小产权房合法化是政府惟一选择(7月19日)西坑小产权房

为了民生,请给小产权房一条出路
——《上海证券报》7月19日封4版
        时寒冰

小产权房合法化是政府惟一选择(7月19日)西坑小产权房

    倘若不是出于无奈,没有谁愿意去购买小产权房。小产权房在远离城市的农村,公共设施落后,交通成本畸高。并且,深圳统建房的经历,购买小产权房,难以办理土地使用证、房产证、契税证等合法手续,潜藏着房屋质量、物业管理、违规拆迁等诸多风险。
    但是,尽管风险巨大,小产权房依然热销。据调查,小产权房屋的交易量已经达到全北京市商品房交易量的两成。人们购买小产权房的首要理由是便宜。小产权房是城镇居民被高房价产生的“挤出”效应驱赶的结果:从市中心到市郊,再从市郊到周边农村地区,他们距离城市越来越远,其中的酸楚难以名状。
    有一个观点必须得到纠正,有人认为小产权房之所以便宜,主要在于小产权房没有缴纳土地出让金。这其实忽略了小产权房价格的真正构成。目前,商品房的建筑成本一般在每平方米1000元左右,而小产权房的售价一般在每平方米3000元左右,这个每平方米2000元的差价中实际上已经包含了相当于土地出让金(全部或部分)的费用和开发者不菲的利润。因为农民建房出售,必然会把其几十年土地收益累加起来计入成本。一亩等于666.67平方米,倘若建成住房,假设容积率为3,理论上可建住房2000平方米,这样,一亩地的理论收益大约为400万元,远超过土地100年的正常收益。倘若容积率再高一些,这一亩地带来的收益将更大,因为北京市不少经济适用房的容积率超过10。
    所以,小产权房不仅映衬出了商品房的真实价格及其巨额暴利,还间接映衬出了土地出让金和税费的合理界限。如果说前者让开发商敌视和愤怒的话,后者则让从土地出让中获益的有关部门深感不安。于是,小产权房遭到了来自于既得利益集团和权力部门的双重压力。有开发商主拆除甚至炸毁小产权房,意在延续高房价局面,获取高额垄断利润。而有关部门也曾对小产权房作出严厉表态,这一度引发公众的质疑。
    首先,小产权房不是一夜之间突然建造起来的,此前有关部门为何不予以制止,却拖延到房屋建好、销售一空,甚至已经住人的情况下才表态严厉查处?在这种看似严厉的执法背后,实际上包含着对固有职责的懈怠和从不作为到乱作为的无序跳跃,不仅执法难度大,所导致的不确定性风险(比如对社会稳定的危害等)也非常大。
    其次,查处小产权房的执法依据甚至执法主体都存在争议。中国人民大学法学院教授王轶认为:“小产权房建在农村土地上,并不适用《城市房地产管理法》,如果非说违法,北京市国土资源局此次叫停就缺乏法律依据。”按照他的解释,2018龙华二手小产权房,国土部门管理范围是国有土地和被征用为国有的农村集体土地,集体土地缺少一个统一的管理部门,尚处在灰色地带。
    因此,对小产权房一拆了之,不仅可能造成局部性的民生恶化,危及社会稳定,其行政行为或执法行为的法律依据也不够充分。
    应该认识到,小产权房也有一定的积极意义:
    第一,平抑房价,减轻政府调控房价的压力。小产权房增加了住房供应量,有利于平抑快速增长的房价。
    第二,促进新农村建设。城市居民到农村居住、投资,将加快农村落后的服务设施的升级,提高农民剩余劳动力的就业率,激活农村消费市场,为农村带来新的发展机遇,加快农村向城市化迈进的步伐和新农村建设的步伐。
    第三,缓解政府社会保障性住房的压力。社会保障性住房供应严重不足,既是我国房价持续快速上涨的原因,也是房价上涨引发的民生问题显得比较严重的原因。小产权房的价格低于经济适用房,即使补交部分税费或土地出让金,也可归属于保障性住房之列,在一定程度上弥补了政府职能的缺位。
    正是由于上述原因,应该给小产权房一条出路,而不是一拆了之。令人欣慰的是,政府给出了理性的表态。7月12日,国家土地副总督察甘藏春在回应小产权房问题时表示,国家非常重视小产权房现象,在对农村土地流转试验、试点进行总结后,将选择合适的时机通过立法来解决。这说明先立法再通过补交部分税费或土地出让金,很可能成为解决小产权房的最终选择,这自然也是多赢的选择。

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