小产权房558朋友老张，近半年来，就为“换房”的事操碎了心！
作为长沙户口的他，家庭已有两套住房：
一套是“老破小”，不适宜居住，但有名校学位，舍不得卖；
一套是新房，离工作单位二十几公里的车程，他想把这套卖了换个近点的，可产权才满2年无法上市。
眼下每天上下班穿越了一整座城市，还要提前接送小孩上幼儿园，别提有多累。
如果按照现有限购政策，卖掉新房再换一套，起码也要两年之后。
这样就只能干等！
可是，等到购房资格够了的那一天，好房子、好房价、好地段还会等着他吗？
老张心里比谁都清楚，那样的房子肯定不会等着他了。
这个时候，他到处打听到底有没有什么妙招，能让换房一步到位，轻松无忧。
他想过要不买个法拍房，或者以乡下父母的名义买个小户型，但是看看自己银行卡里的存款，立马打起了退堂鼓。
“换房”这件事，似乎遥遥无期了。
老张忽然觉得，人生挺讽刺。当初到处借钱买的房，以为入手对了，如今却成了鸡肋，卖不了，也换不成。
当他寸步难移地“行驶”在由南往北拥堵的东二环上，内心里有一万个不痛快和不得已。不由得感叹，回家的这条路，怎么如此漫长！
就在他快要放弃换房计划时，两个月前的一次电话咨询，又给了他新的希望。
那天，他和政策解读人员多吐槽了几句，没想到无意中了解到了“房屋互换”，无需卖房，只要置换产权便可。
也就是说，他可以将手上那套离单位很远、产权未满四年的房屋，与自己看中的、刚好别人也需要换掉的另一套房屋进行全额互换，办理置换登记即可，不受限购政策影响。
于是，他发朋友圈，开始全城“搜寻”互换对象。心想，那么多亲戚朋友，还怕找不到一个换房的主吗？
然而，事实并非想象那般容易。
有亲戚确实有空置的房子离他单位不远，但是人家根本不愿意换，觉得换房这事不靠谱。也有不相熟的朋友主动找他换房，但是对方不愿意补差额房价，根本谈不妥。
老张心想，换房也不是小事，得找个靠得住、信得过的“换主”，过程有点慢也可以理解。否则，后面的互换手续将面临一大堆难题。
但是，这样合适的房主，靠自己一个人，要等到啥时候才能等到呢？
正当老张有些灰心之际，降临了一个意想不到的惊喜！
因为老张是2016年就开始追随的粉丝，凡是遇到长沙房产和财经上的问题，必来问东敏君，也是核心圈的成员。
他把换房的需求告诉东敏君后，刚好有个新加入核心群的会员，也在想换房！
在东敏君仔细了解之后，发现他们各自的需求刚好互相满足。
更巧的是，他们竟然还是同届校友。
感叹一下，长沙这个世界真小！
更有缘的是，小宇那套房子，离老张单位10公里不到。而小宇呢，早就相中了老张房子小区的学位，苦于没有资格，迟迟不能入手。
如此，两个人一拍即合。两个为换房伤了大半年脑筋的家庭，这下终于要得偿所愿了。
两家人很兴奋，所以都没事先了解清楚办理程序，就心急火燎地带着身份证、房产证复印件等资料跑到办事大厅申请去了。谁知被窗口人员告知：
房屋互换的条件是办出房产证且没有贷款，并且不是现场申请，需要在“长沙不动产登记“公众号提前预约转移登记。
很显然，老张的房子是有贷款的，于是他赶紧凑钱去银行结清房贷，拿到了房产证原件。然后第一时间进行了网上预约。
为避免不必要的麻烦，本着“专业的事情交给专业的人”精神，老张又把这个事情交回给了东敏楼市局来帮忙代办。在东敏楼市局的帮助下，老张和小宇商议好房屋差价补偿和差额缴税的问题，双方达成一致后，才去窗口正式办理。
提交申请书、签订互换协议、缴纳税费、领取新证，不到5个工作日，这事就给落妥了。
走出房产交易大楼，老张看了看手上的新证，笑出了声。接下来他还有得忙活，比如办抵押、搬新家。
不过，这种忙碌，值得，且有奔头。
他甘之如饴。
当然，老张不是第一个用“房屋互换”赢得房票的人。
其实，早在去年8月，市自然资源和规划局针对产权置换问题，就有过官方回复：
根据长沙市限购政策，整套互换不受限购政策影响，如与他人互换自己所占权属一部分的，须符合限购政策。
之后，官方再次明确：整套互换，指的是长沙内五区两套住宅互换，条件是办出房产证且没有贷款。
相信看到这里的你，也会好奇，“整套互换”说起来那么容易，那到底该如何具体操作呢？
不要急，东敏君结合不动产登记部门以往的信件答复和朋友老张的实际处理过程，整理出了一个简易的流程图。看完后，估计你就秒懂了。
值得一提的是，关于具体税费问题，税务部门也进行了公布。
大家都很关心的契税方面，计税依据为所交换房屋价格的差额。交换价格不相等的，由多支付经济利益的一方缴纳，计税依据为房屋差价，税率参照：获得房产面积≤90㎡且为家庭首套住房：按房屋差价*税率1%；获得房产面积>90㎡且为家庭首套住房：按房屋差价*税率1.5%获得房产为家庭二套及以上住房：按房屋差价*4%。而交换价格相等的，免征契税。
个人所得税方面，则按财产转让所得额*20%或按计税价格*税率2%。
如果办理完产权互换后，还需要继续贷款的，也可按照银行贷款政策办理按揭程序，将已置换的房产办理抵押登记。
一般来说，这类“互换转移登记”业务在各大网点并不多见，毕竟找到合适的“换主”也不是那么凑巧的事儿。
但面对限购政策未有松动的形势，长沙整套互换不限购还是让少部分人获得了来之不易的房票。
比如像老张和小宇这样的房主，就是实实在在的受益者。
相信往后只会有更多吧。
房屋互换固然解了换房的燃眉之急，但房子这种大额不动产的交易和转移，还是不能疏忽、大意、甚至是冲昏了头。
为此，小编梳理了“三大注意事项”，希望你少走弯路，避免踩雷。
千万不要随意敲定互换房主。就目前已完成的该类业务，多发生在亲属、朋友、同事之间，陌生人的互换比较少见。即便是熟悉的房主，建议大家也要慎重而行，确保对方人品靠得住、房子产权清晰、房屋质量过硬后，才能决定互换。
务必事先了解清楚办事流程。房屋互换涉及差额补偿和差额缴税，双方在进场前一定要明确各自房屋的评估价格，弄懂税务部门的计税标准，不要等到缴费时扯不清关系，出现不愿意承担差价或税费的情况。
保证互换协议条款如实履行。签订协议前，要对房屋地理位置、破损程度、面积差异、物业交割等重要事项进行明确和界定，比如双方约定物业交割时，应确保物业腾空，水、电、暖、天然气、物管费等已结清。避免房子换了却住不进去的尴尬和风险。
总之，就是要做好“换前功课”。要知道，换房和买房一样，换对了是源源不断的便利和幸福，换错了是数不尽的无奈和后悔。
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