曲奇方向错了，再努力可能也是徒劳的！首创置业

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如果方向错了，无论你如何努力，都可能是徒劳的。 无奈私有化退市的首创置业或许正在为过去的战略失误付出代价。

首创置业成立于2002年，次年在香港上市。 京津冀土地资源丰富，融资成本低，这是首创​​置业的优势。 错过了三四线棚户区改造浪潮，却被迫离开北京立足京津冀。 结果规模还没有达到千亿，优势还没有转化为胜利。

逆流棚改浪潮 放弃三四线城市

2014年至2019年是首创置业最后一个五年规划期。 虽然前三年公司董事长年年更换，从刘晓光到王浩再到李松平，但公司的发展始终集中在北京、天津和上海。 1线核心城市。

2014年，首创置业原董事长刘晓光提出北京、上海、天津、重庆、成都五个核心城市战略。 公司境内新增土地储备均位于五个核心城市，未在其他地区购置土地。 公司管理层认为，单一三四线城市市场太小，投入与产出不匹配。 2015年5月，副总裁胡为民表示，未来公司将进一步减少三四线城市的项目投资，重点关注北京、天津、上海等大城市。

放弃三四线，专注一二线，首创置业走了一条与碧桂园、阳光城、中梁控股等房企相反的道路。 随着城镇化的推进和棚改政策的强力刺激，当时三四线的市场潜力非常可观。 中梁控股董事长杨健非常看好三四线市场。 他曾表示，“如果你打算在一二线城市布局，你就开宝马Mini，如果你开10辆大奔，我就开50辆宝马。” 米妮，我还有很大的机会。”

尽管首创置业在2017年进行了战略转型，从五个核心城市转型为京津冀、长三角和粤港澳大湾区三大城市群，同时进入竞争激烈的市场。单核心二线城市中，京津冀仍是绝对核心，三四线仍不被首创置业考虑。

或许是出于对风险的恐惧，首创置业放弃了三四线市场，相当于逆棚改的大势所趋，错过了房地产市场快速扩张的黄金窗口。

与之相对应的是，2015年至2017年，碧桂园凭借三四线布局，销售规模从1400亿跃升至5500亿。 有“小碧桂园”之称的阳光城和中梁控股也表现不俗。 阳光城销售额从300亿增至900亿，中梁控股从160亿增至650亿。 同期，首创置业的销售额仅从325亿变为558亿，扩张速度远远落后于阳光城和中梁。 以后想要追上规模就困难很多了。

京津冀规模 千亿难

2018年初，首创置业设定了“重回行业前30名”的目标，计划2018年销售额保持750亿至800亿，2019年突破1000亿，2020年达到1400亿结果，这些目标都没有实现。 2018年至2020年，首创置业实际销售额分别为706亿、808亿、709亿。 不仅没能达到千亿，还坐了过山车。

2020年，销量下降。 首席财务官范树斌解释道：“受新冠疫情和部分城市调控影响，公司二线开发项目销售速度不及预期，而高毛利率的一级开发项目销售速度不及预期。项目尚未列出。” 事实上，主要京津冀地区受调控影响，销售额从490亿下降至309亿，降幅达37%。 虽然其他地区销售额从318亿增长到399亿，但仍然无法填补京津冀下滑带来的缺口。

第一个困境的原因是公司这几年区域布局的失误。 据亿瀚智库统计，2017年，京津冀以外地区拿地面积仅为77.19万平方米，为2014年以来的最低点。公司提出全国布局三大核心圈后，京津冀以外地区征地面积增加。 2018年不足300万平方米，2019年为612万平方米。

此外，首都还于2018年提出“369”新工期标准，即3个月取得规划批复、6个月取得施工许可证、9个月取得预售证，试图扩大规模。依靠高周转规模。 但京津冀以外地区土地储备不足的问题并不能靠高周转来解决。

京津冀地区受到调控，对收入造成了严重影响。 2018年至2020年，首创置业区域收入分别为117.94亿、64.31亿、16.38亿，两年下降86%； 天津地区财政收入分别为17.84亿元、32.45亿元、13.96亿元，收入先升后降。

2018年至2020年，北京毛利率逐年上升，分别为22.5%、31.5%和38.2%，但净利润率逐年下降，分别为8.5%、8.3%和2.1% 。 2020年，北京的营收为16.38亿，对应的净利润只有3600万，非常薄弱。

在此期间，以上海为主的华东地区收入大幅增长。 2018年至2020年，华东地区的收入分别为19.19亿、30.69亿、96.32亿，对应的净利润分别为6.91亿、3.15亿、7.81亿。 净利率分别为36%、10%和8.1%。

2020年，首创置业营收212.48亿元，同比小幅增长2.2%； 归属于母公司净利润9.82亿元，同比大幅下降53.7%。 首创置业想要增加收入而不增加利润是非常困难的。

估值低，融资有限，A梦难实现

首创置业规模停滞，利润下滑，公司在二级市场的表现也不尽如人意。 据首创置业2020年财报显示，公司股价长期徘徊在2港元/股左右。 2020年，单季度交易量逐季下滑，交易低迷。

7月9日，首创置业公告称，公司拟向香港联交所申请自愿取消H股上市地位、私有化及退市。

原因之一是公司股价长期低迷。 过去三年H股市净率为0.21至0.52。 与公司账面价值相比，相对较低的交易价格和较低的交易量，明显制约了公司在股票市场的融资能力。

拥有北京市国资委背景的首创置业在融资方面还是有一定优势的。 2018年至2020年，首创置业的融资成本分别为5.45%、5.39%、5.14%，在房地产企业中处于较低水平。 然而，截至2020年末，首创置业现金短期负债率为1.13，净资产负债率为127%。 扣除预售资金后，净资产负债率为71.3%。 后两项指标未达到监管要求。

2020年3月，首创置业宣布，首创置业将旗下奥特莱斯业务全部转让给首创集团。 首创置业首席执行官钟北辰表示，将首创奥特莱斯资本包出售给首创集团，可以有效盘活资产，用回笼资金偿还债务，降低杠杆。

首创置业退市的另一个原因是该公司旗下H股上市房地产公司存在长期股权融资限制。 公众持股仅31%，没有增持内资股的空间。 此前，首创置业曾多次想重返A股平台上市，但近年来，房企在A股融资已相当困难，更何况罕见的IPO，而且通过增持股权筹集资金并不容易。 2016年，首创置业向中国证监会提交IPO申请，最终于2018年9月撤回A股发行申请。

首创置业认为，港股私有化退市后，公司将成为首创集团全资拥有的非上市公司。 首创集团授信资质转让将更加直接，资金支持渠道更加畅通，运作更加高效。 方便可行。

没有了上市的光环，外界关注的压力也会小一些。 减轻负担，首创置业或许能够更好地解决历史遗留问题。 （超过）

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