小产权房买卖的案例这是一场双失游戏（附防控建议）-小产权房558

在房价面前虚弱的你歇斯底里，买不起正品，难道不可以买“赝品”吗？一样的使用功能，房子是用来住的，不是用来炒的。这句话，更是把买卖小产权中间商们的底气撑上了天。

似乎买卖小产权已经不再是一个法律问题，而是一个心理与数学问题：“昂贵的商品房、年年上涨的房租与小产权间的巨大价差，以及法不责众年代，我谅你不敢强拆我的房？”

但只要诉上法院，这很可能是一场双失的游戏。

广东首誉律师事务所律师吴军亮，整理了近年来11个“绿本\"私宅小产权房买卖案例，现实告诉我们，这是一场无论买家还是卖家都无法安心的交易。你最终会发现，在这场游戏中，自己不是逃离高房价的胜利者，而有可能是命运的戏弄者。

业主不单面临返还购房款的风险，还要支付到手的购房款的利息，还要贴上买家的装修费以及各种买家为你房子所付出的费用。而作为买方，除了返还私宅的风险，还要付房子的使用费。

不是所有的小产权房都是绿本房

如今在小产权房交易市场常见的是“绿本”私宅的买卖。值得注意的是，不是所有小产权房都有“绿本”。“绿本”产权人可按照规定办理“绿转红”手续，但不是所有“绿本”私宅都可转为红本。

在深圳，所谓“绿本”私宅大多是指早期原村民或非原村民单独或合作在原集体土地上建造的，并经历史遗留处理后予以确权发证的非商品性质住宅，该类住宅的产权证书是绿色的，因此常被称为“绿本”私宅。

先来看一个实例：

2006年5月，曾亮与黄庭签订《私宅转让协议》，约定曾将其位于深圳市宝安区沙井镇新桥村洋下四区的私宅转让给黄某，转让价格为163万元。协议签订后，曾向黄交付了涉案私宅，黄则向曾支付了购房款163万元，并开始对涉案私宅进行装修。后因无法办理过户登记手续，黄将曾诉至法院，要求曾返还购房款，支付利息，并赔偿装修费。

另经法院查明，涉案私宅于2004年取得了“绿本”房地产证，登记的土地用途为乡村居住自留用地，且注明涉案私宅属非市场商品房。

2013年7月，审理法院作出判决，以涉案私宅依法不得买卖为由认定《私宅转让协议》无效，并判令曾向黄返还购房款并按照央行同期贷款利率支付利息，同时向黄赔偿装修损失；黄则向曾返还涉案私宅，同时按照指导租金标准向曾某支付房屋占有使用费。

这个案例属于近年来深圳“绿本”私宅买卖的典型案例。

“绿本”私宅买卖的主要法律风险

1、卖方面临返还购房款的风险

《合同法》第58条规定，合同无效后，因该合同取得的财产，当事人应当予以返还。在“绿本”私宅买卖关系中，卖方因买卖合同不当取得了买方支付的购房款，因此该买卖合同被认定无效后，应当向买方返还该购房款，列表11件案例中有9件案例的裁判文书在认定涉案私宅买卖合同无效的同时，还判令卖方将购房款（或定金）返还给买方。由此可见，卖方面临着合同被认定无效且需向买方返还购房款的风险。

2、卖方面临支付购房款利息的风险

前述《合同法》第58条还规定，合同无效后，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。“绿本”私宅买卖合同被认定无效后，买方的损失主要是购房款被卖方占用期间的利息损失，司法实践中一般是按照央行同期贷款利率计算该利息损失，列表11件案例中有7件的裁判文书判令卖方需按照央行同期贷款利率向买方支付利息。因此，就卖方而言，还面临着需向买方支付占用购房款期间利息的风险。

3、卖方面临赔偿装修损失的风险

买方因合同无效遭受的损失除了购房款利息外，如买方接收涉案私宅后对其进行装修的，则装修花费也可以认为是买方所遭受的损失，例如（2013）深宝法民三初字第167号案的裁判文书即认定买方对涉案私宅的装修花费也属于合同无效的损失，并据此判令卖方应当按照装修的评估价值向买方赔偿装修损失。因此，除上列返还购房款和支付利息等风险外，卖方还面临向买方赔偿装修等损失的风险。

4、买方面临返还私宅的风险

与卖方因“绿本”私宅买卖合同不当取得买方购房款相对应，买方则不当取得了涉案私宅，根据前述《合同法》第58条的规定，买方应当予以返还，例如所附11件案例中有3件的裁判文书在认定合同无效的同时，判令买方应当向卖方返还涉案私宅。因此，买方面临着合同被认定无效并向卖方返还涉案私宅的风险。

5、买方面临支付房屋占有使用费的风险

“绿本”私宅买卖合同被认定无效后，卖方的损失主要是因涉案私宅被买方占用期间的损失，就该损失的赔偿金司法实践中一般称为“房屋占有使用费”，并参照政府公布的房屋租赁指导租金标准计算，例如（2013）深宝法民三初字第167号案和（2014）深宝法民三初字第918号案的裁判文书均认定买方应当参照房屋租赁指导租金标准向卖方支付房屋占有使用费。因此，除需返还涉案私宅外，买方还需面临支付房屋占有使用费的风险。

以下为法院在“绿本”私宅买卖纠纷案件的两大裁判思路，关键是吴军亮律师给出了防控建议，值得细看：

1、认定买卖合同无效，并判令双方相互返还财产并赔偿损失。

上述11件案例中有10件的裁判文书均认定涉案“绿本”私宅买卖合同无效，例如（2015）深中法房终字第1418号案的裁判文书认为涉案房屋“用途为私宅，土地用途为乡村居住自留用地，而非商品房。根据国家有关法律法规，该房屋不允许自由转让”，因此认定涉案买卖合同属无效合同。

另外，大部分案例的裁判文书均根据《合同法》第58条规定的无效合同处理原则，判令双方相互返还涉案私宅和购房款（或定金），例如（2014）深宝法民三初字第918号案的裁判文书判令卖方向买方返还购房款，同时判令买方向卖方返还涉案私宅；部分案例的裁判文书还就合同无效的损失及其承担问题进行了认定，例如（2013）深宝法民三初字第167号案的裁判文书认为双方应当按照过错承担因合同无效产生的损失，遂判令卖方向买方返还购房款的同时，还应当向买方支付购房款利息并赔偿买方的装修损失，买方则需向卖方返还涉案私宅的同时，还需向卖方支付房屋占有使用费。

2、以加建部分合法性未经行政机关处理为由，驳回起诉。

所附11件案例中有1件，即（2013）深中法房终字第1756号案的裁判文书未对涉案“绿本”私宅买卖合同的效力等实体问题进行认定，理由是该案卖方诉请确认合同无效，而根据《合同法》第58条的规定，合同无效应对合同无效造成的损失进行处理，本案因卖方交付涉案私宅后，买方对其进行了加建，现加建部分未向行政主管部门报批报建，该加建部分的合法性未经行政主管部门处理，所以合同无效的损失无法确定。据此，该案裁判文书从程序上驳回了卖方的起诉，而未就涉案合同效力等问题进行实体认定。

“绿本”私宅买卖法律风险的防控建议

如前所述，司法实践中一般会认定“绿本”私宅买卖合同为无效合同，双方都面临相互返还财产并承担损失的风险，因此本文不建议当事人进行“绿本”私宅买卖，确需买卖的，就买方而言，建议要求卖方（权利人）按照规定办理“绿转红”手续，将“绿本”私宅变更为商品性质后，再进行买卖或至少将“绿转红”约定为卖方的义务或合同生效的条件；就卖方而言，则建议在确定交易价格时，充分考虑办理“绿转红”手续的各项成本。