2009年楼市迎来“小阳春”地产泡沫愈演愈烈

网易财经2009年1月3日，金融危机的阴影尚未完全褪去。 与大多数其他仍处于困境的行业相比，房地产行业“一枝独秀”。 对于开发商来说，不到半年的时间，从濒临灭绝到复兴的巨大转变； 对于购房者来说，不断上涨的房价让他们一次又一次错失购房的最佳时机； 对于政府来说，房地产业成为真正的“支柱”，楼市成交额已超过GDP的60%，房地产泡沫愈演愈烈。

房价：芝麻开花节节高

收入永远跟不上房价增长的故事在过去10年里不断重演（除了2008年金融危机爆发）。 然而，2009年房价反弹的幅度出乎所有人的预料，而且是在经济前景不明朗的情况下发生的。

2009年一季度，房地产行业延续2008年的低迷态势，成交清淡。 二季度之后，行业逐渐出现价量齐升的局面。 业内人士表示，楼市迎来了“小春天”。

二季度后半段，北上广深等一线城市商品房成交量迅速攀升至2007年楼市最繁荣时期的水平，楼市也从“小春天”进入了“日春天”。 随着交易量的增加，房价快速上涨。 到了三、四季度，普通商品住宅天价频现，成交量屡创新高。 楼市已经到了“火爆”的地步。

据报道，2009年，中国消化了全球约50%的房屋。 仅以北京为例，全年二手房交易量就超过27万套，超过了过去三年的总和。

据权威数据显示，2009年，北京商品房和二手房交易总额达到7100亿元以上，相当于北京全年GDP（国内生产总值）收入11346亿元的60%。 这不仅说明2009年北京市民的大部分消费都花在了买房上，也说明楼市泡沫已经达到一定程度，高房价“绑架”了北京的财政收入。

如果说过去房价存在不小的泡沫，那么现在泡沫正在以更高的指数、更快的速度推进。 有观点认为，目前一线城市的房价已经超过日本房地产崩盘前的高点。

土地篇：“土地王”之年

作为房价的“孪生兄弟”，土地价格对2009年的高房价起到了重要的助推作用。

2009年出生的房东无论是数量还是规模都超过了房地产市场蓬勃发展的2007年。 地王的频繁出现，无疑加速了楼市从复苏走向繁荣的进程。 不到半年的时间，一大批开发商实现了从濒临灭绝到重生的巨大转变，众多国企的加入，让地王的战场从一线城市迅速扩大到二三线城市。

2009年5月，富力以10.22亿元拿下北京广渠门外10号地块。 如果以此作为北京2009年地王争夺战的起点，地王的桂冠已经更换了无数次，而获胜者都是国企。

富力地王事件发生仅一个月后，中电集团旗下成都众泽地产、中化集团旗下方兴地产就连续两次破纪录。 6月26日，成都中泽地产以19.6亿元竞得北京朝阳区奥运村住宅用地，超越广渠路10号成为新地王； 以40.6亿的价格竞得北京广渠路15号土地，并以楼面价1.6万/平方米成为北京双料地王，一度被誉为全国总价地王。

11月20日，顺义区政府所属大隆地产以50.5亿元买下顺义区后沙峪天竺区22号地块。 “材”地王，2009年打造北京首个新地王，成交总金额超过50亿； 12月3日，中国建筑全资子公司中国建筑国际以48亿元垄断亚运村三块地块。

地王不仅出现在北京、上海、深圳、广州等一线城市，也出现在二三线城市。 在杭州、苏州、温州、厦门等城市的土地市场上，频繁传出3万至4万地价的传言。 底价。

如果说地王跑完了2009年，那么国企无疑是今年土地市场绕不开的主角。 与2007年上述主要上市公司收购的地王不同，2009年的地王大部分是被国有企业收购的。 与财力雄厚的国企相比，民营地产企业只能望而却步、叹息不已。

然而，每一位土地王的诞生，都会产生一系列的受益者。 2009年北京土地市场最后一次拍卖现场，曾出现过这样“皆大欢喜”的场景。 当平谷本地注册公司建基天润以20.05亿元竞拍平谷一号地块并创下楼面价新高时，落槌的那一刻，在场不少竞拍者“捂脸微笑”。 业内人士认为，地王效应无疑将快速带动其周边项目升值。

政策篇：从年初的政策“红包”到年底的“三枪”突袭

中国的房地产市场历来被称为“政策市场”，而2009年与楼市关系最密切的无疑应该是货币政策。 得益于极度宽松的货币供应，各类投资需求涌入房地产，充沛的流动性也促使国企纷纷拿下地王。

此外，2008年底以来一系列优惠政策的出台，更增添了2009年市场的繁荣。

2009年初，房地产行业在政策的保护和相对宽容的舆论下起步：2008年底一系列刺激内需的政策开始实施，政府对房地产交易进行利润减免。交易过程中，首次购房者和“改善”的需求银行贷款首付低至20%，还可以享受30%的利率折扣。

这些优惠政策连开发商都感到“受宠若惊”。 SOHO中国董事长潘石屹曾称其为政府给楼市的“红包”。 在一系列政策刺激下，楼市迅速由低迷转为繁荣。

然而，从12月9日开始，半个月内，中央向房地产行业发了三张代币，年底的房地产市场也上演了惊心动魄的“三枪”政策版。

“第一枪”是调整营业税征免时限。 12月9日召开的国务院会议提出，个人住房转让营业税征免期限由2年恢复为5年，其他住房消费政策继续实施； 普通和非凡的住房。

“第二枪”就是“国家四条”。 12月14日召开的国务院常务会议指出，要综合运用土地、金融、税收等手段，加强和改善房地产市场调控，遏制部分城市房价过快上涨，加快保障性住房建设。

“第三枪”瞄准土地市场。 12月17日，财政部、国土资源部等五部委发布《关于进一步加强土地出让收支管理的通知》，明确开发商今后取得土地时，“缴纳土地出让金”。所有土地出让金均采取分期付款方式，期限原则上不超过一年，特殊项目可协议在两年内全额支付，首期支付金额不得低于土地出让总额的50%支付。

不过，从政策出台后的市场反应来看，房地产市场并没有明显转冷，地王们依然“得手”。 面对国家房地产新政策的大方向，各地出台的细则“求同存异”。 多位业内人士曾对网易财经表示，关键要看执行力度。 如果严格执行和监管到位，未来自住和改善型住房的交易比例将明显上升，否则，政策将成为一纸空文，异常投资和投机需求仍将占据主体。

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