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提问：雕叔，你觉得天河龙洞片区怎样？相比天河北，它楼龄新小区也好，价格还实惠。不知道后面发展潜力会不会出来？
回答：不怎么样那边，也就环境好一点，现在也补涨上来了，周边没有产业支持，隔壁几所大学，学位虽然是省一级但也不强。现在置换再买的话，直接去强概念区，即使横盘了后续，也会因为板块的利好不断刺激买卖双方，房价更加坚挺
提问：老师您好！我2018年5月买了一套龙岗颐安都会中央的2楼的小三房，总价450万左右，但买了之后房价一直横盘甚至有点下跌。目前家庭年收入80万左右，上班居住在福田。从投资的角度，请问您我们是应该努力存钱置换到西部来还是按兵不动？
回答：颐安都会这个盘，已经有三拨人来问了，有投资有刚需，所以我说说我的个人看法，并不都是对你这个提问的。首先，这个盘是没什么问题的，坐拥龙岗最核心的地段，最好的人文环境，最便利的交通。未来多条地铁交汇，旁边商业举步可达，学校虽然不会加分，但是也不会减分，大运为龙岗体制内人群竞相购置之地，生源肯定没有问题。第二，有这么一句鸡汤，身边有些人看似走在你的前面，也有些人走在后面，但其实我们每个人都有自己的TIMEZONE，我们都在自己的时区里成长，是不是有点像我们的房价呢？壹城中心一边倒不能买的声音还言犹在耳，今时今日它的房价已经起来了，而且涨得毫不输人。太古城涨的时候，华润城还是个小弟，而今也悄然跟上去了。深圳湾爆发的时候，宝中表现还差强人意，如今也借机崛起了。都说只能买西部的时候，上塘的500万也不知不觉变600万了，所以其实我们需要甄别的是产品坑，一些没有底层逻辑支撑的户型以及一些过气的老旧盘片区。事实上，放在一个五年的周期里，大部分的房子，价格差并没有那么大，所以第二句鸡汤要来了，成年人，买定离手，落子无悔。这个无悔的前提是一定要买适合我们的，一双鞋子我们穿得越舒服，我们越能走更远的路，房子亦是如此。你错在买的房子不适合你，福田上班，年薪近百万，怎么看都不应该来龙岗置业。拉长周期，关键是有的人不适合在长周期里静候，比如有强大现金流的你，比如收入后劲很足的年轻人，没两年就有置换大房子好房子的需求和能力，而有的人则适合买个好产品，三房次新地铁口长持，因为他想耐不住寂寞也不行，因为每一次置换裂变的前提要有更强大的现金流支撑，而很多人没有。最后这个价格买在2018年，有点贵了，而且还是二楼。我们一个客户同时期买的附近楼盘，现在涨了100W+了。如何不买高于市价的房子，这需要我们有很好的房感，对当下市场的高度熟悉以及对价值的良好判断。至于是卖掉还是加仓，需要进一步结合你们的资金情况，欢迎疫情后和我们面聊。
提问：雕叔，首付70多点，首套首贷，工作地点珠江新城，小孩接近2岁。有什么推荐的吗？学位别太差，楼龄尽量15年内，今天看了万科新里程和旁边的龙光，感觉首付也不太够，也不知道这边怎样，前期看过番禺市桥和长隆的自在城市花园及白云黄边的金碧雅苑，还有亚运城，不知道怎么选择，同时又希望后期能增值，看到你有推荐番禺的东华花园，但家人觉得有点旧
回答：70万的首付，倒推就是230万左右的总价，一般这个预算去上一个好的学位挺难的，要么就是一些老破小，亚运城倒是一个选择，追求学位的话，毕竟有铁一学位加持，但是呢，那边的房子不好涨，因为盘子太大，房子太多，竞争太多了，而且也是一个孤岛，没有太多产业加入，睡城定义至于其他的话像自在城市花园，刚需盘没有地铁是一个比较大的硬伤，不如黄边的金碧雅苑，还可以享受下嘉禾望岗这个北部交通枢纽人流疏散的利好东华这个就见仁见智，价格已经足够低了。还有一个可以看下的是海珠的第一金碧，有杠杠，周围配套很不错黄埔那2个盘涨了一些，如果要追的话要深挖，可能更多是要在交易条件上作文章了。
提问：雕叔，先汇报下基本情况：我和老婆年收入60W到手，上班地点分别是东山口、珠城，开车通勤，一套房是沙溪的老海怡2房350W左右现住，一套是增城碧桂园城市花园3房160W空置，今年生了小孩，所以置换需求就出来了，根据前期的自学和看楼，现在有以下三个思路，有点难拿捏，求雕叔帮忙捋一捋?1、卖海怡2房，换万胜围会展世界城3房127方南向，850万，装修一般，贷500万；（这个选项家人都比较认可）2、卖海怡2房，换星河湾半岛顶楼复式100方5房北向（实际200方，无重税），850万，原装修保养尚可，同样贷500万；（老婆不愿意，上班依然远，学校也不行，也就我很中意?）3、卖海怡＋增城碧桂园，换会展世界城2房86方南向（600万）装修不错＋世港花园40多方小复式2房（330万），装修很一般，贷450万。（这个方案在保值升值方面应该更合理些，只是又换个2房而且面积小憋屈，差点改善的意思。）
回答：其实你这种情况很好处理，你的收入不错，建议上一个大标。不过你现在手上这2套房不是什么好标哦，建议出掉置换到核心板块的优质物业去，或者直接打2套1.赞成，会展世界城是一个很优质的盘，不怕老，万胜围作为琶洲一带的改善之地，后续琶洲的中产来了会顶起这边的价格天花板，不怕入这种改善型大3房2.星河湾豪宅品牌口碑不错，但是论增值能力还是琶洲优先，而且你要保证流通性，行情一来基本就到了1000多万了，你要知道过千万的房子在广州也就珠江岸边两排的物业才好出手。近郊区建议回避一下3.会展世界城是一个改善盘，不建议买一个2房，你600万搞一个2房又不是学位很好，后续接盘的人不会很多，还是建议来一个3房吧，否则就是错配了；世港花园的小复式也回避吧，我在世港也有一套120多平的，里面租赁人口多，很多物业都是拿去给公司拿去办公的，住家氛围其实一般，单价也不低了，不如去天河北买一个华阳学位房，流通性，增值力更好
提问：雕叔哥，只考虑改善型自住的话，美林湖畔誉府可以买个110的大三房吗？主要考虑到楼龄新，地理位置也不错。虽说也500万了，以后还是能卖掉的吧
回答：还不如买美林湖畔或者盈彩美居3期，美林位置好过誉府，盈彩3期性价比优于誉府誉府放出来盘太少了。你没几个房可以选肯定能卖，毕竟天河东或者去金融城看看富力天禧，骏景花园，阳光假日园，城市假日园这些
提问：请问雕叔，东西向通透的房子怎么样？客厅正东正西对流，卧室和卫生间厨房也都是正东正西均匀分布，在广州夏季是不是特别热？通风怎么样？
回答：如果客厅和阳台是朝东的，问题还不大，如果客厅和阳台是朝西的，盛夏的时候，肯定会热一点。但因为东西向对流，所以通风很好。我了解的东西向的房子有骏景花园骏华轩的某些户型嘉誉公馆的某些户型万科城市花园的某些户型万科欧泊的某些户型-----
提问：雕叔，你好，我外地户口，广州本地无房，老家有一套房，在媳妇名下，还贷中，贷款也是媳妇名下，本科半年入户之后在广州买房算第几套？首付比例呢？如果不入户去南沙买是不是贷不了款啊？谢谢
回答：入户吧，入户来限购区买才是最佳选择，不要想着偷懒买南沙，2-3年后你就会后悔户口迁来广州，再买的话，首付7成，可以用一个科技树在实现首付三成，有意向可以找雕叔
提问：雕叔你好，天河客运站上班，当时觉得天河太贵，直奔黄埔区府附近看房，好不容易准备决定科城山庄，125方，480万，什么都好，就是户型太老，设计和实用不行，只能三房，不能改四房，但是这个盘也卖得超级好。现在看到天河出了几个大盘，保利天汇（朝南要5.3万以上）、兰亭盛荟（噪音硬伤），星汇云城（也是对着高速公路），但是这几个盘离我公司也差不多要1小时，500万～550万的预算也最多只能买100方，想问自住+增值，哪个好？谢谢雕叔！
回答：当你不知道怎么选的时候，就选离市区近的，就选离珠江新城近的。另外，保利天汇南向不用5.3，二期只是认筹，价格没那么高，但南向单位超5万是确定的
提问：雕叔你好，总价预算450到500w，自住占比较大，在万博周边工作，最近刚开始看房，目前看到品秀星翰，想问下这个盘如何，说是22号线地铁上盖，而且最近卖的比一开始卖的几栋一平方加3k，从长远来看升值空间如何，了解到未来地铁比较热的有18号线，22号线和11号环线，这3条哪条沿线的房子长远来看更有利，因为自住估计至少89年，想更综合考虑，最后好像看到说建议现阶段买二手房多过一手，这个可以也科普下吗，新手小白所以问题比较多，非常谢谢
回答：不是很建议你去买品秀星翰，板块没有重大的利好规划，另外也是太靠近佛山，显得性价比不高，购买力被虹吸过去，你是持有至少8年的，建议就上番禺最好的板块万博，这个阶段你的预算可以看看锦绣香江，万科欧泊，雅居乐，又或者是剑桥郡佰利山之类的未来地铁最热的3条其实是：11（市区环线）+18（南北大动脉）+13号2期（分流5号线，缓解珠江新城跟金融城的通勤）一般来说投资的话建议上2手，会灵活很多，不像一手收楼，拿证，限售加起来都快5年了，2手的话还可以做杠杆，低首付不一定3成，买了就可以放租出去，肉眼可见的都是现成，新房更多是摊大饼，买入也饱含了新的溢价
提问：雕叔早上好，去年在你的指导下成功上车了金融城，目前浮盈超200万，十分感谢！这是我第一套房，也是第一次尝到房产升值所带来的红利。最近有了新的想法，就是希望可以提前布局下一轮行情，只不过我们现在收入也不搞，年收入30万，手上余钱还有50万，再买的话就是家庭2套了。假如过几年行情还有的话，我存下的这点钱也不知道能买哪里了，估计也买不到什么好标吧？请点拨，谢谢
回答：你这个问题，也是很多人遇到的问题以为房子涨了又怎样，都是拿来住的，反正又不卖不是的，房子除了住，更重要的一面这是一款金融产品，当你急需用钱的时候，你的房子可以随时变现，无论是搞抵押贷还是信用贷，你想搞下一套，你的首付可以从你第一套房里面套出来可以套多少呢？（粗算哈）假设你之前买的500万，涨到700万，原有的贷款依旧是7成贷款350万那么你可以重新套出700?0.7-350=140万这140万你可以采用先息后本或者等额本息那些都可以产品你找贷款中介去了解就好，对了，要提前准备营业执照，这个只要你出钱就有人帮你弄了这套出来的钱加上后续横盘期下来存下来的钱都有两百多万了，假设下一轮时机再次来临，完全可以大胆去干房票怎么来？lihun哈，用另一方的首房首贷去买月供怎么办？月收入不是很多的人，完全可以留点备用金去耗。就好比很多人，拿着300万首付，只敢买400万的房子，原因现在月收入低，不敢承担过多房贷，实际上即使你拿200万首付3成区买，都可以买到600万左右不错的房子了，剩下100万备用金慢慢还就是了其实，这个过程不会很难，无非就是要提前腾一个名额，还有准备好营业执照去搞抵押之类的细节工程，时机来临的时候，干就是了。至于什么时候是时机，持续关注老狗的知识星球就好
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