小产权房558法律规定，开发商必须持有《预售商品房许可证》才能卖楼花，而且不管是预售商品房还是正式的商品房买卖，都必须签订书面合同。
比如，开发商收取了6万元钱后，并没有与客户签订书面合同，那么两者之间的房屋买卖关系并没有形成。而《担保法》规定“定金应当以书面形式约定”，定金条款又只能是主合同的从合同，那么在房屋买卖合同没有形成的情况下，客户向开发商交的6万元钱就可能是“定金”，也就不存在开发商可以“没收”这6万元的问题。那么客户交付的只可能是“订金”，而“订金”是应当退还的。但是，如果当时双方签订了书面的预售商品房合同，则可以在合同中约定“定金条款”，那么买方反悔不买时，开发商就完全有权没收定金。
符合以下情况可退：
一、延迟交房一般超过3个月开发商还不能交房，购房人就可以要求开发商退房，并要求双倍返还订金或支付房款利息。
二、没有产权证由于开发商方面的原因，买房人在合同约定期限内无法取得房屋的产权证，如果有这样的退房条件，就可以要求退房。
三、开发商证件不全开发商必须证件齐全才能盖楼、卖房。如果开发商证件不全，就属于违规操作，与买房人签订的合同就无效。
四、面积误差超过3%如果交房时房屋的实测面积与签约的暂测面积的误差比值超出3%，购房人可以提出退房并要求退赔利息。
五、主体结构质量有问题地基沉降超允许值、钢筋混凝土结构变形、砖石结构强度等质量问题，检测机构核验属质量不合格的。
六、开发商擅自变更设计开发商未经购房人同意而擅自变更房屋户型、朝向、面积等有关设计的情况，购房人可以依据合同约定要求开发商退房。
退款准备材料
这类案件中想要进行维权，要求对方返还定金，需要满足以下条件：
1、具备与对方签订的协议或者合同；
2、与对方的聊天记录和沟通录音等；
3、与对方转账的凭证；
4、签订合同前的谈话承诺录音。
签定金协议要留意哪些内容？
1、协议签订主体
定金协议签订时的当事人应与主合同人保持一致，主体不一致，定金协议无法起到担保的性质。
2、协议中约定交付期限
合同当事人应在定金协议签订之日起一定期限内交付定金，协议约定交付定金的期限时，必须明确、具体。
3、明确约定交付的方式
合同当事人应当在定金协议中约定交付定金的方式，比如通过现实的货币支付还是银行支付。如果是以银行支付的方式必须以收到交易凭证时视为交付
4、定金的数额必须在房屋成交金额的20％以内，超过的部分不受法律保护
定金的数额，由双方当事人协商确定。若定金的数额约定过高，可能使得守约方获得的损害赔偿过分地高于其实际损失额；若约定过低，则起不到担保合同履行的作用。具体数额由当事人约定，但不能超过成交价的20％，超过部分无效。
5、写明是“定金”两字，以免发生争议
协议中的款额如果不明确性质，不写明“定金”字样，容易发生争议；协议中约定的预付款、违约金和定金不能混淆，如果写成“订金”、“预付款”、“认购金”、“诚意金”等，协议条文无明确约定其具有定金性质，则不具法律效力。
6、违约责任应该具备可操作性
买卖双方约定以交付定金作为购房合同的担保，买方拒绝购房的，无权要求返还定金；卖方拒绝卖房的，应当双倍返还定金。
买房支付定金的时候，一定要弄清是定金还是订金，在签订定金合同的时候，要注意保护好自己的合法权益。
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