房企投资性房地产的价值确认：公允价值计量法-2023深圳小产权房信息

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房地产企业的投资性房地产，作为房地产企业的自持财产。其进入方式、进入价值、计量方法一直是当前争论的焦点。目前，主流房地产公司确认投资性房地产价值的方式主要有三种：

1、成本法：主要包括保利地产、招商蛇口、绿地控股、旭日发展（即将转公允价值计量）、滨江集团等。

2、公允价值计量方法：万达商业、华润置地、金地集团、华发集团、龙湖集团、金融街、蓝光发展、新城控股、宝龙地产、泰禾集团、阳光城、世茂、金科、华夏幸福、首次公开股票等

3.混合方式：万科

万科在这里单独介绍一下。万科自有投资性房地产一直采用成本法核算。不过，2018年，万科收购了凯德集团的多个项目。这些项目在收购前按公允价值入账。仍采用成本法核算工期，但万科所谓的“成本”是这些项目当时的公允价值，与普通意义上的“建设成本”不同。而且，万科的投资性房地产大部分是印力成立后购买的，因此万科的投资性房地产原则上是“成本法”，在价值上更接近“公允价值”。

从发展趋势和数量分布来看，公允价值计量方法最能凸显最新会计准则的精神，也代表了未来发展的方向，因此有必要对公允价值的计量进行定量分析和判断。价值。

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1、投资性房地产规模及占总资产的比例：

截至2020年三季报（港股截至半年报）：

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黄色标注的公司为采用非公允价值法确认投资性房地产的房地产公司。可以看出，除招商蛇口外，共同特点是投资性房地产占总资产的比重过低，大多不足5%。

图纸如下：

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从投资性房地产占总资产的比例来看，剥离其他资产后，万达以压倒性优势领先所有主流房企，达到76.89%。这一比例超过10%的房地产企业仅有9家。

有了这些数据，可以回答几个问题：

1、为什么很多企业不采用公允价值计量投资性房地产？因为他们的投资性房地产占总资产的比例很小，除了招商蛇口。

2、为什么熔盛要把会计准则从成本法改为公允价值计量法，但市场似乎并不买账？因为熔盛开发的投资性房地产占总资产的比例太小，只有0.32%。如果招商蛇口改变会计准则，我相信市场一定会做出反应。

3、新城商业地产业务什么时候能得到市场的一致认可？目前，华润和龙湖的投资性房地产约占总资产的20%。如果新城总资产在6500亿到7000亿之间，投资性房地产就需要达到1300亿到1400亿。按照目前的趋势，我个人预测2021年的中报会得到市场的充分认可。

2、投资性房地产规模及占净资产的比例：

如果说投资性房地产占总资产的比例可以用来衡量一个公司商业地产的“基因”，那么投资性房地产占净资产的比例则可以用来衡量一个公司投资性房地产的重要性。

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新城以近200%的比例领先，投资性房地产是净资产的两倍。这可以解释为什么新城收到问询函，为什么对新城采用公允价值计量有如此多的质疑，以及为什么我必须专门用一章来研究这个话题？事实上，投资地产对于新城来说太重要了。如果用数量来表示，其重要性几乎是熔盛发展的一百倍。

总体来看，投资性房地产超过净资产的房地产公司共有7家，其中仅招商蛇口采用成本法计量。

3、近三年投资性房地产增速：

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由于计量方法不同，此处仅列出以公允价值计量的房地产公司和万科。有些房地产公司，比如首开，因为基数太低，所以增速比较高。如果仅看投资地产规模超过200亿的房企，新城以238%的增速成为增长最快的大型房企，而万科则以增速紧随新城之后180%。不过，考虑到万科保守的会计政策，万科的实际增速可能不会慢于新城。无论从规模、增速还是定位来看，万科旗下印力集团都将是新城最强劲的竞争对手，其威胁程度不亚于万达。

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说完投资性房地产本身，我们再来谈谈公允价值的会计原则：

熟悉会计准则的朋友应该知道，现行新会计准则下，鼓励采用公允价值计量投资性房地产。与旧会计准则下的历史成本核算方法和权责发生制相比，现行会计准则更加国际化。我们在讨论公允价值的计量时，必须明确当前的会计处理是否准确，才能做出正确的判断。

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我们先来看看财政部颁布的《企业会计准则第39号——公允价值计量》，看看国家是如何规定的。

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该准则第六章明确规定了公允价值的估值技术，主要包括市场法、收益法和成本法。成本法不是历史成本，而是重置成本。

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第七章规定了公允价值的三个层次，并且有一个顺序，从第一层次到第三层次必须遵循。第一级是市场报价，首先使用，第二级是可用的。可观察输入值，第三级为不可观察输入值。该水平是输入值的规范，而不是估值技术本身。

简单来说，无论企业采用市场法、收益法还是成本法，公允价值计量所使用的数据首先是市场数据，其次是可明显观察到的数据，最后是允许使用的数据。无法使用的数据。观察到的数据。

回到新城本身，可以发现，由于目前不存在可比的二级交易市场，新城采用收益法，并且由于输入值的不可观测性，所以采用第三层次的输入值，具体为如下：（鉴于新诚提出建议，以后将方法改为收益法会更加严格，虽然投资法和收益法本质上是一个东西，但是名字是个很严肃的东西）

2019：

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2018：

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2019年相比2018年最大的变化是已竣工物业的“回归回报率”从4.5%-6.5%提高到4.5%-7%。相当于变相减少了公允价值计量，且公允价值更加保守。

从会计准则的角度来看，当没有明确的市场价格（如REITS市场价格）时，适合采用收益法计量投资性房地产的公允价值，而新城的输入值不具有第一层次输入值可以参考，第二层次输入值不可观察，而第三层次输入值完全正确，即新城的公允价值计量，其过程为完全合法合规。（其实这都是意料之中的，外包给第三方专业机构，不会犯这样的错误）

那么，为什么Metro在2018年会收到询问呢？我个人猜测的原因是，目前A股投资性房地产会计科目以二级投入值为主流（万达、龙湖、华润不在A股）

以金融街为例：

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以世茂为例：

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以塔霍为例：

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采用第二层次的投入值是以往房企的主流做法，但新城采用第三层次的投入值，受到质疑也很正常。

两个小猜想：

1、未来随着REITS的放开，公允价值的计量有了市场数据。新城是否会由采用收益法计量投资性房地产公允价值改为采用市场法计量投资性房地产公允价值？

2、作为房企标杆的万科，是否会随着印力的发展，将会计准则从成本法改为公允价值计量法。

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从法律的角度来看，新城的会计处理是合法合规的，那么从收益的角度来看，新城的投资性房地产的公允价值是否合理？

1、我们先静态看一下，以2019年为例考察租金收入/投资性房地产的比例。在以公允价值计量投资性房地产的15家房企中，除华夏幸福、首创未公布租金收入外，其余13家典型房企的算术平均值为4.11%，这一数字为新城控股为5.96%，高于平均水平，在全部13家房企中排名第三，仅低于万达的8.22%和华润的7.78%。

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从业绩来看，截至2019年12月31日，新城公允价值估值水平偏低，仅高于万达和华润。

与股票一样，成长股可以享受更高的估值。新城的租金收入增速为市场最高，享受略高估值也在情理之中。从这个角度来看，新城的投资性房地产公允价值显然被低估了。

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同时也应该看到，万达和华润的会计政策确实偏保守，其投资性房地产的公允价值估值仍有改进的空间。

2.我们动态地看一下：

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从租金收入/投资性房地产的比例来看，新城控股自2015年以来呈现逐年上升趋势：

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租金收入与投资性房地产公允价值的比例逐年上升，说明估值越来越保守，投资性房地产公允价值越来越高。

3、最后万科与成本法的比较：

万科旗下印力集团的最新动作就是抢占三四线城市。其物业布局、规模、数量均可与新城五岳形成直接竞争。万科的财务管理是出了名的保守、稳健。公允价值的计量非常有说服力。

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从2019年年报披露的数据来看，无论从投资性房地产总规模、租金收入规模、租金收入与投资性房地产的比例来看，两者都非常接近，这就足够了。以表明新城对于投资房地产的公平性。价值衡量专业、审慎。

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公允价投资性房地产及其账面余额。公允价值与其账面余额的差额，予以转回。

例如，新城控股2019年年报中

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投资性房地产贡献当期利润25.5亿，其中493亿竣工物业贡献24.5亿，190亿在建物业贡献1亿。

很多投资者质疑信诚的原因之一是公允价值损益占净利润的比例过大，他们认为这部分利润是“虚的”。

我从三个角度来讨论这个问题：

1、与同类型企业相比，新城公允价值损益占比实际上并不高。

这里我们选取主流商业地产公司进行对比：

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可以看出，按照公允价值损益/归属于母公司净利润的比例，新城不仅不高，而且在所有以公允价值计量投资性房地产的主流商业地产公司中占比最低。价值。

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2、从股息角度看，新城控股一般按照净利润的30%进行股息分配。尽管新城的公允价值损益确实很高，但他们实际上是通过其他方式参与分红并获取利润的。由此产生的净利润没有区别对待。

3、公允价值损益/投资性房地产的比例：

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新城控股的公允价值损益率略高，但考虑到新城最高的租金收入增速以及相对被低估的投资性房地产总额，这一数字不仅在合理范围内，而且被明显低估。

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基于上述，得出以下结论：

1、与主流商业地产公司（万达龙湖华润宝龙）相比，新城控股投资性房地产占总资产的比例略低，少了5%左右，仍有进一步提升的空间。未来，随着比例的增加，将逐渐得到市场的认可。

2、新城控股投资性房地产占净资产的比例最高，投资性房地产公允价值计量金额将对新城资产结构产生重大影响。

3、从总额上看，新城控股投资性房地产余额在会计处理上合法、合理、合规，有明显增长空间。与市场上其他同类型企业相比，仍有很大的增长空间。

4、从增量来看，公允价值变动损益确实在A股中较为突出，但与其他同类型公司相比，也符合行业趋势，且损益公允价值变动/归属于母公司净利润处于最低水平。

5、未来随着租金收入的增加，公允价值变动损益将成为归属于母公司净利润的重要组成部分，投资性房地产占比上升将成为常态现象。

6、随着REITS的放开，市场价格逐渐透明化、有据可查，公允价值的计量将更加合理。一切会计准则的出发点都是为了更真实地反映企业的经营状况。届时，关于公允价值计量的争论也将彻底尘埃落定。

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