首创置业无缘无故迎来一轮大涨

乐居财经 李一和 北京

首创置业是否涉及内幕交易？

很多投资者向这家即将退市的北京老牌房地产公司提出了这样的问题。

原因在于，在7月9日正式披露私有化退市公告之前，首创置业无端迎来一轮暴涨。

6月25日上午，首创置业股价开盘即迅速上涨，盘中涨幅一度达到68%，当日最高点达到1.88港元/股。 接下来的几天，首创置业基本维持在1.7港元/股以上。

直至7月8日短时停牌，首创置业仍维持在每股1.72港元。

自今年4月跌破1港元以来，这是首创​​置业久违的“春天”。 然而，突然的暴涨让很多投资者感到困惑。 6月25日大涨当天，有消息称首创置业可能被私有化。

两周后，首创置业（02868.HK）姗姗来迟的公告，正式披露私有化消息。

首创置业私有化合并竞购方为北京首创城市发展集团有限公司（以下简称“首创集团”），该公司是首创集团设立并全资拥有的公司，致力于首创置业私有化。 已确立的。

私有化和退市的结果或许从首创置业2003年上市那一刻起就已经注定。

上市18年来，首创置业股价仅在2015年短暂突破4港元/股，其他时间均维持在4港元以下，并长期徘徊在1-2港元之间。 股价低迷、流动性和交易量不佳成为其寻求私有化和退市的主要诱因。

60% 盈利还是 40% 亏损？

本次私有化的竞购方是首创集团为并购首创置业而专门设立的。

资料显示，首都发展集团成立于2021年6月10日，业务范围包括房地产销售与开发、物业管理、酒店管理、物业及旅游咨询等。 其由资本集团全资拥有。

此前，首创集团未持有首创置业任何股份。

首创置业目前拥有已发行股份43.63亿股，其中H股15.31亿股、内资股24.74亿股、非H股外资股3.58亿股。 其中，首创集团持有公司内资股24.74亿股，约占已发行股份的56.70%。

公告显示，首创集团将以现金方式向首创置业H股股东支付每股H股2.80港元的注销价，并以现金支付每股非H股外资股人民币2.33元的注销价（相当于注销H股每股价格）； 并向内资股东（即首创集团）支付每股内资股2.33元人民币的注销价格（相当于每股H股注销价格）。

据此，首创集团须支付现金约42.87亿港元及人民币8.36亿元（折合约10.02亿港元），合计约52.89亿港元。

合并完成后，资本发展集团将接管公司的全部资产、负债、股权、业务、人员、合同及其他一切权利和义务。 首创置业将撤销其H股上市地位。

因合并私有化事件，首创置业已于7月8日向香港联交所申请暂时停牌； 据了解，首创置业将于7月12日起在香港联交所恢复H股交易。

首创置业私有化取消价格远高于其交易价格。 据了解，注销价为每股2.80港元，较上一交易日收盘价1.72港元/股溢价约62.79%； 较停牌前五个交易日平均收盘价1.73港元/股溢价约61.85%。

看似这是一笔不错的交易，但对于投资者来说，仍然是一笔“损失”。

截至2020年底，首创置业归属于母公司的净资产约为290.8亿元，扣除123.9亿元永续债后，“真实”归属于母公司的净资产约为166.9亿元，净资产约为166.9亿元。每股资产约为3.83元/股。

按每股2.33元计算，退市价约占归属于母公司每股净资产的60.8%，相当于首开集团以40%的折扣向投资者收购首创置地。

股价持续低迷

事实上，股价问题是首创集团寻求首创置业私有化退市的主要原因。

2003年，北京国资委所属大型国有企业集团首创置业在香港联交所主板上市，重点发展住宅业务。

随后，首个地产重仓业务——奥特莱斯综合体，形成住宅业务联动的发展模式。

然而，其私有化和退市的结果或许从上市那一刻起就已经注定。

上市18年来，首创置业股价长期徘徊在1-2港元之间。 最辉煌的时刻是2015年，仅短暂突破4港元/股，其他时间均低于4港元。

过去三年，首创置业的H股主要以0.21至0.52的市净率（与集团账面价值相比）大幅折价进行交易。

交易流动性也长期处于较低水平。 截至最后交易日（含）的十二个月内，公司股票日均成交量约为469万股，仅占最后一个完整交易日已发行H股总数的约0.31%。

交易价格低、交易量低，严重限制了公司在股票市场的融资能力。 正如首创置业在公告中所说：“公司基本失去了上市平台股权融资的优势。”

在此基础上，首创置业维持上市地位的成本，包括监管合规、披露和公布财务报表相关的成本持续上升。 该公司表示，私有化后，将节省维持公司上市地位的相关成本。 公司管理层可以将这方面节省的资源重新分配给集团的业务运营。

另一方面，近年来房地产市场监管环境日趋严格，公司业绩波动也成为首创置业“退市”并私有化从港交所退市的原因。

2018年以来，房地产市场出台了一系列宏观调控政策； 去年以来，监管层面不断出台针对房地产投机的融资新政策和控制房地产企业债务规模的“三条红线”。 企业的“七寸”。

再加上疫情等多种因素综合作用，首创置业的业绩一言难尽。 2020年，公司净利润12.7亿元，较2018年、2019年分别下降50.5%、47.4%。 同样，该集团2019年和2020年的营业收入也较2018年分别下降10.6%和8.6%。

首创置业表示，鉴于监管政策持续收紧，房地产行业及公司房地产业务经营业绩出现波动，可能对H股股价造成不确定性。 较低的投资会立即以有吸引力的溢价清算。

除了业绩波动、股权融资受阻之外，首创置业退市还有其他猜测。

华润证券资产管理部固定收益副总经理孙阳向乐居财经表示，首创置业选择退市更多是集团战略和公司定位的变化。

他认为，首创置业海外融资实力不强，国内融资渠道畅通。 此前奥特莱斯业务的剥离也让公司的业务线更加清晰。 如果未来融入非房地产业务，再加上国企背景，或许有利于回归A股上市。 帮助。

乐居财经查询获悉，2020年，首创置业成功发行4.5亿美元优先债券，利率3.85%； 2亿美元票据，利率为4.5%。 同时，成功发行三期私募公司债券，总额达52.09亿元，加权平均利率仅为3.68%； 定向融资工具15亿元，利率3.4%。 期内，境内债券发行量占新发债券总量的60%以上。

无论是发债成本还是发债金额，首创置业在国内发债都具有明显优势。 今年3月，首创置业公开发行了两期公司债券。 “21第一家园01”实际发行规模20亿元，发行利率4.00%； “21首家03”实际发行规模24.3亿元，发行利率3.97%。

早在2003年在香港联交所上市时，首创置业就有了回A之心。次年8月，未获证监会批准。 此后，2007年、2009年、2010年、2013年、2016年，首创置业多次尝试。

2018年3月，在首创置业业绩发布会上，首席财务官范树斌公开表示：“A股上市是我们公司的重要战略举措，我们将持续关注回归A股，包括与相关监管部门保持正常合作，沟通推动此事的进展。”

回答A很难，“保住”A也不容易。2018年11月，中弘股份因“股票收盘价低于股票面值（1元）”而被迫退市。连续20个交易日。”

事实上，自2015年以来，中弘股份业绩大幅下滑至亏损状态，经营性现金流净额持续为负。 这是其股价低迷并导致其退市的主要原因。

千亿“诅咒”

尽管作为北京老牌房地产企业，首创置业的规模扩张之路可谓坎坷。 据了解，2015年，首创置业股价最高峰时，在房地产百强企业中排名第23位，位列TOP 30以内。但此后，排名始终在30名之外。地方。

2005年开始，首创置业有限公司开始了京外扩张之路。 此后，不断进军西南及长三角等地区，并确立了以北京、天津、上海、成都、重庆五个核心城市为中心的布局战略。

随着城市群和粤港澳大湾区的盛行，2017年首创置业将核心城市布局战略进一步升级为京津冀、长三角核心城市圈战略、粤港澳大湾区。

同年进入粤港澳大湾区拿地，一举拿下深圳土地市场龙华商业用地。

在2018年初的业绩会上，首创置业提出了三年销售目标，即力争2018年实现800亿、2019年1000亿、2020年1400亿，并向外界强调“强投入、快周转、规模化”战略。 并提出重返行业前30名。

也正是在今年4月，44岁的钟北辰接过了总裁大权，成为第一届董事会最年轻的成员。

这对于首创置业来说被视为“历史性事件”。 作为唐骏统治下首创地产的接班人，钟北辰表示，自己站在巨人的肩膀上向前看，要把创业的“高周转”提升到更高的水平。

事后看来，首创置业的规模扩张并不理想。 2018年，首创最终实现销售额706.4亿，未完成800亿的目标。 此后，2019年的目标调整为800亿。

2019年和2020年，首创置业分别实现销售规模808.1亿元和708.6亿元。 除了2019年调整后的800亿元目标外，首创置业2020年的目标似乎距离之前的1000亿目标还更远。

除了追逐规模之外，债务也成为首创置业必须应对的问题。

2020年，首创置业有息负债974亿元。 扣除预售资金后的资产负债率为71.3%，净负债率为127%，现金短期负债率为1.13。 前两项指标仍触及“红线”。 年末现金及现金等价物余额356.5亿元。

最新数据显示，今年上半年，首创置业有限公司累计实现签约面积​​约174.3万平方米； 累计签约金额约402.7亿元，同比增长19.5%。 根据克瑞发布的《2021年1-6月中国房地产企业销售排行榜》，首创置业按规模销售排名第55位。

如今即将私有化退市，千亿销售目标依然像是强加在首创置业身上的“魔咒”，难以逾越。

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