过的事项，如今双二分之一就可以通过。但是《民法典》要求业主参会的比例有了明显提高，原来要求双二分之一参会，如今变成了双三分之二参会。
“《民法典》施行后，对于业主组织的成立方式有了详细的规定，再加上各级政府的支持，业主组织的成立会非常方便。在日常生活中，广大业主也需要一个代表大家利益的组织，这个组织也可以汇总业主的诉求，然后协调物业等单位进行相应的工作，同时也可以起到监督的作用。”包华说。
（原标题：依靠《民法典》业委会这样成立）
来源：北京晚报记者：张群琛文并摄
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