刚刚申请IPO、第二总部落地大湾区 “海派”上坤能否讲好大故事

又一家“海派”房企高调宣布要将粤港澳大湾区变成“第二总部”。

这次是前不久在港交所递交了招股书的上坤地产。作为一家高度依赖上海市场的房企，上坤地产近期高调宣布上坤将把大湾区作为第二总部。

近年来，大湾区品牌房企实力显赫，很多“海派”房企尽管迫切想进驻但难以扎根，诸多外来房企费尽九牛二虎之力，最终都未能得偿所愿。

没有本土化的团队、没有相应的操盘经验，外来房企很难适应广深的规则。因此，外来房企普遍选择先切入广深周边城市或跟通过本地房企合作开发项目的方式进入大湾区。上坤地产也是通过佛山曲线进入大湾区市场，并且还是一名“迟到者”。年8月，上坤才在佛山拿下第一个独立操盘的项目。

如何理解“第二总部”，上坤并未具体解释，只是对《每日经济新闻》记者表示，公司打算进一步将业务渗透到长三角经济区主要城市，并巩固在珠三角和中原核心经济区的业务。

对于大湾区，上坤的目标是，三年内稳定布局10个以上项目。作为一个“9+2”城市群，大湾区的筐很大，怎么装对房企来说就是个技术活了。

“第二总部”是大湾区还是佛山？

上坤地产最早在2018年12月通过入股东莞一个项目试水大湾区市场。8个月后，其真正布局大湾区，是在佛山丹灶独立拿下了一宗宅地。总价约3.5亿元，折合楼面价7088元/平方米，创丹灶片区楼面价新高。

佛山是外来房企曲线进入大湾区市场的首选地之一，也是上坤地产目前主攻的城市。公开资料显示，上坤计划今年在大湾区获取3个新项目，2023年稳定布局10个以上的项目。

上坤地产招股书显示，其在今年2月通过收购佛山海路置业有限公司49%股权，获取了佛山、顺德两个项目。这样算来，上坤今年的大湾区布局目标已经完成了2/3。

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对大湾区的喊话可以视为上坤地产对IPO道路的助攻号角。在招股书中，上坤地产表示，募资所得款项一方面会用于现有物业项目的开发，其中就包括上坤佛山项目，另一方面用于偿还有息负债、补充一般营运资金。

大湾区市场是否对上坤地产买账还尚未可知，其首个独立操盘的项目预计今年5月才开始预售。

上坤地产创始人、CEO朱静曾说，上坤走出上海之前，一定要做到上海的前30。因为只要能征服竞争最激烈的上海，那么去到任何一个城市，都能很快进入前30强，甚至前20强。

要做到一个城市的前30强，必须拥有一定的市场占有率。而过去，上坤地产一直都侧重在上海开发项目，2016年才扩到其他城市。

“我们高度依赖长三角经济区的房地产市场，尤其是上海。”上坤地产招股书显示，截至2020年2月29日，其土地储备中，应占总建筑面积超过70%位于长三角经济区，且近半数物业项目及应占超过18%的总建筑面积位于上海。

具体而言，在上坤持有的43个土地储备项目中，16个位于上海，6个位于宁波，6个位于苏州，其余城市如杭州、上饶、商丘、合肥、东莞等分别只有1～2个项目。

2017年、2018年及年，上坤地产的物业销售收益分别有约100.0%、100.0%及60.8%来自上海的物业项目。年上坤地产新确认了苏州两个项目的部分收入，拉低了上海区域的占比。

值得一提的是，上坤地产在杭州、苏州、合肥三个城市都有项目录得减值亏损。其解释称，减值亏损主要是杭州、苏州、合肥的限价政策导致预期价变动所致。

合作项目收益待体现

在大湾区市场，除了独立操盘丹灶地块项目，上坤地产其余三个项目均是合作开发。近年来，房企通过收并购获取项目、合作开发的比重逐渐增加，房企之间合作开发成为常态。

截至2020年2月底，在上坤地产持有的43个物业项目中，30个由其自己开发，13个由合营企业及联营公司开发。

从2017年至年底，上坤地产对合营企业及联营公司的投资额与日俱增，分别是4190万元、1.57亿元、2.37亿元。但与此同时，在前述报告期内，公司分别录得应占联营公司亏损10万元、400万元、820万元。

上坤地产表示，由于持续增加对合营企业及联营公司的投资以与第三方开发物业项目，以及2017年至年内大部分该等项目仍在开发中。

克而瑞研究中心指出，合作项目并表会导致少数股东损益及其占比提升。相应的，归母净利润和归母净利率可能会出现增速放缓或下滑。

2017年、2018年及年，上坤地产项目公司的非控股权益分别为2130万元、9.77亿元、16.28亿元，分别占权益总额的3.3%、53.8%及58.9%。

对应期内，上坤地产非控股权益利润分别为1.54亿元、51.84亿元、45.74亿元，对应的归母净利润分别为4.997亿元、15.46亿元、21.95亿元，归母净利润增速从209%大幅放缓至42.04%。

对于如何保持盈利的稳定性，上坤地产并未正面回复，只是表示公司将继续坚持三五战略，把握住城市轮动的红利，实现未来5年的稳定成长。

克而瑞也表示，不少规模房企在项目合作开发中，有部分合作项目非并表。由于非并表的合作项目在利润表中以权益法进行核算，所以对于这些房企而言，非并表合作项目的增加最终表现为对联营及合营企业投资收益的增长，相应也会带来归母净利润提升。

上坤地产目前对联营及合营企业投资收益还未真正在财报中体现，而随着上海以外地区的销售陆续确认，，其盈利也出现波动性。

2017年、2018年和年，上坤的营收分别为12.01亿元、68.47亿元以及75.35亿元，年复合增长率达150%；毛利分别为3.71亿元、35.26亿元、30.71亿元；毛利率分别为30.9%、51.5%和40.8%。

对此，上坤地产回应《每日经济新闻》表示，由于开发上海樾山等项目，2018年营收、利润、毛利率较往绩记录期内其他期间为高，而年收入贡献中涵盖苏州等其他非上海项目，毛利率等指标回归正常水平。

上坤地产没有在招股书中披露销售金额和具体的区域销售占比，二从克而瑞的统计看，年上坤地产的全口径销售额为271.8亿元，排名第91位。