海淀小产权房深圳首付(未来房价10年翻一倍？)-小产权房558

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提问：房姐您好，我是苏州户口，在苏州有一套房子，有贷款记录，目前我在北京工作，12月份就交满五年社保了，因为暂时没有回苏州的计划，所以想在北京买房投资，苏州的房子在2019年大概涨了30%，如果卖的话大概可以拿到250-280，可以作为北京房子的首付款，请问房姐我应该卖掉苏州的房子，买入北京房子，还是保留苏州的房子，如果纯投资的话，应该买在哪里，如何操作呢？谢谢

回答：很少提过苏州，因为基本没有在苏州踩盘，对于城市的具体脉络不清楚。但是，一座城市的基本面，和具体的楼盘选筹，又是不同的概念。从城市层面来看苏州的基本面，是足够清楚的。苏州，本质是一个二线走向三线的城市。核心的原因：一是上海的吸血，二是行政级别的不足，三是全国人口的停滞。对于三四线城市，房价其实不完全遵循一二线的逻辑。房价的上涨是货币现象，超发的纸币一级级下流。等到了三四线，已经所剩不多。只有积累了相当长一段时间，或者由于一些特殊的定向输送资金，才能吸满水迎来一次井喷。所以三四线城市，往往是五六年不涨，一次性涨50%以上或者翻倍。但归根结底，缺乏后劲。苏州这次的井喷，是对过去几年的变现。苏州的蓄水池，其实已经空掉了。限售，又是进一步的冻结资金。卖掉苏州买北京是正确的选择，可能明年限购进一步升级，今年的涨幅会回吐。子弹200+，首选东三环—东五环次新，次选天通苑大面积。

提问：深圳房价10年翻一倍，保守来算，深圳湾现在是15万，2030年时30万？2040年60万，？2050万120万，房姐您怎样看这个问题？

回答：没有房价10年翻一倍的说法。只有通胀每年12%的原理。深圳湾很多年，并不是一开始买就能赚钱。最早起购买的客户，拉长到今天看，收益也是平均。深圳湾的C位，在于2016年翻倍，2018年的高端楼盘陆续进场，2019年底被新一轮行情继续推动。楼市是一个水池，水往低处流，规律衍生的结果是：溢价标的涨幅趋势减缓，低估标的涨幅趋势补全。如果深圳的公允价值是5万。4万标的涨到8万更简单，8万标的涨到16万更难。除了深圳湾，不是每个8万地段都涨到16万。

提问：您好，房姐，苹果北区开间一套388，2017年入手价400。现在估计370出手，还完贷款还剩200。东五环超级蜂巢酒店公寓，40年租赁期，70入手，年收益7万，现出售100多点。看了精华和好多回复，小产权不能留。但是这个租金收益相对很好。我有三个想法:1.卖掉苹果和蜂巢，有300万子弹，可以二套名额购买一套，但是想每月还款和租金能持平。2.卖掉苹果和蜂巢，有300万子弹，用父母的sfsd购买，他们都退休了，不知道能贷多少，购买一套，每月还款和租金持平。3.300万子弹做稳健理财。未来20年北京的房产还能实现价格翻倍吗？如果无法翻倍，感觉理财复利收益会更好。想今年操作一下，急等指点

回答：北京普通住宅租售比也就在2.x,超过3的都比较少，租金抵月供不好实现如果父母在65内尽快使用sfsd，20年翻倍没有问题

提问：房姐看了一套政馨园的房子66平一类经济房卖家要320可以出手么？房子是北向的，现在出手合适么？那个小区怎么样？望回答多谢！

回答：一类经济房税费高变相提高首付，全款买合适能省下一笔税费。更推荐看下CBD传奇、丽景馨居、晨光家园

提问：你好泛海容郡的房子还可以买吗？北京还有哪些地方值得投资的

回答：泛海容郡属于ceo盘，投资不会看的还要看你的想看的价格，当下的背景可投资区域集中在朝青，望京，天通苑等地可以看看精华帖，以前有说过

提问：水总，新人请教，坐标乌鲁木齐天山区，现在在租房，三年后单位搬新市区（城北），单位也有可能会有房子的说法，但那边都不便宜，建议现在先在老城区买好还是等等呢

回答：乌鲁木齐城市人口和吸引的人口都有限，老城区翻新比较困难，新城的房产还足够购买力的消化。找找价格还没有涨上去的新开板块地铁房吧，有地铁是关键。总体来说，目前不建议投资乌鲁木齐。

提问：您好，卖海淀温泉一套房，首付能凑到300w，首套首贷。想在枣营，石佛营，慈云寺。枣营北里，晨光家园，京棉新城重点考虑。本人想只用公积金贷款，是否合适。总房款大概450左右。还是可以考虑组合贷，总价高一些的房子。纯自住。谢谢

回答：300W可以买到600+的标地，除了你看的范围还有望京一些类似5.5*110\/6.5*90的2000年后小区也可看还有在朝阳公园一带，清境明湖一类的也可淘一下

提问：房姐老师好，炫特家园西北一居室，和甘露园南里二区南向电梯两居，单价相同，投资角度，该选哪个？急盼回复，多谢

回答：从选筹大方向来看，甘露园两居更合适。炫特一居有明显溢价。甘露园南里的内部存在不同的价位价差，需要注意根据房产的实际情况估值，慎重选择。

提问：新人首问——房姐您好，看您前期的建议主要以投资为主，聚焦在二手房，不知道您有没有关注近期开盘的新房。我的情况是在世纪城有套小的学区房，孩子过几年去那边上学，第一套是商业贷款。由于第一套面积太小，今年想买第二套，主要是自住，想买个三居。追求居住舒适度和环境，由于手里钱不够在世纪城和四季青买稍大三居，因此前期关注石景山的新盘。原因是想找开车到世纪城30分钟内路程的房子。目前关注华润长安九里、中海长安云尚。均价在6.8-7万。以及古城地铁边的中海和融创地块。均价据说7.5-8。请您帮忙分析一下，我的情况适合买关注的这几个石景山新盘么？还是有其他更好的建议？不喜欢房龄超过15年的楼。谢谢

回答：投资角度石景山不如朝阳，但在自住需求和上班便利的情况下可以选，这几个新盘中海长安云尚>长安九里另外中海寰宇天下的性价比也不错

提问：父母海淀交大一套97年老公房，71平纯西两居，市场价630-660左右两个问题~1.父母这个社区周边是渣校，个人认为没学校的老房子保值增值能力差。再加上没物业、户型差等，所以想让父母卖掉往外换个次新，这样父母住得舒服还能更保值，您觉得我这个想法靠谱吗（他们同意换）2.如果1靠谱，想用这卖完的630去买个80平以上的次新两居(不贷款)，不去西边和南边，目前锁定新北苑和朝青，看中北苑的世华泊郡、润泽悦溪、中铁建国际城；朝青的华纺易城、珠江罗马东、西区、汇成家园和国美第一城，请房姐帮忙分析一下，有点私心的情况下，想满足老人能住+最好学校还行+保值好一些，这两个区域怎么选？有无更好方案？

回答：置换的思路是对的新北苑就不用考虑了，长期看大概率被坑，重点看朝青板块:国美、罗马嘉园、珠江罗马东、华纺易城买房不能既要又要，需要平衡下

提问：房姐好，新人首问，老婆怀孕，父母将来照应想换房，怎么换还不清晰，求教情况1.住南三环洋桥一居，17年组合贷总花360万，现跌310，卖出能拿到110万。2.现金200万，100万加成贷（小中介说的）3.税后年收入60万，公积金每月1.3万。4.亦庄工作居住证；老婆西单工作，可能拿到西城户口方案：1.卖房换小三居，A买非学区；B买学区，避免上学再次换房交易成本高2.不卖房，再买一套小的，A买没有学区的洋桥附近；B买其他位置学区的，附近再租一套问题：1.房姐建议什么方案呢？2.如果买学区，考虑排位，貌似只有亦庄可以考虑？3.您提到的抵押全款方式，是否适合我？跟加成贷是同一回事吗？谢谢

回答：建议置换一套非学区满足居住功能，学区适合总价低的老破小，几年后看市场情况再选择入学区，自住+学区的组合最优加成贷类似，可以使用

提问：房姐，你好！我有房票，老公在老家上班，我在老家贷款买房一次。现在大兴黄村，近天宫院的六环外上班。感觉近五年都在这个单位。想购入黄村区域的房子，在次新房和新盘之间摇摆。自有450W，可以组合贷，两居或者三居均可。想听听您意见？

回答：黄村在大兴属于二流地段，位置上更推荐靠近天宫院，其地貌更平整开阔利于规划扩展加上龙湖天街和凯德聚集人气，能量又胜一筹，另一个是枣园区域。这一片新房溢价高，主看次新盘。

提问：房姐你好，我在地杰长安驿有套79公寓，由于孩子出生，老人进京，不够住，想置换个三居+适当学区（溢价别太高）。西坝河地区您觉得可以淘吗？另外我本人北京户口，老人正在办子女投靠，贷款和房子置换时机方面有什么建议？多谢！

回答：西坝河大部分还是溢价，不过存在淘笋机会，主看90年后单价7.5内二套直接全款抵押把，有合适直接上车在北京不用等

提问：炫特三期05年，南北通透，91平大两居，4号楼王位置，单价5.8万属于什么水平？另外地下车位18万左右值得和房一起入手吗？主要是炫特离十里堡和姚家园地铁都有点远

回答：炫特91平入手单价在5.5左右比较合适，优势是房龄新，区域内领涨，比较抗跌。位置在2个地铁站之间，距离也还可以接受。建议再砍砍价。车位入不入手主要看小区内车位的紧张程度，以及车对你来说是否刚需。18万车位也不算贵。

提问：请问房姐东恒时代二期南北二居单价多少合适如果和富力城D区66平一居比适合买哪个目前人不在北京只是想结婚前买一套sfsd落户未来可能在上海安家老公有上海户口纠结合资上海买比较好的二居共同写名还是各自北京上海买正常的房子谢谢

回答：东恒时代，虽然老点但保养还可以。缺点是位置好地势略不好，去四惠要走一段，去六号线十里堡就比较远。价格看具体标的一居不要考虑如果考虑以后自住，合资在居住质量上肯定会高点

很多人给我留言提问，房姐精力有限，无法一一解答。

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