小产权房能买吗青岛？但请不要买-小产权房558

小产权房从来就不是一个法律概念，是指在市郊或者农村集体土地上建设的房屋。因为没有交纳土地出让金和各种税费，小产权房价格自然比商品房便宜很多，其成本要比商品房低约七八成左右，有的小产权房甚至只有同类别商品房小区房价的十分之一。题外说一句，这也看出房价的主要收益被谁拿走了，为什么小产权房一直被竭力打压。要降房价，谁最应该放血。

小产权房因未缴纳土地出让金等费用的缘故，此类房屋没有国家发放的土地使用证和预售许可证，购房合同在国土房管局也不会给予备案。正常的商品要销售，必须具有“五证”。“五证”是购房者取得房产证的先决条件，即具备国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证及商品房预售许可证。如果没有“五证”是不能办理房产证，小产权房其产权证不是由国家房管部门颁发，而是由乡政府或村政府颁发，亦称“乡产权房”。所谓产权证亦不是真正合法有效的产权证，购房者拿不到真正的房产证。

来源于网络

青岛市目前的小产权房主要集中李沧、崂山等区域的城乡结合地段。像李沧的河南庄小区、虎山花苑、崂山的石老人花园、老四方的杨家群个别小区等。青岛目前最大的小产权房小区是李沧区河南庄小区，一共有5000套小产权房，入住率超过95%，有7成住户是外来人口。购房者只能到村里进行更名，不能办理过户手续，无法贷款、不受限购、一次性付款，需找村委签字盖章，还得交6%的“过户费”。小区所有房子只有一个产权(产权在村里)，其它任何手续都没有，只要交款更名即可入住。

河南庄小区来源于网络

石老人花园位于崂山区香港东路，与石老人海水浴场咫尺之隔。该小区的50多栋楼，除了靠近路边的10栋楼是商品房，其余40栋楼都是小产权房。目前根据某房产中介官网显示，小区商品房房价3万元左右。

石老人花园小区来源于网络

“小产权房”存在诸多风险，最大的问题就是没有产权，不受法律的保护。根据中国相关的法律法规，小产权房只能在本集体村民内转移。

《中华人民共和国宪法》第十条规定：“城市的土地属于国家所有。农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于集体所有;宅基地和自留地、自留山，也属于集体所有。任何组织或者个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地。”

国务院办公厅《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》（国办发（1999）39号）第二条规定：“加强对农民集体土地的转让管理，严禁非法占用农民集体土地进行房地产开发；农民集体土地使用权不得出让、转让或出租用于非农业建设；农民的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民占用农民集体土地建住宅，有关部门不得为违法建造和购买的住宅发放土地使用证和房产证。”

国务院办公厅《关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知》（国办发（2007）71号）规定：“农村住宅用地只能分配给本村村民，城镇居民不得到农村购买宅基地、农民住宅或小产权房。”

2020年9月9日青岛发布《关于印发青岛市化解城镇居民住房产权历史遗留问题工作方案的通知》，加快推进青岛市城镇居民住房产权历史遗留问题化解，但是文中特意提出“小产权房项目不适用本方案。

来源青岛政务网

综合以上法律法规及相关法律实践，同村集体组织成员之间小产权房买卖合同一般认定为有效，与其他集体组织成员、城镇居民之间的小产权房买卖合同一般认定为无效。